相关链接：中山市人民政府办公室关于印发中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法的通知

 

我市制定了《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），于2017年11月13日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、出台《暂行办法》的原因和背景是什么？

根据国家和省关于加强房地产调控、确保房地产市场平稳发展要求，我市从2016年底开始，在热点镇区对土地出让实行达到最高限价后竞配建人才安置房的调控措施，即当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才安置房，参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人，人才安置房建成后须无偿移交给政府。

为落实这项调控措施，为开发企业竞买土地提供更好的预期、减少房地产项目开发建设影响、促进人才安置房国有资产的规范管理，我局牵头制定了《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》，明确配建人才安置房在用地出让、规划、建设、接收等方面的具体操作要求。

二、《暂行办法》主要内容有哪些？

《暂行办法》主要由七部分构成：一是总则，明确暂行办法的目的、适用范围、人才安置房配建基本要求和部门管理职责分工；二是土地出让要求，明确需配建人才安置房的用地在出让前、出让后以及办证后有关工作要求；三是报建审查要求，明确有关项目报建审查的基本要求，及报建后涉及符合人才安置房面积要求的住宅规划变更的管理要求；四是抽取选定要求，明确抽取的基本原则，要求全面抽取、均衡抽取、抽取规模数量与抽取单位相匹配，以及明确人才安置房抽取选定的具体流程及有关材料要求等；五是办证移交规定，明确人才安置房的权属登记办证、实物移交和接收等工作的时间要求、流程、所需材料以及有关费用的承担主体等；六是保障措施，明确涉及项目转让有关要求和人才安置房配建工作的监督管理要求；七是附则内容。

三、配建人才安置房的项目报建需注意什么？

《暂行办法》对需配建人才安置房的项目提出了以下几点报建要求：

（一）人才安置房不得作价补偿，不得抵减须配套公建设施、配套车位等建筑面积。

（二）整个项目满足单套人才安置房建筑面积要求的住宅总建筑面积应当不小于用地成交配建总建筑面积要求，且应符合相应的套数要求。

（三）小区修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图中应单独标明满足单套人才安置房面积要求的住宅总建筑面积数、总套数、在各幢楼分布情况以及建设分期安排等。

四、人才安置房怎么确定？基于什么考虑？

人才安置房选定的主要原则是随机方式，即在符合单套人才安置房建筑面积要求的所有住宅中通过采用随机方式进行抽取选定，具体是在整宗用地（整个项目）中全面抽取；按开发企业分期进度均衡抽取；抽取规模数量与抽取单位相匹配，抽取单位优先次序为为幢（或梯）、层、套。随机性抽取的方式能有效确保公平公正，避免开发企业和接收单位移交接收时难以确定具体移交接收哪套、不移交接收哪套的争议问题。

五、人才安置房的抽取选定基本流程是什么？

人才安置房的抽取选定，应按经报建审批的方案实施建设并达到预售（销售）条件后，在办理销售价格备案后、商品房预售许可前进行，基本流程如下：

（一）开发企业到市价格主管部门先行办结销售价格备案手续。

（二）开发企业向市财政部门提出抽取选定人才安置房的申请。

（三）市财政部门组织公开随机抽取选定人才安置房，抽取选定后签订《抽取结果确认书》。

（四）开发企业凭《抽取结果确认书》及其他相关材料向市住建部门申办商品房预售许可。

六、本《暂行办法》出台前后对人才安置房的随机抽取要求有何不同？

对本《暂行办法》出台前后出让成交的地块，对人才安置房的随机抽取作适当的差别化处理，其中：

对《暂行办法》出台后出让成交的地块，要求随机抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累计总建筑面积和总套数两个指标均达到配建要求为止；且对随机抽取产生的比竞配建多出来的配建面积和套数无偿移交，政府不作补偿；

对《暂行办法》出台前出让成交的地块，要求随机抽取人才安置房直到抽取的人才安置房累计总建筑面积达到配建要求为止，对人才安置房的总套数不作要求；对随机抽取产生的比竞配建多出来的配建面积，开发企业可选择将多出来的配建面积无偿移交给政府，或者减少最后抽取的一套人才安置房并选择用其他物业（住宅或商铺）进行补足面积差额。

七、随机抽取选定人才安置房后，因后期施工误差等造成办证面积有偏差怎么办？

本《暂行办法》适当考虑了这个因素，作了相应的允许误差要求，即对因施工误差偏大导致对确权时人才安置房总建筑面积不足配建要求，但差额不大于配建总面积0.6%的，视为满足配建要求，开发企业不需物业补偿；但对确权时不足配建要求且差额大于配建总面积0.6%的，应由开发企业自主安排整个项目（整宗地）内相应面积的住宅、商铺进行物业补偿并无偿移交。

八、涉及人才安置房的有关费用应由谁承担？

除土地出让合同另有约定外，人才安置房在移交前后涉及的相关税费按以下方式处理：

（一）移交（签署交接确认书）前人才安置房建设、管理、测量等所产生费用，以及移交后应承担国家和省、市规定的质量保修期内相应质量保修责任和维修费用，由开发企业负责；

（二）权属登记办证所产生的税款、登记费等由开发企业和人才安置房权利人（相关镇区及部门）双方按照有关规定各自承担；

（三）移交后产生的物业管理服务，或者按规定应由房屋所有人承担的住宅专项维修资金等费用，由相应的人才安置房权利人承担，暂未确定权利人的由市财政部门负责。