中山市深化城镇住房制度改革实施办法

中府[1997]41号，1997年4月29日颁布

　　为进一步深化我市城镇住房制度的改革，根据《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见》的精神，结合我市具体实际，制定本实施办法。
　　第一条　为筹集资金加快我市住房建设，提高职工购、建住房能力，所有党政机关、群众团体、企事业单位及其职工(包括固定职工、合同制职工)以及外资企业中的中方职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，缴交住房公积金，全面实行住房公积金制度。
　　第二条　住房公积金由在职职工及其所在单位按不少于职工个人工资和全部职工工资总额5%的比例逐月交纳，单位提供和职工交纳的住房公积金本息归个人所有，存入个人公积金帐户内，用于购、建、大修理住房。职工离、退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。职工住房公积金本息免征个人所得税。
　　第三条　单位交纳住房公积金的资金来源:企业从提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部份经财政部门核定，可在成本、费用中列支；全额预算的行政、事业单位首先要在原有住房资金中列支，不足部份由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中列支；自收自支的事业单位比照企业开支渠道开支。
　　第四条　住房公积金要按照“领导组决策，中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理。为加强住房公积金管理，市政府设立“中山市住房公积金管理办公室”，负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。
　　第五条　住房公积金的存贷款等金融业务由政府委托银行办理。受委托银行根据市住房公积金管理办公室批准的住房公积金使用计划，发放和回收贷款。住房公积金要做到专款专用，政府统筹使用时主要用于解困房的建设，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督。
　　第六条　凡产权清楚的公有住房(包括房管部门的直管公房和单位的自管公房)，除下列情况不予出售外，均可向有城镇户口(本市非农业户口)的职工出售:
　　(一)由国家经租和代管的；
　　(二)属于落实政策待发还的；
　　(三)单家独院(户)和联壁式的单家独院(户)的；
　　(四)列入城市规划改造范围的；
　　(五)与机关、单位办公单元无法分开的；
　　(六)属于以权谋房，公款超标装修，未作处理的；
　　(七)其他经市房改办确认为不适宜出售的房屋。
　　第七条　职工购买公有住房应遵循购房自愿的原则，新建公房和腾空的旧房实行先售后租。
　　第八条　公有住房一律要按成本价出售，同时根据楼层、结构、装修、地段等因素进行调节计价。按成本价出售公有住房的具体计算方法见附件一。
　　第九条　按成本价出售的公有住房,每户职工家庭(以一对夫妇为一户，下同)只能购买一次。购房标准面积必须严格按照粤府[1983]68号文规定的住房分配标准执行，即厅级100—130M2(建筑面积，下同)，处级80—100 M2；科级70—85M2；一般干部职工50—75M2。
　　对不能安排相应职务的部队师、团级转业干部，可按其转业时的职务计算住房标准；正营级以下转业干部按现职计算住房标准。
　　厅级干部分配住房后逝世的，其配偶可按该干部级别降低一级的住房标准购买此套住房。购房工龄优惠则按该干部的实际工龄计算。处级干部逝世后，其配偶原则上可按处级干部级别的住房标准购买住房。但工龄优惠必须按购房者本人的工龄计算。
　　已聘任的各级技术人员的住房标准，可按相应级别干部的住房标准执行。
　　第十条　超过规定住房标准面积的部份，一律按市场价计价。根据我市近几年商品房出售价格的情况，96年度公房出售的基础市场价定为:城区为1080元／平方米～1280元/平方米，城区以外的其他地区，参照此标准再作具体确定。同时，还要按住房的结构、楼层、装修等因素调节。
　　97年7月1日以后的市场价根据有关规定另行确定。
　　第十一条　对1988年9月5日前在同一城市内，同时租住的两套公房的职工可按下列规定办理:(1)合计面积不超过住房分配标准的，均可购买；(2)合计面积超过住房标准，但每套住房都达不到住房标准下限的，也可购买，但超住房标准25平方米以上部份按购房的当年的市场价购买；(3)两套住房中有一套达到标准下限的，只能购买一套，另一套经批准后可继续租用，但超标准部份，则按商品租金（成本租金上调100%）计租。(4)两套住房中有一套达到住房标准上限的，只能购买一套，另一套必须退回原产权单位。对1988年9月5日后租用的两套公房，只能购买一套，另一套必须退回产权单位。
　　第十二条　再婚夫妇购买公房时，在夫妻双方均无与子女同住的情况下，只能购买一套住房，另一套应退回原产权单位；若一方或双方均有子女同住(其子女户口在同一住处，所在单位未分配住房)的情况，可允许双方购买住房。
　　第十三条　职工按成本价购买公有住房，可享有以下折扣的优惠:
　　1、旧公有住房成新折扣:每平方米年折扣率为2%，(超标准面积部份也可享受成新折扣优惠，但折扣后房价不能低于成本价。)住房成新折扣最多为30年，超过30年的，按30年计算。
　　2、工龄折扣:对购房职工(包括所有党政机关，群众团体、企事业单位的职工、合同制工及三资企业的中方职工)在购房前的工龄给予工龄折扣。每平方米住房面积的工龄折扣数额，按附件一规定的办法计算。工龄计算按夫妇双方的合计工龄，(不是双职工的则按单职工实际工龄计算)，购房职工的配偶在购房前去世的，按其实际工龄计算；购房职工已达到国家规定的离退休年龄的，其工龄计算到应离退休当年；再婚职工购房，其工龄按再婚后夫妇双方的合计工龄计算，符合第十二条的规定可购买两套公房的，其工龄按购房者本人计算；购房职工的配偶在购房前经批准离职的，其离职前的工龄应予计算。各类人员工龄的具体计算，按国家的有关规定执行。
　　3、现住房折扣:职工购买现已住用的公有住房，每平方米可折扣5%，此项优惠到2000年取消。
　　4、一次付款折扣和分期付款折扣:职工购房可以一次付款，也可以分期付款。对一次性付款的，可给予实际售价20%的折扣(包括超住房标准部份面积的房款)。分期付款的，首期付款不得低于应付款的30%，每多付10%，可给予应付房款2%的折扣。分期付款的期限最高为5年，分期付款应按政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴补。
　　5、职工按规定购买公有住房，可免征房产税、一次性契税和土地使用税。
　　第十四条　公有住房出售实行最低限价，即在扣除各种折扣(包括一次性付款的优惠)后，我市1996年度每平方米建筑面积个人实际付款不得低于二百三十元。今后每年公有住房出售的最低限价根据实际情况，逐年适当提高。
　　第十五条　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，发给“房地产所有权证”和“土地使用证”,一般住满五年后可在市场出售。
　　按成本价购买的住房在市场出售时，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
　　第十六条　经单位批准调出原产权单位的，原住户可向产权单位申请购买，产权单位应按本办法给予办理购房手续。未经批准而离开产权单位的，必须把住房退回产权单位。
　　第十七条　凡未执行住房公积金制度的单位，不能按成本价出售公有住房(经住房公积金管理办公室批准缓缴的单位除外)。
　　第十八条　凡1993年12月30日前按原政策购买的公有住房，不按成本价补足房款的，产权与原售房单位共有，并维持原“产权限转期满后，向市场出售的增值部份，二成归原产权单位，八成归个人所有”的规定；经购房人同意，按成本价补足房款及利息后的产权全归个人，其产权限转期从第一次购房时算起，期间为五年。
　　第十九条　对已购买房改房中的超住房标准面积，按以下办法实行分段加价:
　　(一)购买在省房改实施前(1988年9月)峻工入住的公有住房，超过规定面积5至15平方米的部份在购房当年成本价的基础上增加20%；超过15至25平方米的部份，增加40%；超过25至35平方米的部份，增加60%；超过35平方米以上的部份增加100%；住房标准在100平方米(不含100平方米)以上的，其超过规定标准面积35平方米以上的部份一律按市场价。
　　(二)购买了在省房改实施后至1991年3月底前峻工入住的住房的超标面积，其5平方米以上部份一律按市场价。
　　(三)购买了1991年4月1日(含1日)以后峻工入住的住房的超标面积，一律按市场价计价。
　　(四)按上述规定加价后超过购房当年市场价的，按市场价计价。
　　第二十条　已购公有住房按成本价补交房款时，仍可享有第十三条规定的各项优惠折扣，但折扣后每平方米面积个人实际付款要实行最低限价（最低限价每年递减5%）。
　　第二十一条　对已婚子女与父母居住同一套公房而增加户主购房面积问题，由于这种做法在实际中难于操作，因此，不能继续执行。
　　第二十二条　加快住房租金改革步伐，包括对非住宅公房租金也应作相应调整，改变低租金状况，使租售价格比趋于合理，促进购房。
　　第二十三条　职工、干部住房标准内面积以标准租金计租。标准租金由五项因素构成，并按房屋的结构、装修等因素调节计租。具体租金标准见附件二。对红军时期的离休干部及民政部门确定的社会救济户，在规定的面积内，提租后每户每月净增租金全免；抗日战争、解放战争时期的离休干部分别免70%和50%。
　　第二十四条　根据职工收入增加及物价指数逐步提高住房租金，从1996年起按国家统计局每年公布的物价指数逐年递增。至2000年租金标准原则上应达到职工家庭平均工资额的15%。(我市2000年前住房租金标准见附件二)
　　第二十五条　新承租的公房实行租赁保证金制度，租赁保证金可按30元/平方米(使用面积)标准计收。不承租时，保证金退回租户本人。
　　第二十六条　执行粤[1983]68号文规定的住房分配标准，租住房超标准面积部份一律按成本租金标准计租，不得减免和补贴。成本租金由八项因素构成，同时按标准租金的递增率逐年递增。成本租金标准见附件二。
　　第二十七条　为加大住房制度改革的力度，从执行附件二的租金标准时起，不再对租住公房、租住私房或住个人所有的房屋的职工、干部发放住房补贴。
　　第二十八条　公有住房出售后要保证其正常的维修养护，切实做好售后的管理工作。根据维修自理的原则，住宅内维修由住户负责，公共部位在产权限转期满后由用户共同负责。
　　第二十九条　已出售的公有住房公共部份的保养维修按《中山市公有住房售后维修养护管理暂行办法》(附件四)的规定执行。
　　第三十条　本实施办法自发布之日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　附件一:《中山市成本价出售公有住房计价方法》
　　附件二:《中山市公有住宅租金标准》 　
　
    附件一:

中山市成本价出售公有住房计价方法

　　根据《中山市深化城镇住房制度改革实施办法》，特制定本办法。
　　一、出售公有旧住房一律按建筑面积计价。户建筑面积按竣工图纸的单元组合面积计算，没有建筑图纸的则按实地丈量为准，单元组合面积以外的公共走道，楼梯不予出售，非封闭阳台按50%面积计价。
　　二、成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
　　(一)住宅的建安工程费。按当地统计部门公布的售房当年的上一年住宅每平方米建筑造价计算。
　　(二)征地和拆迁补偿费。按住房建安工程费的15%计算。
　　(三)勘察设计和前期工程费。按建安工程费的5%计算。
　　(四)住宅小区基础设施建设费。按建安工程费的5%计算。
　　(五)管理费。按上述(一)至(四)项之和的1%计算。
　　(六)贷款利息。按上述(一)至(五)之和乘以30%。
　　(七)税金。以上述(一)至(六)项之和为基数，按营业税5%，城市建设维护税(营业税额的7%)，教育附加税(营业税额的2%)计算。
　　三、我市公有住房出售的成本价逐年由房改办根据上述七项因素确定和公布。从95年起，以当年7月1日至次年6月30日为一个价格年度。1996年7月1日至1997年6月30日期间内，出售1995年12月31日前竣工的框架结构公有住房的成本价为880元／M2，1996年竣工的公房暂不出售。
　　四、公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价要根据住房所处地区、结构、层次和装修等因素分别增减。具体情况的增减标准见后。
　　五、按成本价购买公有住房折扣计算
　　(一)旧公有住房成新折扣。公式为:每平方米旧房折扣额=成本价×2%×已竣工使用年限(超过30年的按30年计)
　　(二)工龄折扣。公式为:
　　每平方米建筑面积年工龄折扣额=A×0.068÷65
　　其中:A为当地统计部门公布的售房当年上一年的职工平均工资总额，0.068为抵交价简化公式系数，65为工龄计算的标准年限(男职工35年，女职工30年)。
　　(三)现住房折扣。按成本价的5%计算。公式为:
　　每平方米建筑面积现住房折扣额=成本价×5%
　　(四)一次付款折扣。公式为:
　　一次付款折扣额=实际售价×20%
　　(五)按成本价出售公有住房实际售价的计算和一次性付款的计算公式:
　　实际售价=[成本价-(成本价×年折扣率×已竣工使用年限+年工龄折扣额×夫妇双方购房前的工龄之和+成本价×现住房折扣率)]×住房标准内建筑面积
　　一次性付款折扣20%，实际付款额为:
　　实际付款=实际售价-实际售价×20%
　
    表一　公房出售楼层增减标准%: 

    附件二：
（一）中山市公有住宅标准租金标准
 

中山市2000年前公房租金计划

注：1、“职工年均工资总额”以95年市统计局核定的8684元为基数，以后每年按国务院房改办规定的年增长8.12%推算。
　　2、（4）项为本市当年实际水平、（5）至（9）项则以此为基数，根据国务院房改办的规定，每年递增2%，2000年则达到15%。
　　3、（10）项中按国务院房改办统一规定的两居室标准住房面积56平方米的70%计算使用面积。