2016年上半年中山房地产开发情况简析

       2016年上半年，中山房地产开发投资振荡上行,楼市销售高热渐退，企业资金相对充裕，房地产市场发展整体态势良好。

　　一、主要特点

　　（一）房地产开发投资振荡上行。

　　2016年上半年，全市房地产开发完成投资294.42亿元，增长17.0%，增幅同比提高2.5个百分点，比1-5月份提高1.7个百分点。分月看， 1-2月份增速最低，1-3月迅速上升，1-4月有所回落，1-5月、1-6月重新上扬，目前至本年最高，总体振动上行。

　　　　从全省位置看，总量处第七位，占全省6.5％。房地产开发投资增速低于全省平均水平3.8个百分点，在地市中排第十位，珠三角中排第五位。

　　从投资构成来看，建筑安装工程241.95亿元，增长27.0%，比房地产开发投资增速高10.0个百分点；占房地产开发投资的比重为82.1%，所占比重比去年同期提高6.4个百分点。

　　从房屋用途来看，住宅投资比重下降。2016年上半年，住宅完成投资206.75亿元，增长12.6%，增速同比略降1.9个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%，同比下降2.8个百分点。从住宅户型结构分，90平方米及以下住宅投资66.21亿元，增长3.1％；90-144平方米住宅投资109.28亿元，增长20.6％；144平方米以上住宅投资30.94亿元，增长7.3％。非住宅投资87.67亿元，增长29.1％，占比29.8％。办公楼、商业营业用房和其他用房投资分别是5.33、49.82和32.52亿元，增长72.0％、41.7％和9.6％。

　　从项目所在镇区看，石岐区、坦洲镇、东区、火炬开发区、古镇镇、西区房地产项目开发蓬勃，投资额分别有33.46、31.60、28.03、24.00、23.59、20.56亿元。在建或在售项目东区有55个、三乡有54个、火炬开发区53个、石岐区48个、西区和坦洲分别有39个和38个。

　　（二）商品房屋建设规模不断扩大。

　　2016年上半年，全市有投资可销售活动的项目510个，增长1.8％，项目规划建筑面积8267.08万平方米，增长2.4％，住宅、商业营业用房、办公楼分别占71.2％、11.7％和1.4％。

　　商品房屋施工面积4274.82万平方米，增长5.7%，其中，住宅施工面积2990.99万平方米，增长4.0%，占比70.0％；办公楼、商业营业用房分别增长17.7％和8.9％。从镇区看，施工规模超400万平方米的有坦洲镇和西区，分别是460.00和426.00万平方米；超300万平方米的有火炬开发区、石岐区和三乡镇，分别是388.92、378.18和321.90万平方米;东区、南区、东凤镇、古镇镇均超200万平方米，分别是299.57、274.15、233.12和212.65万平方米。

　　（三）商品房销售火热，但销售市场逐月降温。

　　承接2015年的火热势头，2016年上半年，房地产销售火爆，随交通、金融政策消息的消化降温及价格提升，销售逐月下降。上半年，商品房屋销售面积629.72万平方米，增长52.3%，增幅同比提高18.4个百分点；商品房销售额429.15亿元，增长74.7%，增幅同比提高47.6个百分点。分月看，上半年销售增速高开后逐月下调，销售额增速高于销售面积增速。

　　从商品房销售面积在全省位置看，总量在全省和珠三角均处第四位，占全省销售面积的9.4％，排在佛山、广州、惠州之后；增速比省平均水平高13.0个百分点，在全省排第七位，珠三角排在珠海、惠州、佛山之后。销售额总量处第七位，排在深圳、广州、佛山、东莞、珠海和惠州之后；增速在全省排在珠海、惠州、东莞之后，比省平均水平高18.0个百分点。

　　从房屋用途看，住宅销售面积554.67万平方米，增长46.0％，占比88.1％；住宅销售中90平方米及以下住房销售118.89万平方米，增长85.2％。非住宅销售面积75.05万平方米，增长123.3％；其中办公楼销售1.63万平方米，增长147.0％；商业营业用房销售41.78万平方米，增长162.5%。住宅销售额371.34亿元，增长70.1％，占比86.5％；90平方米及以下住宅销售74.56亿元，增长108.6％。非住宅销售额57.81亿元，增长111.5％；其中办公楼1.71亿元，增长119.0％；商业营业用房45.30亿元，增长119.0％。

　　（四）火炬开发区、石岐区、坦洲镇为上半年商品房销售三甲。

　　深中通道的利好，珠海的外溢需求，使楼市火爆但镇区销售冷热不均。通道对接镇区项目、博爱路沿线项目、高速口邻近项目、坦洲项目等成销售热点。火炬开发区、石岐区、坦洲镇成为上半年销售三甲，分别有65.32、59.54和59.16万平方米。西区、港口镇和东区销售面积分别有47.91、44.82和40.21万平方米。

　　（五）竣工减少，库存下降。

　　全市房屋竣工面积144.84万平方米，下降8.4%；其中，住宅竣工面积110.12万平方米，增长6.8％。全市竣工房屋价值47.60亿元，比下降4.6%；其中住宅竣工价值34.08亿元，增长0.7％。商品住宅竣工套数0.97万套，增长1.1％。

　　竣工量减少，销售火爆使全市去库存效果明显。全市待售面积333.73万平方米，下降19.3％，比去年年底减少27.59万平方米。其中住宅待售面积155.90万平方米，下降31.7％，比去年年底减少22.78万平方米。待售1-3年（含3年）商品房面积228.15万平方米，下降11.0％，比去年年底减少8.91万平方米。

　　（六）房地产开发企业资金充裕。

　　2016年上半年，全市房地产开发企业本年全部到位资金721.10亿元，增长25.5%，高出房地产开发投资增速8.5个百分点，其中本年到位资金535.38亿元，增长39.8％，显示开发资金充裕。本年来源资金中国内贷款49.31亿元，增长5.3%；利用外资0.52亿元，下降71.3％；自筹资金114.14亿元，增长6.6％；其他资金来源371.42亿元，增长63.5％。其他资金来源中，购房者个人按揭贷款到位159.77亿元，增长97.2%;来自购房者的定金及预收款155.87亿元，增长11.1%。

　　二、存在问题

　　（一）房地产开发投资比重偏高。

　　2016年上半年，全市房地产开发投资额占全社会固定资产投资比重为49.3%，同比提高1.0个百分点，在珠三角九市中占比最高。从全省范围看，房地产开发投资增速高于固定资产投资增速7.3个百分点，珠三角九市中有六个地市的房地产开发投资增速高于本地区投资增速，个别地市两者差异超20个百分点，中山为2.6个百分点，房地产开发成为拉动全省投资增长中坚力量。全年我市投资保目标增速的前提是房地产开发投资增速不低于全市投资增速，势必会继续扩大房地产开发投资比重，进一步加大全市投资对房地产依赖程度。

　　（二）商品房销售面积增速逐月下降，全年压力大。

　　从上半年我市商品房销售情况看，全市商品房销售面积同比增速逐月下降，1-2月增速为110.4%；1-3月91.8%，1-4月为80.5%，1-5月为57.7%，1-6月为52.3%。主要原因是价格上涨过快导致投资价值降低，投资者逐渐趋于理性，此外挤出了一部分刚性需求。从目前趋势看，商品房销售面积进一步下降的可能性较大，特别是年底，受去年销售高涨推高基数的影响，我市房地产销售维持高速增长难度较大，销售增速快速回落势必拉低GDP增速。

　　三、建议措施

　　（一）供给侧调整结构，存量用途转化，促进非住宅房屋供需合理均衡。

　　调整供应结构促进非住宅商业地产房屋供需结构合理均衡，一是科学规划用地供应结构；二是建设规划控制非住宅等商业用房增量，从土地供应和建设规划调整供应结构和供应节奏。另一方面，对存量非住宅商业用房，积极研究推进其用途转化，结合新型商业模式，发展电子商务园区；在人口老龄化背景下，鼓励和引导滞销用房向社区养老、医疗、社区服务等业态转化，消化存量。

　　（二）加大基础设施投资，完善相关配套。

　　深中通道、深茂铁路、港珠澳大桥等重大战略通道进入预期，我市区位优势得以重构和凸显，对我市房地产业的发展将持续产生影响。加大基础设施建设与投入，从交通、市政、能源、水利、环保等方面进一步优化提升城市环境，有利于促进房地产销售，拉动经济增长，有利于加快我市房地产“去库存”进度。