【文字解读】《中山市沙溪镇农村宅基地和建房审批办法（试行）》

【音频、图片解读】《中山市沙溪镇农村宅基地和建房审批办法（试行）》

各有关部门、各村（社区）：

　　现将《中山市沙溪镇农村宅基地和建房审批办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向沙溪镇农业农村局反映。

中山市沙溪镇人民政府

2022年12月13日

中山市沙溪镇农村宅基地和建房审批办法（试行）

　　为切实加快推进我镇宅基地及建房审批工作，根据《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）的要求，结合我镇实际，制定本办法。

　　一、适用范围

　　本办法适用于本镇范围内村收回重新划拨宅基地建房、农村宅基地原址翻建、改扩建和新建（异址、原址）的申请和审批办理，其他情况参照执行。本办法下发后，如上级有政策调整，按上级文件执行。

　　二、办理依据

　　依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等文件制定本办法。

　　三、受理窗口

　　中山市沙溪镇行政服务中心2楼办证大厅沙溪镇农业农村局业务窗口、中山市自然资源局第一分局沙溪办事点业务窗口。

　　四、申请条件

　　（一）农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请使用宅基地建房：

　　1．户内无宅基地，符合“一户一宅”要求的；

　　2．因结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

　　3．符合政策迁入的外来人口落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地，并经过本集体经济组织民主程序同意的；

　　4．因发生或防御自然灾害，现住房影响镇区、村建设规划，需要搬迁安置的；

　　5．法律法规规定及经市人民政府认定的其他情形。

　　（二）“一户一宅”的认定：

　　1．夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

　　2．有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

　　3．是独生子女的，达到法定婚龄，可单独立户；

　　4．离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户，离异二年后，无房一方确有实际住房需求的可为一户；

　　5．“一宅”是指一户农村村民只能拥有一处宅基地。户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”。

　　在审核农村村民申请资格时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村村民建房的分户标准。

　　（三）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　1．不符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求的；

　　2．申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

　　3．将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　4．原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5．所申请的宅基地存在权属争议的。

　　五、办理程序及审查要点

　　（一）农户申请

　　1．申请程序符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，按要求填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1.1），签署《农村宅基地使用承诺书》（附件1.2）。没有设立组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请。

　　2．申请材料。申请人提供以下材料：

　　（1）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》；

　　（2）申请人的身份证、户口簿、结婚证或离婚证；

　　（3）不动产权证书或不动产权证明；

　　（4）《不动产权籍调查表》（申请人委托有资质的第三方测量单位制作，农业农村部门和自然资源分局现场调查审核）；

　　（5）宅基地1:200实测现状地形图；

　　（6）宅基地建筑设计方案；

　　（7）三方协议（集体收回土地重新安排的需提供）；

　　（8）退还宅基地协议（经批准易地建造住宅的需提供）；

　　（9）法律法规规定需提供的其他材料。

　　（二）村级审查

　　1．村级审查程序

　　所在农村集体经济组织收到申请后，提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论且须经三分之二以上成员同意，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示不少于5个工作日（附件1.5）。公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将农户申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）审查。

　　村级组织收到申请后进行审查，审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同《农村宅基地使用承诺书》、讨论会议记录、公示材料等一并报送镇农业农村局业务窗口。村级审查未通过的，应及时书面告知申请人并说明理由。

　　2．村级审查要点

　　村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合控制性详细规划和村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查要点具体如下：

　　（1）审查提交的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》、农村集体经济组织成员（代表）会议记录和公示材料等是否真实有效，是否符合程序要求。

　　（2）审查申请人是否符合宅基地申请条件、“一户一宅”法律规定要求，拟用地面积是否符合省或市规定的面积标准。

　　（3）审查拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等是否符合控制性详细规划、村庄规划要求。

　　（4）核实拟用地建房是否征求用地建房相邻权利人意见。

　　（三）镇级审批

　　1．镇级审批程序

　　（1）业务窗口受理

　　镇农业农村局业务窗口接收到村级组织或申请人提交的申请材料，材料不齐全的，书面通知村级组织或申请人，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

　　受理申请后由窗口工作人员将申请人信息和拟批准情况录入《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件1.6），整理好材料并编制《申请材料目录》。

　　（2）部门联审及现场审查（一到场）

　　镇农业农村局受理申请之日起10个工作日内组织、协调市自然资源第一分局完成联审联办，涉及交通、林业、水利、电力等部门的应同步征求意见。

　　审查过程中，镇农业农村局、市自然资源局第一分局等有关部门现场查核宅基地位置、用地及周边建设现状等情况，填写《现场审核（一到场）情况表》，保存现场照片3张，若涉及新分配宅基地的，需协调测绘单位一并参加。

　　根据联审结果，镇政府在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》签署审批意见。符合审批条件、资料齐全的，由镇政府根据实际情况核发《农村宅基地批准书》后，市自然资源局第一分局根据部门联审结果再核发《建设工程规划许可证》。自受理之日起至核发《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》，不超过20个工作日。

　　（3）现场审核（二到场）

　　申请人在开工准备工作完成后，填写验线申请书（附件1.8）向市自然资源局第一分局沙溪办事点申请办理施工验线。业务窗口收到申请书之日起七个工作日内，组织镇农业农村局和市自然资源局第一分局工作人员现场核实，由市自然资源局第一分局委托的测量机构负责规划验线核实，并由市自然资源局第一分局出具验线批复后开工建设。

　　（4）申请人办理开工建设信息录入（报备）管理手续

　　建设单位或个人在工程开工前应准备相关资料，填写《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表》（附件6.1），自行通过“中山市住房和城乡建设│建设工程网上办事系统”（网址入口：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）办理开工建设信息录入（报备）管理手续，并提交相应纸质资料到镇城市建设和管理局业务窗口。符合条件且资料齐全的，签发《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》，并由建设单位自行打印。

　　（5）验收（三到场）

　　申请人按规定备齐申请材料后，先向市自然资源局第一分局办事点业务窗口申请办理规划验收，领取《建设工程规划条件核实批复书》后，再向镇城市建设和管理局业务窗口申请办理终止安全监督和质量初验条件确认、工程竣工备案等手续，最后向镇农业农村局业务窗口申请验收。

　　①市自然资源局第一分局规划验收

　　建设完工后，申请人向市自然资源局第一分局沙溪办事点业务窗口申请规划验收，业务窗口受理后将业务件寄往市自然资源局第一分局进行复审及终审，出具《建设工程规划条件核实批复书》。（出具批复书后，为节省办理时间，市自然资源局第一分局验收意见以批复书为准，市自然资源局第一分局不再在《宅基地验收意见表》上加盖部门意见。）

　　②镇城市建设和管理局终止安全监督和质量初验条件确认

　　建设工程开工后，需接受镇城市建设和管理局施工质量安全的过程控制和管理，建设各方主体严格履行质量安全主体责任。承担建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，并按照规定的经营范围承担施工任务；个体工匠须按有关规定办理施工资质审批手续。否则，镇城市建设和管理局或综合行政执法局将按照《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）责令停工、限期改正，并可处以罚款。

　　工程完工后，由建设方组织工程各方质量主体负责人进行竣工验收，各方质量主体形成一致竣工验收意见（质量、消防应验收合格）后，向镇城市建设和管理局业务窗口申请终止安全监督和质量初验条件确认手续。

　　竣工验收备案前，应按现行要求办理规划、人防、排水、防雷、质量、安全、消防等验收手续并由建设方组织工程质量主体负责人竣工验收，形成一致意见后填报《中山市限额以下小型工程竣工验收表》（附件6.2），同时登录“中山市住房和城乡建设│建设工程网上办事系统”进行网上登记和资料上传，并携带相关质量控制资料等纸质资料到镇城市建设和管理局业务窗口进行验证，申请工程竣工备案手续。工程验收程序、实体质量及质量控制资料、消防、人防、排水等资料符合要求的，签发《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》，申请人可自行打印。

　　③镇农业农村局验收

　　镇农业农村局综合上述部门的验收意见，填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件1.10），并呈镇政府审批。审批通过后，交由业务窗口发放验收意见表，并通知申请人按照相关规定备齐材料办理不动产权证。

　　2．镇农业农村局业务窗口收件审查要点

　　（1）审查《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》是否按要求填写并填写完整。

　　（2）核对申请人身份证和户口簿并复印，核实申请人户口性质是否为本集体经济组织成员。

　　（3）核对申请人婚姻状况。已婚的需提供结婚证及配偶身份证，核对原件并复印；离婚的提供离婚证，核对原件并复印。

　　（4）核实“一户一宅”资格，通过档案系统或不动产登记信息系统查询申请人及其配偶是否享受过宅基地。

　　（5）核对不动产权证书或不动产权证明原件并复印。

　　（6）查验农村集体经济组织成员（代表）会议记录和公示材料。

　　3．部门联审审查要点

　　（1）镇农业农村局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）是否经过村组审核公示等。审查要点具体如下：

　　①核查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合省规定的面积标准。

　　②核查村级审查程序是否符合要求。

　　③核查拟用地建房是否符合《中山市个人自建住房规划管理办法》要求。

　　④综合其他部门意见，提出审查意见。

　　（2）市自然资源局第一分局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制等要求。审查要点具体如下：

　　①核查拟用地是否符合国土空间规划（总体规划、控制性详细规划、村庄规划）要求，按《中山市人民政府关于印发中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法的通知》相关规定，结合《中山市城市规划技术标准与准则》及《个人自建住房规划管理相关办法核查》。

　　②核查并确定拟用地规划许可审批类别（乡村建设或建设工程规划许可）。

　　③核查拟用地是否占用农用地。涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后再核发《乡村建设规划许可证》，其中占用耕地（水田）的，还应落实耕地占补平衡。

　　④核查拟用地是否占用林地。符合国土空间规划的，在办理使用林地审核审批手续后可使用保护等级Ⅲ级及以下的保护林地，不得占用保护等级Ⅲ级以上的保护林地。

　　（四）申请颁发不动产权证书

　　申请人按规定备齐申请材料向市自然资源第一分局沙溪办事点窗口申请颁发不动产权证书。

　　六、咨询及投诉渠道

　　具体业务办理及咨询可到中山市沙溪镇行政服务中心2楼办证大厅农业农村局业务窗口，咨询电话：0760-87793464。

　　七、附则

　　（一）本办法由沙溪镇人民政府农业农村局负责解释。

　　（二）本办法自2023年1月14日起施行，试行期三年。施行期间有关法律法规、政策依据发生变化，按最新法律法规规定执行。

　　附件：1.1中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　            　1.2中山市农村宅基地使用承诺书

            　　1.3土地权属来源证明（样本）

　　            1.4三方协议（样本）

　　            1.5宅基地分配公示（样本）

            　　1.6中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表

            　　1.7中山市农村宅基地和建房现场审核（一到场）情况表

            　　1.8中山市农村宅基地建房验线申请书

            　　1.9中山市农村宅基地竣工验收申请书

            　　1.10中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

            　　2.1不动产权籍调查表

　            　2.2指界委托书

　            　2.3法定代表人（或负责人）身份证明书

　            　2.4沙溪镇不动产权籍调查明细表

　            　3.地址变更证明

　　            4.弃权书

　　            5.村民会议纪要（样板）

　　            6.1中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表

　　            6.2中山市限额以下小型工程竣工验收表