中山市南朗街道办事处

南朗街道宅基地和建房审批办法（试行）

信息来源：本网发布日期：2026-05-26

为切实加快推进南朗街道宅基地及建房审批工作，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村集体经济组织法》《中华人民共和国土地管理法》《广东省土地管理条例》《广东省村务公开条例》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）的要求，结合街道实际，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于本街道范围内新增农村宅基地原址翻建、改扩建和新建（异址、原址）的申请和审批办理。本办法下发后，如上级有政策调整按上级文件执行。

二、办理依据

农村宅基地申请资料审核工作，主要政策依据有：

（一）《中华人民共和国民法典》

（二）《中华人民共和国农村集体经济组织法》

（三）《中华人民共和国土地管理法》

（四）《广东省土地管理条例》

（五）《广东省村务公开条例》

（六）《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）

（七）《关于印发<中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）>的通知》（中农农函[2020]117号）

（八）《关于印发《中山市农村宅基地申请资料审核工作要点（试行）》的通知》（中农农函〔2025〕175号）

三、受理窗口

中山市南朗街道行政服务中心农村自建房报建综合服务专窗。

四、申请条件

（一）农村村民申请宅基地建房必须符合以下条件之一：

1.申请人为本农村集体经济组织成员，户内成员无宅基地，符合“一户一宅”要求的；

2.申请人为本农村集体经济组织成员，因结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

3.符合政策迁入的外来人口落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地，并经过本集体经济组织民主程序同意的；

4.因发生或防御自然灾害，现住房影响街道、村建设规划，需要搬迁安置的；

5.法律法规规定及经市人民政府认定的其他情形。

（二）本农村集体经济组织成员的认定：

农村宅基地申请人须为本农村集体经济组织成员。村级农村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）应当提供申请人（户主）为拟申请地块所属的农村集体经济组织成员的佐证材料，包括但不限于：

1.成员（股权）证；

2.成员名单；

3.成员证明；

4.市“三资”一体化平台查询情况；

5.法律法规规定其他可以用于证明成员身份的材料。

（三）“一户”的认定：农村宅基地申请均以户为单位，宅基地户不以公安分户为前提。其中，“一户”应当符合：

1.合法存续婚姻关系的夫妻与未达到法定婚龄子女为一户；

2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

3.是独生子女的，达到法定婚龄，可单独立户；

4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户，离异二年后，无房一方确有实际住房需求的可为一户。

（四）“一宅”的认定：“一宅”指的是一处宅基地，是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。其中：

1.一般情况下，农户名下的国有土地商品房或集体性质非宅基地的土地等不属于集体性质农村宅基地的，不计入“一宅”的范畴。

2.农户通过继承等途径获取地上房屋并办理含集体性质农村宅基地的“房地一体”不动产登记后，应当计入“一宅”的范畴；其中，农户作为唯一且确定的继承人的，即使暂未办理不动产登记，也应当计入“一宅”的范畴。

3.农户名下无农村宅基地不动产登记记录，但已取得镇街一级政府审批的《农村宅基地批准书》且暂未注销的，应当计入“一宅”的范畴。

4.农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

（五）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

1.不符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求的；

2.申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

3.将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

4.原有住房被依法征收已得到住房安置的；

5.所申请的宅基地存在权属争议的。

五、办理程序及审查要点

（一）农户申请

符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，按要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件2.1），签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2.2）。经农村集体经济组织（或村委会）同意后，申请人委托有资质的第三方测量单位制作界线确认草图，农村集体经济组织（或村委会）确认界线后制成含退让的三线草图，经四邻签字确认后并加盖公章，由申请人联系单位出具测量蓝图并初步填写《不动产权籍调查表》（附件4）。如申请农户需分户后才符合“一户一宅”条件的，应当提供经对应村集体审核盖章后的农户分户协议书（附件3）。

（二）村级审查

1.村级审查程序

所在农村集体经济组织收到申请后，提交农村集体经济组织成员（成员户代表）会议讨论。土地属村级集体经济组织所有的，需经联社成员（成员户代表）会议表决，且须经三分之二以上成员（成员户代表）表决同意。土地属于组级集体经济组织所有的，需经济社成员（成员户代表）会议表决，且须经三分之二以上成员（成员户代表）表决同意。表决通过后，需将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织（或村委会）收集农户申请材料、表决会议记录等材料进行审查。

审查通过的，由农村集体经济组织（或村委会）在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，并协助农户准备《农村宅基地使用承诺书》（附件2.2）、讨论会议纪要（附件2.6）、公示材料（附件2.5）、三线草图、《不动产权籍调查表》（附件4）等申请材料。村级审查未通过的，应及时书面告知申请人并说明理由。

2.村级审查要点

农村集体经济组织（或村委会）重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合控制性详细规划和村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查要点具体如下：

（1）审查土地权属来源基本内容。拟用于申请宅基地的地块应同时满足来源时间明确、来源方式明确（村集体分配、征收安置、内部流转类等）、土地权属无争议、农户家庭内部无异议、地块界线清晰、村集体内部无异议等基本条件（附件2.3），并由村级组织提供相应佐证材料（包括但不限于分配表、征收安置合同、三方协议等）。

（2）审查农村宅基地申请主体是否与土地权属来源主体保持一致。申请主体同土地权属来源主体不一致的，村级组织应指引农户提供相应的家庭协议或三方协议：

①拟申请地块为现经村集体成员大会或在历史上分配给家庭户的。家庭协议中，应有原家庭户全体成员共同约定作为本次农村宅基地申请主体的家庭对象（参照附件3.1）。

②拟申请地块为村集体在历史上按家庭成员份额分配的。家庭协议中，应先梳理各个家庭成员的当年份额、现已所用份额、剩余份额等，再明确拟申请地块所用的家庭份额，最后由相关家庭成员共同约定本次农村宅基地申请主体的家庭对象（参照附件3.2）。

③拟申请地块为村集体在历史上分配给非本家庭成员的。应形成含对应村集体意见并盖章的三方协议，并按照相关法律法规政策，规范开展宅基地村集体内部流转或“收回再分配”（参照附件2.4）；针对历史上已形成协议并征得宅基地所有权人当下确认且同意的，可视为已完成宅基地内部流转或“收回再分配”。

④拟申请地块为历史征地安置的，安置协议签订人同申请主体不一致的，可参照上述做法执行。

⑤协议中家庭成员均应亲自签字并按压指模，并由对应村集体盖章确认。针对协议中涉及成员已故、失去民事行为能力或本人无法签名等情况的，应参照民法典等有关规定，寻求司法协助，做好相应公证并注明情况，禁止随意代签。

（3）审查分户协议是否真实有效，是否符合程序要求。针对申请农户需分户后才符合“一户一宅”条件的，村级组织应当提供经对应村集体审核盖章后的农户分户协议书，并满足下列要求：

①分户协议书中应明确区分家庭“分户前”和“分户后”的状态；

②分户协议书中应明确相关家庭成员的人数、关系等；

③分户协议书中应明确相关家庭成员形成“宅基地户”的不动产权属情况；

④分户协议可与家庭协议根据实际情况结合形成一份协议。

（4）审查表决与公示等材料是否真实有效，是否符合程序要求。

①审核表决与公示的齐全性。表决和公示内容应当齐全，村级组织提供的表决票和公示表应有下列基本内容（参照附件2.5和2.6）：拟申请地块所有权主体（对应村集体）的全称；申请农户的基本信息，如户主姓名；申请地块的基本信息，如以户为单位的拟用地位置（图纸编号）、面积等；申请理由和拟申请的程序（宅基地审批、农转用）;拟建建筑层高。

②审核表决与公示前后的逻辑性。表决与公示的内容应前后保持一致，且宅基地和农户信息一一对应；表决公示中测量图纸编号前后顺序应同表决、公示时间前后顺序不存在冲突；公示开始的时间应在提交村集体成员（代表）会议讨论之后，且公示期不少于5个工作日。

③审核表决与公示的真实性。公示时间应使用含有水印、注明公示时段且加盖对应村集体公章的相片进行佐证。公示相片的时间应涵盖“公示开始”和“公示结束”两个阶段。公示相片应“近、中、远”三角度清晰可辨体现张贴了农户表决公示信息的本村集体村务公开栏；公示照片中的内容应清晰可辨，不遗漏、不遮盖。针对当次申请农户较多的公示，应体现公示资料平铺且明显可辨，避免内容被重叠或遮盖；公示结束后，公示无异议或异议不成立的，申请方可进入下一审批环节。公示结束的材料和照片上，应结合注明公示时段，加注“公示期间无异议”等字样并加盖村集体公章。

④审核表决与公示的合规性。表决与公示中的基本内容须符合当地宅基地和农房标准；表决方式须依据法律法规规定的成员大会和成员代表大会的职权进行，实行“一人一票”的表决方式，表决结果应体现应到、实到、未到、弃权、不同意等数据比例和村集体结论性意见及公章。表决参会人员须为对应村集体成员。

⑤审查申请人是否符合宅基地申请条件、“一户一宅”法律规定要求，拟用地面积是否符合省规定的面积标准。

⑥审查拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等是否符合国土空间规划、控制性详细规划、村庄规划等要求。

⑦核实三线草图是否经相邻用地权利人签名确认。

（三）不动产权籍调查

1.申请

农户提供已经过农村集体经济组织（或村委会）审查的申请资料到南朗街道行政服务中心业务窗口申请不动产权籍调查。窗口受理后将申请材料移交街道农业农村局进行资料初步审查，材料不齐全的，一次性告知申请人补正材料，资料齐全方可受理。

2.不动产权籍调查程序

（1）通知指界

受理主体（自然资源部门）根据调查计划，将指界通知书送达调查宗地和相邻宗地的权利人并留存回执。

土地权利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。

送达应参照民事诉讼法规定的程序，先采取直接送达方式，无法直接送达的，可以留置送达、邮寄送达。采取以上方式都无法送达的，可以公告送达。（即在报纸上或自然资源局网站上刊登公告，土地权利人属国内人士，自公告之日起，经过六十日，即视为送达；属涉外人士，自公告之日起，经过六个月，即视为送达。需要在自然资源局网站上公告的，按自然资源局网站发布信息的规定执行。）

（2）现场指界

①指界人:

权利人是单位的，指界人可以是法定代表人（或负责人），也可以是代理人。

权利人是个人的，指界人可以是权利人本人，也可以是代理人。

法定代表人（或负责人）出席指界的，应出具法定代表人（或负责人）身份证明书和本人身份证明；权利人本人出席指界的，应出具本人身份证明；代理人出席指界的，应出具代理人身份证明及指界委托书。

共有或共用宗地，由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份证明和指界委托书。

农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，公告推举结果，并出具证明。

②指界时，受理主体调查员及街道农业农村局工作人员应查验指界人身份证明。

③受理主体调查员、街道农业农村局工作人员、本宗地指界人、相邻宗地指界人及测绘单位测量员应同时到达现场，并在不动产权籍调查表上签字盖章确认。【审查过程中，街道农业农村局、自然资源局等有关部门现场查核宅基地位置、用地及周边建设现状等情况，填写《现场审核（一到场）情况表》（附件2.8），保存现场照片3张。】

④对指界人指定的界址点，应现场设置界标，并标注在调查图件上。

⑤本宗地与邻宗地界址间距小于0.5米，必须由双方指界人认定。但与未确定土地使用权的相邻宗地，可根据土地权属来源资料单方指界。

⑥违约缺席指界：

如一方缺席，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。

如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确定。

将现场调查结果及用地界线公示张贴在违约缺席者房屋。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起30日内，重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告30日后，则上述因缺席确定的界线自动生效。

⑦指界结果处理

现场指界无争议的，填写不动产权籍调查表，指界人在权籍调查表及三线草图上签字、盖章或按指模。界址线有争议的土地，填写土地权属争议缘由书并签字盖章。

指界人在指界后，不在权籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。不在三线草图上签名，但已符合相关规定的，将进行三线草图公示。

（3）按照指界结果填写不动产权籍调查表，用地界线根据指界结果最终确定。

不动产权籍调查表填写完成后，交回受理主体的调查人员进行相关盖章流程，完成后电话通知申请人取回不动产权籍调查表，以备申请人申请办理相关业务。

（四）咨询规划条件

完成不动产权籍调查程序后，申请人可携带相关材料到南朗街道行政服务中心宅基地业务窗口咨询房屋的规划条件，例如房屋的楼高、层数和建筑面积等，由自然资源部门提供规划咨询意见。

（五）办理《农村宅基地批准书》及规划许可

1.申请

完成以上审查程序后，农户参考《中山翠亨新区（南朗街道）农房风貌管控导则（试行）》相关要求以及自然资源部门提供的规划咨询意见，委托有相应资质的勘察设计单位进行农房建筑方案设计，根据规划条件做好建筑设计方案后，按照相关规定备齐申请材料到南朗街道行政服务中心业务窗口申请办理《农村宅基地批准书》及规划许可。

2.受理

（1）窗口收件

受理窗口接收村级组织或申请人提交的申请材料，材料不齐全的，一次性告知村级组织或申请人补正材料，资料齐全方可受理。

受理申请后由窗口工作人员整理好材料，将申请人信息、拟批准情况、自然资源部门规划咨询意见等填写到《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。

（2）窗口收件审查要点

①审查申请材料是否按要求填写并填写完整。

②核对申请人身份证和户口簿并复印，核实申请人是否为本农村集体经济组织成员。

③核对申请人婚姻状况。（已婚的需提供结婚证及配偶身份证，核对原件并复印；离婚的提供离婚证及离婚协议，核对原件并复印。）

④提交原土地证或不动产权证书等不动产权证明原件。

⑤查验会议记录和公示材料。

3.农业农村部门审查

（1）审查程序

窗口受理后将整理好的业务件送往街道农业农村局进行审查，审查通过由街道农业农村局在审批表中加具意见并盖公章，再送街道分管领导签署审批意见并加盖街道办事处公章。

（2）部门审查要点

街道农业局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）是否经过村组审核公示等。审查要点具体如下：

①审查拟申请地块所有权主体。村级组织应当在农村宅基地申请资料中提供以下材料，以明确拟申请地块所有权主体，并确保材料中主体的一致：

A.拟申请地块的不动产权属证（集体土地所有权证）；

B.拟申请地块所有权主体的农村集体经济组织登记证；

C.法律法规规定其他能明确拟申请地块所有权主体的材料。

②审查村集体是否规范出具意见用章。在明确拟申请地块的所有权主体后，街道农业农村部门需根据所有权主体的类型，审核资料中村集体出具的意见是否合规：

A.地块所有权为村级组织的，对应申请资料中所有需出具村集体意见的环节，须加盖对应村级组织公章。

B.地块所有权为具有独立法人资格的组级农村集体经济组织的，对应申请资料中所有需出具村集体意见的环节，须同时加盖村级组织和组级农村集体经济组织的公章。

C.地块所有权为其他村集体所有的，按照相应法律法规规定，规范出具村集体意见。

③核查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合规定的面积标准。

④核实“一户一宅”资格，村级组织提供的不动产查询结果应同时满足下列要求：

A.应涵盖申请人的配偶、子女、兄弟姐妹和父母。其中，已去世家庭成员和未成年人也应在人员范围中。若人员范围中的对象涉及正在同时申请宅基地的或已获得宅基地审批但暂未建房办证的，村级组织应在相关结果中注明。

B.查询结果的内容范围：应包括房屋和土地的不动产权属情况以及《农村宅基地批准书》批准情况。其中，住房证明等仅涵盖房屋或土地单方面的查询结果，不可单独作为“一户一宅”的判断依据。

C.查询结果的地域范围：地域范围应以自然资源部门档案管理系统为主。其中，查询结果范围仅包含本镇街的，不可单独作为“一户一宅”的判断依据。

⑤核查村级审查程序是否符合要求。

⑥综合其他部门意见，提出审查意见。

4.自然资源部门审查

（1）审查程序

根据《中山市住房和城乡建设局关于做好农房建设申请管理工作的通知》，建房人持村（社区）加具同意意见的《农房建设申请审查表》等材料向自然资源部门申请办理《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》。

（2）审查要点

自然资源管理部门审查建筑方案中的建筑面积、层数、层高、高度等内容是否符合《市委实施乡村振兴战略领导小组办公室关于印发＜中山市全面推进农房管控和乡村风貌建设专项提升实施意见＞的通知》等相关规定。

5.证件发放和资料存档

街道农业农村局根据部门联审结果，核发《农村宅基地批准书》，自然资源部门根据实际情况核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》统一交由业务窗口发放，由窗口工作人员短信通知申请人领证，并做好签收工作。街道农业农村局和市自然资源局翠亨新区分局按照要求做好资料存档工作。

（六）规划验线（二到场）

申请人开工准备工作完成后，委托符合资质要求的测量机构根据建设方案现场放线，并出具放线报告，备齐申请材料到南朗街道行政服务中心业务窗口申请办理规划验线手续。业务窗口受理后，由自然资源部门安排现场验线，并出具规划验线意见书。

（七）办理开工报建（或报备）手续

建设单位或个人在工程开工前应准备相关资料，建设单位按照不同情况进行办理：

1.属于农民自建低层住宅的（南朗街道辖区内，宅基地上自建的、建筑层数不超过3.5层、总高不超过15米且总建筑面积不超过350平方米），按《中山市住房和城乡建设局关于进一步明确农民自建低层住宅开工报备及竣工验收相关工作的通知》（中建通〔2024〕128号）向辖区住建部门申请办理限额以下小型工程开工报备手续。开工报备实行清单管理（详见附件8）。

2.不属于农民自建低层住宅，投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的，按《中山市住房和城乡建设局关于加强限额以下小型工程建设管理工作的通知》（中建通〔2020〕138 号）规定的程序，向辖区住建部门申请办理限额以下小型工程开工报备手续。开工报备实行清单管理（详见附件9）。

3.建设规模达到办理施工许可标准的（即投资额在100万元以上（不含100万元）且建筑面积在500平方米以上（不含500平方米），应依法办理施工许可（详见附件10）。

未依法办理报建（报备）手续前，项目不得施工，镇街住建部门受理申请后将进行现场核验，不符合要求的将退件并依法进行处理。

（八）综合验收流程（三到场）

1.验收申请

申请人可到南朗街道行政服务中心业务窗口申请办理规划验收、施工验收等手续。

（1）规划验收

建设完工后，申请人到南朗街道行政服务中心业务窗口申请规划验收，窗口受理后将业务件送到办事点相关经办人，办事点经办人审查完毕后寄往市自然资源局翠亨新区分局进行复审及终审，出具《规划条件核实确认书》。（出具确认书后，为合理节省办理时间，自然资源部门验收意见以确认书为准，自然资源部门不再在《验收表》上加盖部门意见）。

（2）竣工验收

建设工程依法报建（报备）开工后，需接受辖区住建部门施工质量安全等行业监管，建设各方主体严格履行相关主体责任。属于农民自建低层住宅的，完工后由建设单位向辖区住建部门提交《中山市农民自建低层住宅工程竣工验收表》，有关部门按照《中山市住房和城乡建设局关于进一步明确农民自建低层住宅开工报备及竣工验收相关工作的通知》（中建通〔2024〕128号）办理。其他属于限额以下自建住宅的，辖区住建部门按《中山市住房和城乡建设局关于加强限额以下小型工程建设管理工作的通知》（中建通〔2020〕138 号）规定的程序办理。项目属办理施工许可的，按《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作方案》等有关法律法规要求进行。

（九）房屋权籍调查

1.申请

申请人按规定向市自然资源局翠亨新区分局申请房屋权籍调查。

2.受理

南朗街道行政服务中心自然资源业务窗口接收申请人提交的申请材料，包括《房屋权调表》原件、规划验收及综合验收批复的复印件、《宅基地批准书》复印件、权利人身份证明复印件等，材料不齐全的，一次性告知申请人补正材料，资料齐全方可受理。

3.自然资源部门审查

根据权籍调查的相关法律法规，由市自然资源局翠亨新区分局进行审批。

4.通知办理房屋首次登记

房屋权调完成后，短信通知权利人到南朗街道行政服务中心办理房屋首次登记。

（十）申请颁发不动产权证书

1.申请

申请人按规定向市自然资源局翠亨新区分局申请颁发不动产权证书。