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《中山市旧厂房升级改造实施细则》解读
信息来源:本网 中山市人民政府 发布日期:2020年12月20日

政策文件:中山市人民政府关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则的通知


  我市制定了规范性文件《中山市旧厂房升级改造实施细则》(中府〔2020〕94号),于2021年1月1日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》(中府〔2015〕14号)相关规定,现就文件解读如下:

  一、制定背景说明

  在省的政策指导下,近年来我市陆续出台了《中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》(中府〔2019〕65号)等系列政策,持续推进“三旧”改造,在推动土地节约集约利用、促进产业转型升级等方面取得了积极成效。为进一步规范我市城市更新管理工作,促进有序城市更新,结合我市实际,对2018年、2019年出台的政策进行了全面梳理和修订,制定出台了《中山市城市更新管理办法》。为配套该《办法》在旧厂房升级改造方面的具体流程细则、具体政策措施,更好促进旧厂房升级改造,制定了《中山市旧厂房升级改造实施细则》(以下简称《实施细则》)。

  二、政策主要内容

  本《实施细则》共六章二十八条,分别从总则、片区策划、项目实施、鼓励措施、监督管理、附则六个方面对旧厂房升级改造明确工作流程和支持政策。具体如下:

  (一)第一章总则部分:包括第一条至第四条,分别明确《细则》制定目的、概念释义、工作原则和职责分工。需要强调的是,要求旧厂房改造以低效工业园区升级改造为重点,要求满足“六个有利于”标准,即通过对旧厂房用地(包括工业用地和仓储用地)升级改造,进一步提高土地利用效率,拓展产业发展空间,助力制造业高质量发展,并通过改造完善公共服务,提升城市环境品质,实现集体经济的提速壮大发展。针对“六个有利于”原则,将在片区策划和改造方案中具体审查落实。

  (二)第二章片区策划部分:包括第五条至第七条,明确了调查基础数据及工业片区划定、编制单元计划和单元规划的要求。

  1.明确旧厂房升级改造实行连片成片统筹策划。要求各镇街政府全面调查拟改造范围内用地的改造潜力及各类资源数据,并以0.5平方公里以上的连片街区为标准,主要参考工业用地亩均税收贡献,兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况,划定拟改造片区,做好片区策划工作。鼓励镇街政府在此基础上扩大研究范围,为前期科学规划打好扎实基础。

  2.明确单元计划的编制需结合国土空间规划管控要求,衔接周边区域的城市功能,整体自主平衡经济指标,研究确定片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态空间等,并同步编制城市设计。

  3.加强优质项目规划保障。结合我市实际,特别明确在国土空间总体规划出台前,涉及不符合土地利用总体规划的项目,由市招商引资领导小组研究解决。

  (三)第三章项目实施部分:包括第八条至第十六条。主要规定了旧厂房升级改造的实施方式和实施流程,包括权利人自主改造、政府整备改造、合作改造(主要是村企合作改造)等,同时明确了村集体通过公开方式选定市场主体进行合作改造的改造方案、招商方案审批流程及公开遴选合作企业流程。具体的流程可参见《实施细则》附带的流程图。

  (四)第四章鼓励措施部分:包括第十七条至第二十五条。主要依据省的政策,结合我市细则,细化明确九方面的优惠政策措施,包括优化入库地块管理、支持完善用地手续、优化奖励措施、加大扶持村集体力度、鼓励连片改造、鼓励分类实施改造、简化历史建设处理、允许延长使用年期、允许旧厂房过渡性微改造等。这些政策措施,总体较《中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》(中府〔2019〕65号)更优化,比如针对我市现状情况,细化了支持完善用地手续的具体政策措施;针对财政奖励,建立与项目改造后对市级税收贡献情况相联系的机制,有助于促进高质量发展;针对分割销售,允许在签订监管条款的前提下,可降低自持比例最低至20%;在支持连片改造方面,打破传统宗地管理要求,允许“工改工”项目在整体规划前提下,行政办公和生活配套设施跨宗地集中设置、整体核算,等等。

  (五)第五章监督管理部分:包括第二十六条和第二十七条。《细则》结合我市项目推进实施的实际情况提出新措施,除了强化项目监管协议内容外,明确推进多部门联合执法,破除改造障碍,促进通过改造、尽快消除违法状态。

  (六)第六章附则部分:第二十八条。主要明确了施行日期及新旧政策衔接。在新旧政策衔接中,明确《实施细则》出台实施前已按《中山市人民政府关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》(中府〔2019〕65号)等批复改造方案的项目,涉及财政奖补的按原政策及相关配套政策执行。

  三、重点情况说明

  (一)要求突出规划引领。

  1.强化基础数据调查。要求属地镇街政府在市工业和信息化局、城市更新局的指导下,组织开展本辖区内工业信息普查,逐宗查清工业用地的面积、数量、权利人情况(包括承租人)、地类情况、规划情况、改造需求和意愿等情况;查清旧厂房建筑现状、结构安全情况、建设手续情况以及消防、环保和安全生产设施等情况;查清企业类型、产业现状(行业分类)、证照情况、年产值、税收贡献、从业人口以及涉及租赁的租约期限等,为统筹划定改造片区,开展片区策划提供数据支撑。

  2.统筹开展片区策划。要求属地镇街政府根据基础数据调查结果,以0.5平方公里以上(鼓励镇街扩大此研究范围)的连片街区为标准,以工业用地亩均税收贡献为主要参考,统筹划定拟改造片区。要求强化“终极改造”“一步到位改造”理念,通过编制该片区的单元计划、单元规划,统筹解决拟改造片区历史欠账,统筹考虑功能布局、交通组织、公共服务设施、生态空间等,落实高质量发展要求。

  (二)明确旧厂房升级改造方式及流程。

  旧厂房升级改造可采用权利人自主改造、政府整备改造、合作改造等方式分类实施。具体流程详见《细则》附带的流程图。其中需要说明的是,关于村集体通过公开方式遴选市场主体的要求:

  1.关于表决要求:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”要求,明确改造项目涉及土地所有权或使用权变更的,改造方案、招商方案须征得村集体成员会议2/3以上成员或者2/3以上户代表签名同意。

  2.关于参与村企合作改造的市场主体要求:结合我市实际,为吸引更多市场主体参与,较《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》关于旧村庄全面改造公开选取市场主体的要求有所放宽,但是交易保证金和成立项目公司的要求与旧村庄全面改造公开选取合作企业要求一致。

  (三)关于支持和鼓励措施。

  1.优化标图入库管理。一是根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)第(四)条“……上盖物占地比例未达到30%,但符合相关规划条件或行业用地标准规定的下限,或改造后用于建设教育、医疗、养老、体育等公益性项目的,可纳入标图建库范围”明确2009年12月31日前已实施建设,上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明规划条件,或者用地容积率符合《工业项目建设用地控制指标》(国土资发〔2008〕24号)下限要求的,可以整宗用地标图入库。二是优化入库地块的奖励措施,对“返算入库”特殊情形,可根据不同比例进行区分处理,涉及延长土地使用年限的,入库占比超过80%可整宗用地享受。

  2.支持完善历史用地。可以按历史用地行为发生时的法律政策完善历史用地手续是“三旧”改造最特殊的优惠政策,本《细则》依据2009年省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)第(十七条)条,《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)第四点第(八)项等政策,明确历史违法用地处理和完善建设用地手续条件,特别结合我市实际,针对村集体工业改造项目、“工改工”局部改造项目,对适用完善用地手续要求进行了细化规定。

  3.优化奖励措施。“工改工”全面改造项目和通过局部改造使整宗用地建筑容积率达到要求的工业项目,其新建工业厂房符合要求的,改造主体可在项目竣工验收后第二年起根据改造范围内入驻企业的亩均效益(税收)获得相应奖励,连续奖励5年,且不设奖励封顶值。具体奖励阶梯详见下图。

  单位:万元/亩

亩均贡献

奖励金额

30≤亩均贡献<40

6

40≤亩均贡献<50

9

40+10*N≤亩均贡献<50+10*N

(N为正整数)

9+3*N

(N为正整数)

  其中,实施局部改造项目入驻企业难以单独核算的,可按新建建筑面积与整宗用地建筑面积占比进行折算。需要强调的是,本《实施细则》后,《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》(中府〔2019〕65号)中关于新建厂房200元/平方米、工业上楼电梯10万元/台的奖励不再执行。

  4.加大扶持村集体力度。为支持和鼓励村集体加快低效物业升级改造,《实施细则》明确对村集体自愿申请将集体建设用地转为国有土地的“工改工”项目,土地出让价款按规定计提农业土地开发资金(根据《广东省用于农业土地开发的土地出让金收入和使用管理办法》(粤财综〔2004〕186号)规定,计提标准为每平方米土地15元)后全额补偿该村集体。并且明确如果实施村企合作改造的,明确规定村集体须留有相应比例的村集体物业,保障集体经济长远发展。

  5.鼓励连片改造。一是支持“工改工”项目整体规划,允许行政办公和生活配套设施跨宗地集中设置、整体核算。二是为了避免工业用房炒卖,保障中小微企业合理用地用房需求,明确了改造后的工业物业分割及分割销售要求,要求产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%,且自办理登记之日起自持不少于15年。为鼓励改造主体引入优质产业项目,明确对引进优质产业项目的,经市招商引资领导小组研究确定,改造主体与属地镇街政府签订监管协议的,可降低自持比例最低至20%。

  6.允许连片综合改造。结合我市实际,根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(粤府〔2019〕71号)有关政策,明确完成片区策划后允许实施连片综合改造“工改工”地块可以与“工改住、商”地块、旧村庄改造地块等形成一个综合改造单元,具体用地功能可结合现状用地功能比例和经济平衡测算确定。结合《中山市城市更新管理办法》和《实施细则》其他政策条款,连片综合改造除允许土地用途混合外,还允许集体和国有建设用地混合,以及土地供应方式的混合。但需要强调的是,改造涉及供应住宅用地的,除“三地”外,原则上应通过市公共资源交易平台公开遴选确定改造主体。


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