火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：

现将《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。
 

 

         中山市人民政府

         2018年7月13日
 
 

中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）
 

第一章　总　则
 

第一条　为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条　本细则所称“旧村庄”，是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。旧村庄改造项目内夹杂的国有用地，应当一并纳入改造范围。

以旧厂房为独立改造项目或者以旧厂房为主的改造项目，应当按照《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》有关规定执行。

第三条　旧村庄改造应当坚持农村姓“农”，以人为本、规划先行，坚持因地制宜、精准施策、改善人居环境，完善公共配套设施，有利于保障集体经济和村民长远利益，保护好历史文脉和乡愁，合理保护和利用历史文化遗存，做到在保护中开发，在开发中保护。

旧村庄改造涉及历史文化遗存的，应当统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。

第四条　旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应当按规定进行表决，由镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）监督，并由公证机构公证。
 

第二章　一般规定
 

第五条　旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或者两者相结合的方式。

第六条　旧村庄改造应当营造宜居环境，重点控制开发建设规模。由回迁安置房、集体经济发展物业、公共配套设施和商品房开发面积等组成的开发建设规模不得超过按照《“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定》（《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》附件2）计算确定的数额。

第七条　旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：

（一）回迁复建的安置房规模，按照改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。

回迁安置房用地独立分宗的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给该集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应当约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。

回迁安置房用地不独立分宗的，应当办理有偿使用手续，已安排回迁安置房的集体经济组织成员不再分配使用宅基地。

（二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应当不小于回迁补偿总建筑面积的10%。

集体经济发展物业用地应当尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。

（三）公共配套设施建筑面积及用地应当不小于改造前原有数量标准，其中无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定。

第八条　集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后进行改造的，协议出让的土地价款按土地市场评估价的40%确定。

第九条　旧村庄改造可以按以下两种方式实施：

（一）权利人自行改造，包括以下情形：

1．集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造；

2．集体经济组织公开选择市场主体，签订合作协议形成单一主体，并由集体经济组织成员通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到该单一主体后由其实施。

（二）政府主导改造。

第十条　按照上述实施方式，旧村庄改造的申报主体可以按以下方式确定：

（一）对集体经济组织自行改造的，由该集体经济组织申报；通过公开选择市场主体进行合作改造的，在确定市场主体前，也应当由该集体经济组织申报。

（二）对政府主导改造的，由镇区“三旧”办申报。

第十一条　集体经济组织通过公开选择市场主体进行合作改造的，在确定合作主体前，由该集体经济组织按规定表决同意后，可委托相关具备资质的服务机构协助开展相关工作，所需费用可以通过以下方式解决：

（一）由集体经济组织自行支付；

（二）由镇区先行垫付，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还；

（三）经报镇区同意，由其他市场主体先行垫付，待确定项目合作主体后，约定由合作主体返还；

（四）由集体经济组织与相关服务机构约定先行开展工作，待确定项目合作主体后由其支付。
 

第三章　前期工作
 

第十二条　申报改造项目前，申报主体应当开展改造意愿调查，达到以下条件：

（一）改造项目所在的集体经济组织，经该集体经济组织按规定表决同意；

（二）改造项目内集体土地上盖建筑物权利人中，取得2/3以上的权利人同意；

（三）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得占国有土地总面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意。

第十三条　在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应当拟订改造项目计划方案，阐明拟改造项目范围、面积、土地用途、产业方向、实施方式（引入市场主体的需明确公开引入的时点）和时序，以及编制改造项目规划方案、制订补偿安置方案和编制项目改造方案等时间安排，并附有关意愿调查材料、表决结果等，向属地镇区申报。

镇区应当在5个工作日内组织完成对改造项目计划方案是否符合“三旧”改造专项规划、是否符合改造意愿条件等进行审查，对不符合要求的，应当书面答复申请人并说明理由；对符合要求的，应当通过在集体经济组织公告栏张贴、政府网站等进行公示不少于7日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，镇区应当将该项目纳入项目预备库。

同等情形下，对项目预备库内改造意愿高的项目，各镇区应当优先指导和协助基础数据调查、组织编制改造单元规划等后续工作。

第十四条　改造项目纳入项目预备库后，各镇区可以成立专项工作小组，指导和协助集体经济组织开展改造范围内的土地、房屋、人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据的详细调查、测绘、统计、核实，包括以下内容：

（一）改造项目范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等。

（二）集体土地及国有土地上的建设情况。包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数量等内容。

改造项目范围、土地房屋等数据应当由具备资质的测绘机构提供，数据调查表填写、装订、组卷等具体要求，各镇区可以结合实际另行制定。

第十五条　经过前期意愿调查和土地房屋等基础数据调查，集体经济组织结合实际，可以分前期和后期两个阶段公开选择市场主体实施合作改造。其中：

（一）前期选定，是指在编制改造项目规划方案及改造单元规划、拟订补偿安置方案前，通过市公共资源交易中心公开选定合作主体，由双方协商确定改造项目规划方案和具体补偿安置方案等。

（二）后期选定，是指集体经济组织已编制改造项目规划方案，镇区已组织编制改造单元规划并落实到控制性详细规划、集体经济组织已表决通过补偿安置方案和项目设计方案后，再通过市公共资源交易中心公开选定合作主体。
 

第四章　改造项目的实施
 

第十六条　集体经济组织前期选定合作主体的，应当在镇区的指导监督下，按照以下流程办理：

（一）公开选定意向企业。集体经济组织根据拟改造用地范围、面积、土地房屋等基础数据、权利人、拟改造用地规划情况（含“三旧”改造专项规划、控制性详细规划等），明确改造意向，委托招标代理机构制订招标文件，通过市公共资源交易中心公示不少于30日后，公开选择合作意向企业。

公开选取时，可以结合投标人的资质实力、开发经验、责任能力，及其编制的改造项目规划方案（开发规模最小且布局优）、补偿安置初步方案（集体及其成员利益优）、公共设施用地贡献、初步设计方案、开发时限承诺和其他优惠条件等合理制定评分标准，由该集体经济组织选定的代表、镇区代表、规划建设领域专家评委三方面联合组成评选小组进行综合评分，择优依次选取不超过3个合作意向企业（投标人少于3个的，按实际投标人确定）。

（二）申报改造项目规划方案和编制改造单元规划。以综合得分顺位第1名投标人的改造项目规划方案，作为该项目的规划方案，由集体经济组织向镇区申报。对改造项目规划方案符合规划技术规范和公共配套设施等基本要求的，镇区应当统筹组织编制改造单元规划，并按程序报批。

（三）公开表决确定合作企业。根据经批准的改造单元规划，合作意向企业可优化设计方案、细化补偿安置方案等，并公开阐述改造思路、介绍有关具体改造方案。如合作意向企业仅1个，经集体经济组织表决同意的，确定为合作企业；如合作意向企业多于1个的，应逐次表决淘汰票数最少的合作意向企业，最终保留的合作意向企业确定为合作企业。

其中，涉及的补偿安置方案应当经集体经济组织成员（或成员代表大会）2/3以上同意，包括以下主要内容：

1．原有建筑物的补偿方式和标准；

2．原有、新增的集体发展物业的补偿方式和标准；

3．历史文化遗存及其周围环境的保护措施；

4．搬迁费用和临时安置补偿标准；

5．签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

（四）签署项目合作协议。确定合作企业后，集体经济组织应当与合作企业拟订项目合作协议，明确项目实施主体、搬迁补偿安置、投资、建设和其他相关权责要求，约定合作企业应当支付的履约保证金数额、支付期限，以及合作终止和相关违约责任等，在集体经济组织公告栏公示不少于7日。经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，双方签订项目合作协议。

（五）确定实施主体资格。双方约定的项目实施主体，应当及时向镇区申办实施主体资格确认，申请材料包括：实施主体资格确认申请书、申请人身份证明文件、公开交易证明文件、村企合作协议、经表决通过的补偿安置方案等。镇区应当在5个工作日内完成对相关申报材料的审核，对不符合条件的，应当书面答复申请人并说明理由；对符合条件的，应当核发实施主体确认文件，并在集体经济组织公告栏和政府网站公示不少于7日。

第十七条　集体经济组织后期选定合作主体的，应在镇区的指导监督下，按照以下流程办理：

（一）编制改造项目规划方案、拟订补偿安置方案。集体经济组织可以委托相关服务机构，根据拟改造用地范围、面积、土地房屋等基础数据、拟改造用地规划情况（含“三旧”改造专项规划、控制性详细规划等），组织编制改造项目规划方案。集体经济组织可以同步组织拟订补偿安置方案。

改造项目规划方案和补偿安置方案制定过程中，集体经济组织应当广泛听取其成员的意见以及涉及的国有土地权利人的意见。编制完成后，集体经济组织向镇区申报改造项目规划方案，对改造项目规划方案符合开发建设总量控制、规划技术规范和公共服务配套设施等基本要求的，镇区应当统筹组织编制改造单元规划。改造单元规划编制完成后，应当与补偿安置方案一起，由集体经济组织在公告栏公示不少于30日。

（二）公开表决确定改造单元规划和补偿安置方案。由集体经济组织对改造单元规划和补偿安置方案按规定进行表决，经集体经济组织成员（或成员代表大会）2/3以上同意的，视为通过。经表决同意的改造单元规划，由属地镇区按程序报批。

（三）制定并表决项目设计方案和公开交易方案。根据经批准的改造单元规划，由集体经济组织委托相关服务机构，制定项目设计方案，并围绕拟选取市场主体的资质实力、开发经验、责任能力、建设周期以及开发项目的利益分成等综合设定公开交易条件、合作协议（文本）等方案后，按程序进行表决。

（四）公开选定合作企业。集体经济组织根据土地房屋等基础数据及权利人情况、经批准的改造单元规划、经表决同意的补偿安置方案、项目设计方案和公开交易方案，委托招标代理机构制订招标文件，通过市公共资源交易中心公示不少于30日后公开选择合作企业。选定后，双方签订《合作协议》，并在集体经济组织公告栏公示不少于7日。

根据《合作协议》约定的项目实施主体，应当及时向镇区申办实施主体资格确认。镇区应当在5个工作日内完成对相关申报材料的审核，对不符合条件的，应当书面答复并说明理由；对符合条件的，应当核发实施主体确认文件，并在集体经济组织公告栏和政府网站公示不少于7日。

第十八条　经确认实施主体资格后，实施主体须加紧与改造范围内相关权利人协商并签订《搬迁补偿协议》。协议签订后，实施主体应当每月定期汇总报镇区备案。

第十九条　结合协议签订情况，将项目纳入年度实施计划后，镇区应当组织实施主体编制项目改造方案（包括集体建设用地自愿转为国有建设用地及其供地方式等内容），由集体经济组织按规定进行表决，经集体经济组织成员（或成员代表大会）2/3以上同意后，报市“三旧”办组织审核、市政府批准后，由市“三旧”办核发批复文件。

项目改造方案应当包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划情况、土地利用现状情况、需完善历史用地情况、补偿安置情况、供地方式和计划、进度安排、改造预期效果等内容。

办理项目改造方案审批后，由属地镇区组织办理有关历史用地（含集体建设用地自愿转为国有建设用地）报批手续。

第二十条　项目改造方案经批准后，实施主体应当与镇区签订项目实施监管协议，明确无偿移交公益性用地、公共设施或公益性建筑面积等义务及交付标准，搬迁补偿安置方案履行义务，分期安排和实施进度，安置复建资金监管要求等，并由实施主体按照约定存入安置复建监管资金或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。

安置复建监管资金应当存入镇区指定的监管账户，并由属地镇区、实施主体和监管账户开户银行三者共同监管。安置复建监管资金不计利息，经镇区同意可以分期支取用于回迁安置房和集体经济发展物业的建设资金。

复建安置资金具体数额，由镇区根据项目回迁安置房和集体经济发展物业总量，按照建安成本测算确定。

第二十一条　实施主体与改造项目范围内全部房地产权利人签订《搬迁补偿协议》，且安置复建资金落实到位后，经镇区核实批准，实施主体申办拆除施工许可后进场实施拆除，并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续。

办理过程中，原房地产权利人委托实施主体注销登记的，应办理公证手续。办理注销登记后，由实施主体到市国土资源部门查询获取注销登记证明。

第二十二条　改造项目范围内涉及的原不动产权证全部注销后，实施主体向镇区提交相关注销登记证明文件，由镇区核实确认改造范围内的所有房地产权益（含抵押、查封或其他限制土地权利的情形）已处置完毕，并函告市城乡规划、国土资源部门办理后续手续。

第二十三条　完善前述手续后，由实施主体申办协议出让供地手续。供地后，实施主体按基本建设程序向相关部门申办各项建设手续。

第二十四条　集体经济组织作为实施主体的，应当自行按照补偿安置方案与全体房地产权利人签订《搬迁补偿协议》，并自筹安置复建监管资金存入镇区指定的监管账户。

第二十五条　政府主导改造的，在明确具体补偿安置方案、完善用地报批手续和确定开发建设条件的前提下，经集体经济组织表决同意，可以通过招标等公开方式出让土地，由竞得人与全部房地产权利人签订《搬迁补偿协议》，按规定缴纳安置复建监管资金后实施土地整备。
 

第五章　监督管理
 

第二十六条  各镇区应当建立有效机制，加强巡查监督，及时发现、制止旧村庄改造中有关违法建设行为，杜绝新增违法用地、违法建设。集体经济组织应当自觉加强对其成员自建房的管理，保障集体经济组织及其全体成员的共同利益。

第二十七条　旧村庄改造中，任何意向合作企业或个人不得向集体经济组织提供任何形式的资助、赞助；不得出资为集体经济组织召开民主表决会议；不得介入集体经济组织的民主表决程序；未经镇区同意，不得私自出资为集体经济组织垫付相关前期工作费用；不得未经市公共资源交易中心公开选定程序与集体经济组织签订《合作协议》。

第二十八条　项目实施主体未能按照《合作协议》约定期限，与全部房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的，双方合作终止，并按照《合作协议》约定追究相关责任。集体经济组织根据需要，可以按规定重启公开选定合作企业有关程序。

第二十九条　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁，发生重大恶性事件的，将严肃查处并追究责任。

第三十条　经集体经济组织表决同意的事项，对少数权利人无法达成协议的，应当加强宣传、调解工作。对已签订的《搬迁补偿协议》产生争议的，可以通过调解机构进行协调，协调无果的，可以提起民事诉讼。

第三十一条　因实施改造对改造范围内集体土地和国有土地及其上盖物业的受让人、承租人、抵押权人的正当权益造成影响的，依照其与集体经济组织或国有土地及其上盖物业的所有权人签订的出让、出租、抵押合同的约定进行补偿，对补偿标准有争议的，由合同约定双方自行协商或采取民事诉讼途径解决。

第三十二条　集体经济组织少数成员拒不履行经集体经济组织表决通过并经批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），可以按照以下方式处理：

（一）改造过程涉及征收集体土地，相关权利人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向市政府申请裁决；对违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由市国土资源部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

（二）改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆除的，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。

第三十三条　各镇区应当加强项目的跟踪监管，督促申报、实施主体按照改造项目计划方案推进工作，严格按照合作协议、项目改造方案、项目监管协议、土地出让合同等有关约定实施改造，并定期向市“三旧”办报送项目进展情况。
 

第六章　附　则
 

第三十四条　鼓励各镇区结合实际，制定出台相关配套措施和操作规范。

第三十五条　本细则由市人民政府负责解释，具体解释工作由市“三旧”改造工作领导小组办公室承担。

第三十六条　本细则自印发之日起施行，有效期3年。
 

 

政策解读：

 《中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）》解读

中山“三旧”改造政策之“旧村庄”，一图带你读懂