火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：

现将《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。

  

  

         中山市人民政府

         2018年7月13日

 

 

中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）

  

第一章　总　则

 

第一条　为保障实体经济发展，促进产业转型升级和创新发展，规范旧厂房的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条　本细则所称“旧厂房”，是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地包括工业用地和仓储用地。

第三条　旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，提高土地利用效益，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，合理保护和利用历史工业遗迹。

 

第二章　一般规定

 

第四条　旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种。

权利人自行改造，包括土地权利人对自身用地进行改造（含集体经济组织自行改造或与有关市场主体合作改造）；通过收购合并归宗、作价入股将房地产权益转移到单一主体后实施改造；权利人为厂房承租人的，经产权人同意，由承租人实施改造。

第五条　权利人自行改造的一般流程如下：

（一）向属地镇政府（区管委会、办事处，以下简称“镇区”）申报纳入项目预备库和年度实施计划；

（二）向镇区申报项目改造方案；

（三）按基本建设程序申办报建手续并实施。

其中，项目改造方案涉及调整控制性详细规划的，应当向市城乡规划部门或属地镇区申请调整控制性详细规划，或申报改造项目规划方案由镇区编制改造单元规划按程序报批，经批准后覆盖原控制性详细规划后方可实施；申请调整容积率、改变土地用途等土地使用条件的，应当按规定办理有关审批手续；需要完善历史用地手续的，应当在镇区组织指导下编制项目改造方案，申办报建前应完善相应的用地手续。

第六条　旧厂房用地改造后保留为工业（含仓储，下同）用地的，除相关规划另有要求外，均无需无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

第七条　对纳入土地利用总体规划复垦区的“三旧”用地，改造为工业用途的，按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定，经省批准使用省周转规模后可以予以优先保障。

第八条　对纳入土地利用总体规划复垦区但已取得土地使用权证的工业用地，在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下，可以采用“先承诺后审批”方式，由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案，经市国土资源部门审查，报市“三旧”办和城乡规划部门备案后，可享受“三旧”改造优惠政策和办理项目改造方案以及用地、规划等有关审批手续。

 

第三章　改造类型与相应政策

 

第九条　根据控制性详细规划，按照用地的规划用途，改造类型主要分为以下三类：

（一）保留为工业用途（简称“工改工”）；

（二）改变为商业用途（简称“工改商”）；

（三）改变为住宅用途（简称“工改住”）。

对工业用地改变为新型产业用地（M0）的，按照我市相关规定执行。

第十条　“工改工”改造项目，可以享受以下鼓励政策：

（一）用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的，在项目竣工验收后，对项目总建筑面积按200元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经济和信息化部门出具认定意见，奖励标准再提高20%。单个项目奖励最高不超过1000万元。

对规模较大的改造项目，各镇区可以在市财政奖励的基础上再行奖励。

（二）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限变更出让终止日期，按市场价补缴相应的土地价款。

（三）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

（四）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。

（五）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。

（六）对需要融资进行改造的实施主体，鼓励各镇区给予一定的融资贷款贴息扶持。

（七）对面积达到10亩及以上，且2009年12月31日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%（边角地、夹心地、插花地除外）的，未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可以通过对旧厂房用地进行改造，完善历史用地征收手续，以协议出让方式供地，按规定缴交土地价款后，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。其中，协议出让的土地使用年限按法定最高使用年限确定。

（八）鼓励集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，以协议出让方式供地，按规定缴纳土地价款后办理不动产权（国有土地使用权）证，吸引社会资金参与改造更新集体物业。具体如下：

1．可以协议出让的对象包括：集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司；集体经济组织本身，或者经表决同意的该集体经济组织全资项目公司。

上述所称“公开选择”，是指在镇区指导监督下，集体经济组织制定包含交易条件、合作协议（文本）等内容的公开交易方案，经集体经济组织表决同意后，通过市公共资源交易中心公开选定，具体可参照旧村庄改造公开选定合作主体的实施程序。

2．协议出让的土地价款按土地市场评估价的40%确定。

3．土地出让年限按法定最高使用年限确定。

（九）鼓励集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后交由政府主导改造，享受土地收益补偿，具体如下：

1．办结用地报批手续，且集体经济组织自行搬（拆）迁整理土地后交由政府组织公开出让，按土地出让价款的60%补偿该集体经济组织。涉及污染场地治理修复的，应当由该集体经济组织自行治理修复后交地。

2．在办理集体建设用地转为国有建设用地手续过程中，根据需要，镇区可以在预估工业用地出让成交价的基础上，按不高于预估出让成交价的60%先行补偿该集体经济组织；待用地出让后，按土地出让价款的60%为土地收益补偿总额再补足差额。

3．集体经济组织与镇区可以通过签订协议约定交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限以及有关逾期违约责任等事项。

（十）对厂房建设年代较新，结构完好，因扩产需要，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，企业对原用地局部加建的，可以按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第四十条规定给予财政奖励。

申报享受上述优惠政策的改造项目，应当符合各镇区产业导向，按程序向镇区申报纳入项目预备库、年度实施计划和项目改造方案，并按经批准的项目改造方案实施改造。

第十一条　“工改商”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后享受土地收益补偿；符合规定条件的，可以由土地使用权人申办改变土地用途手续后自行改造。

（一）土地使用权人将国有工业用地交由政府主导改造，享受土地收益补偿，具体如下：

1．由土地使用权人向镇区提交申请，镇区报市政府批准依法收回土地使用权后，以工业用地基准地价的1.2倍补偿土地使用权人。

2．土地使用权人自行搬（拆）迁整理土地后交由政府组织公开出让，按出让时容积率2.5及以下部分的土地出让价款的50%，扣除第1项补偿款的余额部分，补偿原土地使用权人。涉及污染场地治理修复的，应当由土地使用权人自行治理修复后交地。

3．土地使用权人与镇区可以通过签订协议约定交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限以及有关逾期违约责任等事项。

（二）土地使用权人对其自身土地，或者通过收购合并归宗、作价入股形式取得土地使用权的，可以按规定申办改变土地用途手续并按市场价补缴土地价款后自行改造：

1．改造用地总面积不小于10亩。

2．参照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》第二十六条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。其中，按规定要求无偿移交公益性用地的，应当无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施，通过编制改造单元规划，经批准并将公益性用地落实到控制性详细规划后实施。

3．对改造项目面积达到100亩及以上的，可按计容建筑面积的25%配置住宅建筑面积，通过编制改造单元规划，经批准并落实到控制性详细规划后实施。

（三）历史用地改造为商业用途的，同等适用第十条第（七）项以及第（八）项第1、2点规定，支持未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人和集体经济组织，通过协议出让方式，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。对用地行为发生时为工业用途的，应当按照上述第（二）项规定办理。

（四）对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，可以参照上述第（一）项规定标准取得土地收益补偿。

第十二条　“工改住”改造项目，国有土地使用权人以及集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，应当将土地交由政府公开出让，参照第十一条第（一）项政策享受土地收益补偿。土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的，竞配建部分不纳入土地出让价款计算范围。

对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的历史用地，控制性详细规划为住宅用途的，相关权利人可商请城乡规划部门经论证后调整规划为工业或商业用途后，参照“工改工”或“工改商”类型，通过实施“三旧”改造和协议出让方式，按规定缴纳土地出让价款后，办理不动产权（国有土地使用权）证手续。

 

第四章　监督管理

 

第十三条　未按照改造方案规定期限内动工建设的，批复失效，不再享受相关优惠政策；在实施改造过程中，除出让合同约定内容外，项目改造方案有局部调整的，需重新办理项目改造方案审批；对交由政府组织公开出让的，未按照协议按时交地，不再享受土地收益补偿优惠政策，并按协议约定追究相关责任；对完善历史用地手续后，项目改造方案批准后两年内未动工的，撤销有关用地批复。

第十四条　市相关部门和各镇区应当加强财务管理，健全和完善“三旧”改造有关资金管理制度，统筹做好涉及的土地收益补偿、财政资金奖补等各项资金监管。对按规定应给予土地权利人的土地收益补偿、应给予实施主体的奖励或补助，应当及时拨付到位，任何单位和个人不得克扣和截留。

第十五条　各镇区应当加强项目的跟踪监管，督促项目按时动工建设，并定期向市“三旧”办报送有关进展情况。

 

第五章　附　则

 

第十六条　各镇区应当根据本细则，结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施和操作规范。

第十七条　本细则由市人民政府负责解释，具体解释工作由市“三旧”改造工作领导小组办公室承担。

第十八条　本细则自印发之日起施行，有效期3年。

 

 

政策解读：

 《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》解读

中山“三旧”改造政策之“旧厂房”，一图带你读懂