根据《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府〔2020〕94号）、《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号）有关规定要求，现将《中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案》进行公示，公示期2022年12月19日至2023年1月2日。广大市民和相关利害关系的个人或单位如有意见或建议，请于2023年1月2日前向坦洲镇人民政府了解或反映有关情况，逾期反馈视为无异议。

　　联系地址：中山市坦洲镇坦神北路89号510室

　　联系人：张工

　　联系电话：0760-86636816

　　附件：

　　1. 中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

　　2. 改造方案总平面示意图

　　3. 改造方案效果示意图

　　4. 改造方案立面示意图

中山市坦洲镇人民政府

2022年12月19日

附件1

中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

　　根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，坦洲镇人民政府拟对位于坦洲镇永二村的中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社（下称“永二经联社”）的旧厂房用地进行改造，由永二经联社自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况

　　改造项目涉及4宗土地，位于坦洲镇永二村，北至西部沿海高速，西近环洲东北路，东至华威路，南近明丰四路，总用地面积为8.1082公顷（81081.67平方米，折合约121.62亩）。

　　其中，地块一（粤（2020）中山市不动产权第0023898号）用地面积1.6548公顷（16547.90平方米，折合约24.82亩）；地块二（粤（2022）中山市不动产权第0192011号）用地面积0.4426公顷（4425.80平方米，折合约6.64亩）；地块三（中府集用（2006）第330118号）用地面积1.2621公顷（12621.28平方米，折合约18.93亩）；地块四（中府集有（2014）第3300060号）用地面积4.7487公顷（47486.69平方米，折合约71.23亩）。

　　（二）标图入库情况

　　改造项目分别于2015年6月、2018年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号分别为44200028744、44200066064，纳入图斑面积8.0711公顷（80711.31平方米，折合约121.07亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.037公顷（370.36平方米，折合约0.56亩）未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围。

　　（三）权属情况

　　改造范围内，地块一和地块二属国有建设用地，地块三属集体建设用地，土地用途均为工业，均已经确权、登记，不动产权证号和土地证号分别为粤（2020）中山市不动产权第0023898号、粤（2022）中山市不动产权第0192011号、中府集用（2006）第330118号，为土地权利人永二经联社自1992年开始使用。

　　地块四属集体建设用地，土地用途为工业，无合法土地使用权证，有合法土地所有权证，所有权证号为中府集有（2014）第3300060号，为土地所有权人永二经联社自1992年开始使用。

　　（四）土地现状情况

　　改造项目（按土地证载面积计算）现状为建设用地8.1082公顷（81081.67平方米，折合约121.62亩），不涉及纳入改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。

　　按权属划分，地块一和地块二为永二经联社属下的国有土地，共2.0974公顷（建设用地2.0974公顷）；地块三和地块四为永二经联社属下的集体土地，共6.0108公顷（建设用地6.0108公顷）。

　　改造范围内现有53栋建筑物，为永二经联社自1992年开始使用，无合法规划报建等手续，现有建筑面积56943平方米，现状容积率约为0.80。目前正由永二经联社进行土地平整工作，已拆除平整土地面积约1.20公顷（折合约18亩），已拆除建筑面积12000平方米，改造前年产值约为13000万元，年税收约为400万元。

　　改造项目不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

　　改造地块涉及违法使用土地7.37148公顷，中山市自然资源局分别于2011年10月27日对1.20601公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中土执法决字〔2011〕第252号，按非法占用土地面积处以罚款60300.5元；

　　于2012年11月13日对1.84337公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中土执法决字〔2012〕第2317号，按非法占用土地面积处以罚款92168.5元；

　　于2016年9月23日对0.1984公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中土执法决字〔2016〕第1304号，按非法占用土地面积处以罚款35473元；

　　于2018年4月10日对0.42365公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中土执法决字〔2017〕第950号，按非法占用土地面积处以罚款42932元；

　　于2020年5月11日对0.38181公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自然资执法决字〔2020〕第76号，按非法占用土地处以罚款38181元；对0.73192公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自然资执法决字〔2020〕第77号，按非法占用土地处以罚款73192元；对2.41861公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自然资执法决字〔2020〕第78号，按非法占用土地处以罚款241861元；

　　于2020年5月18日对0.16771公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自然资执法决字〔2020〕第4009号，按非法占用土地处以罚款30371元；

　　上述行政处罚决定均已全部落实到位。

　　（五）规划情况

　　改造主体地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证，已纳入《中山市“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地8.0711公顷（80711.31平方米，折合约121.07亩）。在《中山市坦洲镇工业用地规划条件论证报告》（中府函〔2022〕245号）中，二类工业用地面积为8.0621公顷（80620.85平方米，折合约120.93亩），容积率1.0-3.5，建筑密度35%—60%，绿地率10%—15%，生产性建筑限高≤50米（特殊工艺除外），配套设施建筑限高≤100米；公共绿地0.009公顷（90.46平方米，折合约0.14亩）。

　　改造主体地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求，符合《中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法（修订）》要求。

　　二、改造意愿及补偿情况

　　（一）改造意愿情况

　　改造范围涉及永二经联社1个权利主体，坦洲镇人民政府已按照法律法规及中山市城市更新政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征求永二经联社和农民的改造意愿。经永二经联社股东代表大会三分之二以上成员表决，同意自愿申请集体建设用地转为国有建设用地，并将涉及土地、房屋纳入改造范围。

　　（二）补偿安置情况

　　改造项目不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿安置费用。

　　（三）开展社会稳定风险评估情况

　　地块三和地块四共合计6.0108公顷（60107.97平方米，折合约90.16亩）涉及自愿申请集体建设用地转为国有建设用地，永二经联社已按规定开展社会稳定风险评估，根据初步评估结果，本改造项目风险等级为低风险，主要存在政策规划和审批程序、工程经济风险、社会环境风险。落实风险防范和化解措施为：

　　在项目实施及运营过程中改造主体应对社会稳定风险全程跟踪、 动态监测和评价，不断改进完善和落实风险控制措施。同时采取必要的形式，不间断地收集社会公众（利益相关群体）的反映，及时发现新的社会稳定风险隐患，积极配合相关部门确保各项社会稳定风险化解措施的执行，调整完善防范措施和应急预案。防止因风险处理不当而引起的事件范围的扩大、影响程度的恶化、连带风险的发生等风险升级，将风险控制在苗头阶段，做好项目社会稳定风险的全程跟踪与及时反馈，加强与有关部门的沟通和协作，做好项目实施过程中的应急预案工作。责任主体为坦洲镇人民政府。

　　三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

　　根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。

　　（一）改造主体

　　该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由永二经联社作为改造主体，整合改造范围内土地并实施全面改造。

　　（二）需办理的用地手续

　　改造范围内，地块四4.7487公顷（47486.69平方米，折合约71.23亩）需办理集体土地完善转用手续。完善手续后，地块四与地块三1.2621公顷（12621.28平方米，折合约18.93亩），共合计6.0108公顷（60107.97平方米，折合约90.16亩）用地由永二经联社自愿申请集体建设用地转为国有建设用地。地块三和地块四完善转用、集转国手续后，依据《中山市坦洲镇工业用地规划条件论证报告》（中府函〔2022〕245号）供应土地，合计6.0108公顷（60107.97平方米，折合约90.16亩）的规划二类工业用地拟采用协议出让方式供地给永二经联社，永二经联社需按有关政策规定补缴土地出让金；协议出让地块三和地块四后再与地块一、地块二办理土地合并手续并开发建设。

　　（三）拟改造情况

　　合并土地后8.0621公顷（80620.85平方米，折合约120.93亩）规划二类工业用地，改造后将用于建设工业厂房（智能装备制造、精密智造），在经批复规划条件论证的基础上，容积率不低于3.0，新建建筑面积不少于253240平方米（含不计容建筑面积10000平方米），不保留原有建筑。

　　项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录(2019年本)》《中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则》《中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定》等文件相关规定。改造后预计年产值不低于7.05亿元，年税收不低于2432.4万元。

　　四、资金筹措

　　合并土地后8.0621公顷（80620.85平方米，折合约120.93亩）规划二类工业用地，由永二经联社投入资金不少于6.8亿元进行改造，其中：一期永二经联社投入自有资金6000万元，向银行贷款30000万元，用于建设一期建筑；一期出售70000平方米厂房后，投入村集体自有资金25000万元（含销售一期厂房资金），向银行贷款7000万元，用于建设二期建筑。以上数据以最终实际发生为准。

　　五、开发时序

　　合并土地后8.0621公顷（80620.85平方米，折合约120.93亩）规划二类工业用地，项目开发周期为6年，拟分两期开发。一期开发周期为自签订出让合同之日起3个月内动工，自动工之日起24个月内竣工，拟投入资金36000万元，拟建建筑面积不少于124348平方米（含不计容建筑面积10000平方米），主要实施建设4栋工业厂房，2栋配套建筑；二期开发周期为自签订出让合同之日起5年内动工，签订出让合同之日起6年内竣工，拟投入资金32000万元，拟建建筑面积不少于128892平方米（无不计容建筑面积），主要实施建设6栋工业厂房，3栋配套建筑。具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让合同等相关约定为准。

　　六、实施监管

　　改造主体应按规定与坦洲镇人民政府签订项目实施监管协议，对投资强度、产值、纳税强度等要求作出相应监管措施。