《中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金暂行办法》解读

政策文件：《中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金暂行办法》

我市制定了规范性文件《中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金暂行办法》（下称《暂行办法》），于2019年6月28日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、文件的制定背景说明

土地是珍贵的自然资源，我市历史出让用地较多，目前仍有大量未开发建设，构成闲置。经过五年多的闲置用地处置，已完成5.4万亩经营性用地闲置处置，待处置经营性用地4万亩。其中大量协议出让用地无约定容积率，或约定的容积率较低，即使开工建设亦不能有效实施规划，导致土地资源粗放利用。

此前，本着提高土地利用效率和规划实施程度的原则，我市对于不收回土地使用权的情形，依法变更用地开发强度，主要按照《中山市建设用地容积率管理规定》进行容积率调整的论证和批准程序；按照《闲置土地处置办法（53号令）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》要求，按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款；按照《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》要求确定楼面地价。此做法基本符合法律法规要求，但是《中山市建设用地容积率管理规定》对于拟调整容积率与控规一致的情形，不要求进行论证程序而是直接批准，与住建部《建设用地容积率管理办法》不符，另外我市土地公开交易样本数偏少，导致按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求得出的评估价往往与同期土地市场拍卖的楼面地价存在一定差距。目前我市主要使用《闲置土地处置办法》（国土资源部令53号）规定的六种处置方式中的两种进行闲置处置，对于置换土地和协议有偿收回手段的使用不够（收回后即可按照控规容积率和功能重新挂牌出让）。

为加快城乡规划实施，推动闲置土地处置，提高土地利用效率，进一步完善中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金的管理，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，特起草制定《暂行办法》。

二、文件主要内容

《暂行办法》共十条，包括法规依据、适用范围、核定方式、准入条件、分责任工、竞价组织、实施步骤、建设要求、政策衔接、竞拍要求及附则等。

第一条法规依据，阐述了制定《暂行办法》的目的及依据。

第二条适用范围，界定了适用容积率上网竞价的商业、旅游、娱乐用地、商品住宅用地，一是在市政府划定区域范围内，二是以协议出让方式取得，三是未动工开发。明确经协议出让后曾经公开程序转让并办理转移登记的用地不适用暂行办法。

第三条核定方式，明确申请按照控制性详细规划指标调整容积率的地块需按照本办法规定的上网竞价方式核定补缴土地出让金的标准。

第四条准入条件，明确满足暂行办法适用范围的用地还需符合的条件。确保符合法律法规的要求，做好与城乡规划、用地处置和开发建设政策的衔接，有效推动建设项目上马，实现发展意图。

第五条责任分工，容积率上网竞价日常管理工作主要涉及市自然资源局、市公共资源交易中心和各属地镇政府，通过明确责任分工，做好基础工作，衔接后续事宜，以更好地实施暂行办法。

第六条竞价组织，明确由市自然资源局制定容积率竞价方案，依据规程拟定起始价，提请审议和报批。上网竞价方案由市公共资源交易中心具体实施，组织落实好相关事宜。

第七条实施步骤，明确申请按照控制性详细规划指标调整容积率并补缴土地出让金的具体步骤要求，涉及部门工作内容，对应《建设用地容积率管理办法》第九条要求的程序环节，确保合法依规，稳步有序推进。

第八条建设要求，明确国有建设用地调整容积率后，须遵从的建设要求，以更好地落实好规划。

第九条政策衔接条款，因每一容积率调整补缴出让金上网竞价区域内仅有50%符合条件的用地可通过上网竞价方式增加容积率，确保了竞争性同时也限制了部分具备资格用地使用权人的权利。此条为保障权益保留用地使用权人按原合同继续开发建设的权益，重申严格相关程序，加强土地开发、工程建设方案的审查，确保规划设计最大可能的实现。

第十条竞拍要求，明确以申请按照控制性详细规划指标调整容积率的地块所属控制性详细规划片区范围作为划定区域，规定适用暂行办法的建设用地使用权人的权利，以及随之而来的需要承担的后果。

三、相关说明

《暂行办法》主要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》、《建设用地容积率管理办法》等法律、法规、规章，规定中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金的有关事宜。

1.明确适用范围，依法依规，多措并举推进闲置土地处置。为推动闲置土地处置，用好用活《闲置土地处置办法》规定的六种处置方式，用地分门别类，区分不同情形，结合土地收储、土地整备等打好组合拳，多措并举进行处置。明确以协议出让方式取得且未动工开发的国有商业、旅游、娱乐用地、住宅建设用地的纳入《暂行办法》管理。其他非办法适用范围的，按相关规定进行处置，如属城市更新（“三旧”改造）的存量用地，需按城市更新（“三旧”改造）相关流程办理，不允许直接通过单地块论证调整容积率。其他情形该置换就置换，该收回就收回。

2.创新用地开发，市场主导，政府引导加快城乡规划实施。通过建设用地使用权人参与上网竞价的方式依法缴交土地出让金，通过竞争机制确定计收标准，按照控制性详细规划确定的规划条件申请调整容积率，创新用地开发，同时加强各项政策之间的衔接，以利于快速实施，限期处置，避免产生新的闲置。确保公平公正公开，保障各方利益，以法定规划和城市设计为基础，发挥市场主导和政府引导作用，按照控规允许容积率进行开发建设，加快城乡规划实施。

3.严格实施步骤，公平公正，兼顾效率规范规划条件变更。严格容积率上网竞价的实施步骤，明确基本程序要求，相关各方职责，对应《建设用地容积率管理办法》第九条要求的程序环节，确保容积率上网竞价既合法依规，公平公正，又便利高效，实现稳步有序推进。除法律法规明确规定不得调整或结合我市实际情况不适合调整容积率的情形外，通过容积率调整补缴土地出让金上网竞价方式进一步完善中山市国有协议出让用地容积率调整补缴土地出让金的管理，严格规划条件变更，有效实施规划，实现最大效益。