政策文件：中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知

　　2月11日下午，中山召开《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（下称《若干措施》）政策解读会，用半天时间向各镇街、相关部门解读政策、释疑解惑，推动村镇低效工业园改造升级尽快落地、形成“沙场赛马”势头。据悉，包含23条内容的《若干措施》，突破了许多过去想都不敢想的难点、堵点，创新了许多新的解决举措。概括起来，是围绕“松绑”“动力”“活力”“促改”四个关键词，从加快村集体连片低效工业用地和市、镇属企业用地改造升级、统筹促进其他土地权利人的低效用地再开发等方面，对现有政策进行补充、调整、强化、优化，充分向社会释放工改红利。

　　松绑

　　《若干措施》用6条举措积极稳妥解决问题推动项目落地。通过补充和调整措施，解决历史造成问题、简化规划编审内容和程序、优化项目审批权限和流程，解决落地过程中的“拦路虎”。

　　调整建筑限高、容积率上限等指标。除了对相关规划进行补充，还进行相关调整，如改造项目用地有关建筑限高、容积率上限等指标，按照中山市城市规划技术标准与准则确定。

　　允许单个地块规划条件论证。明确允许单个地块规划条件论证。其中，对住宅、商服用地改造为工业用途的，参照开展规划条件论证后办理改变土地用途手续、改造方案报批以及相关规划业务。

　　策划范围内30亩以上项目可先行报批。在合并编审单元计划、单元规划方面，政策进行了优化，如连片改造片区策划方案批准前，允许策划范围内、用地面积达到30亩以上的单个项目，按照控制性详细规划或者开展规划条件论证后编制改造方案，经批准后实施。片区策划范围由镇街政府结合本辖区工业用地连片程度自行确定。

　　明确“工改其他”宗地改造项目实施路径。过去，除做片区策划外，“工改其他”宗地改造项目没有其他简易实施路径。《若干措施》明确，在市工业用地一级保护线范围外、符合规划的“工改住”“工改商”等“工改其他”宗地改造项目，由镇街政府组织编制改造方案，组织市级部门评审，经报市土地管理委员会审议、市政府审批后实施。

　　动力

　　《若干措施》共有6条举措提供动力。通过补充和调整措施，强化政府主导土地整备，鼓励整合土地连片改造，支持国有企业参与改造，支持村集体改造升级低效物业，鼓励各方参与改造，支持企业不停产改造，分类施策，对改造各方起到“推一把”的作用。

　　贷款贴息扶持土地前期整理。通过挂账收储实施的项目，支持村集体向金融机构申请贷款进行清租、清拆等土地前期整理。自村集体取得贷款之日起，至土地出让后3个月内，所产生的贷款利息给予全额扶持，最长3年；对村集体委托市、镇属企业实施土地前期整理的，可同等享受扶持措施。

　　奖励合作改造。通过鼓励连片整合改造，力促解决土地碎片化问题。其中，鼓励各类市场主体，通过签订搬迁补偿协议等方式进行合作改造。对整合3个以上不同主体国有用地（含村集体自愿将集体建设用地转为国有的用地）达到30亩以上，除涉及住宅、商服用地开发外，新建工业厂房符合建设标准的项目，在取得施工许可、竣工验收（综合验收备案）手续后，均按计容建筑面积100元/平方米标准进行奖励。改造后，按照《中山市旧厂房升级改造实施细则》，视亩均效益对改造主体进行阶梯式奖励，连续奖励5年。

　　鼓励各方参与改造。鼓励统筹采用政府挂账收储、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主改造、改造权公开交易、国有集体混合开发等改造模式，加快推进项目实施。

　　支持企业不停产改造。村集体申请贷款改造低效工业物业，为镇街政府优先提供企业搬迁腾挪载体的，给予50%贴息补助，最长3年；连片改造涉及优质企业搬迁腾挪的，鼓励镇街政府组织先安置、后腾退；对改造期间搬迁腾挪到中山市范围内、租赁迁入地为镇街政府指定或认可的厂房继续生产经营的规上企业，给予6元/平方米/月的厂房租金补助，连续补助2年，每年补助金额不超过该企业上一年度在中山市的地方经济贡献；鼓励各镇街结合自身产业实际，制定配套政策措施，妥善安置产业链优质企业。

　　活力

　　《若干措施》用7条创新举措，实事求是破解了许多难题。如优化配套设施比例、自持比例和分割单元要求，允许置换土地后连片改造等，助力中山土地碎片化历史问题的解决。

　　“工改住、商”反哺“工改工”。在符合《中山市旧厂房升级改造实施细则》等政策的前提下，支持“工改住”“工改商”项目土地出让价款反哺“工改工”。

　　自持比例降低至20%。针对企业反馈的问题，这次政策将原来自持比例大幅降低到20%。用地面积达到30亩以上的自主改造或合作改造“工改工”“工改M0”项目，在属地镇街政府与改造主体签订监管协议，明确入驻项目为中山市优先发展产业，“工改工”项目亩均税收贡献不低于30万元/亩、“工改M0”项目亩均税收贡献不低于100万元/亩等监管要求的前提下，改造主体的自持比例可以降低至确权登记总建筑面积的20%。

　　层内可按间（套）分割。销售部分可以按照幢或层等固定界限为基本单元进行分割，对因企业行业性质、特殊技术等需求，确需进行层内按间（套）分割的，应当满足独立使用和消防安全等要求，且单元面积不小于300平方米。受让主体须为企业，且受让后自完成登记之日起5年内不得申请转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）；已办理分割部分不得申请再次分割。

　　优化配套设施比例要求。用地面积达到30亩以上的“工改工”项目，在行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7%的前提下，允许计容建筑面积占比提高到20%。

　　允许置换土地后连片改造。连片改造范围以内，或者改造范围内、外之间，在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许所有权性质相同的建设用地及其上盖建筑物，采用空间位置互换的方式调整使用。其中，国有建设用地置换、集体建设用地置换、置换土地与被置换土地属不同村集体的，都需满足《若干措施》中的具体条件。

　　促改

　　《若干措施》用4条举措统筹施策联动发力出实招硬招，推动措施落地、落实。

　　保障项目“全程高速”落地。协同推进产业规划、改造策划和招商引资，实行“边规划、边整备、边招商”。推进“容缺受理+延期后补”承诺制和“信任审批+信用监管”审批制，归并改造前、中、后各环节流程事项，推行部门并联审批、打包审批，保障项目“全程高速”落地。强化“年度计划+项目清单”管理，统筹搬迁腾挪、拆除整理、动工改造、预算资金安排。

　　引导敦促相关土地权利人实施改造。对用地没有合法手续、建筑物没有合法建设手续的，由市自然资源局、市城市管理和综合执法局分别建立疑似清单并经属地镇街政府核实后，制定监管台账并通报市相关职能部门和镇街政府，由执法机构依法依规引导敦促相关土地权利人实施改造。

　　纳入镇街党政班子年度考核范围。2022年起，将村镇低效工业园改造升级任务纳入镇街党政班子年度考核范围。