中山市小榄镇九洲基社区，广成路与联丰北路交汇处，约70亩的广成路工改项目地上作业正在如火如荼地开展。今年1月4日，在中山市村镇工业集聚区升级改造集中动工仪式上，中山市委书记郭文海来到了九洲基广成路工改项目现场，穿上“工改”工作马甲，为小榄加油打气。

　　土地瓶颈，小榄有切肤之痛；重塑空间，小榄有强大决心。截至9月5日，小榄镇已完成低效工业园拆除整理任务1100亩。今年上半年，小榄镇“工改”拆除整理任务完成量全市第一，任务完成率全市第二。

　　收储出让、村企合作、集体自改等多种路径，激活了前所未有的改造活力；多个全市首宗显示小榄破除体制机制障碍的创新。小榄镇坚持为村（社区）集体“量体裁衣”、平衡各方利益激活改造主体内生动力的积极探索，为全市“工改”提供了先行先试的实践经验。

　　7月23日上午9时，小榄镇永宁工业大道上鸣笛声响彻云霄。这声鸣笛，标志着永宁工业大道工改项目拆除正式启动。

7月23日，小榄镇永宁工业大道工改项目拆除攻坚誓师大会举行。

　　这一声鸣笛穿透历史。一个超600亩、存续史超过40年的工业园区即将发生从里到外的蜕变，也将迎来自己的下一个40年。

　　这一声鸣笛串珠成链。从一场全面动员，到一次通过率100%的表决，再到项目拆除攻坚誓师大会的举行，小榄用一系列脚踏实地的工作，堆叠起一幅气象更新的未来图景。

　　追溯历史，40多年前，小榄永宁“先走一步”的改革成就了全省首个“亿元村”；40多年后，永宁又以全市首宗“工改住”反哺“工改工”的创新模式，在低效工业园改造升级这场全新的征程里吹响号角。

　　“小榄要在全市各镇街中当标杆，永宁要在全市各村居中当标杆。”去年10月29日，郭文海到小榄调研时对小榄、对永宁寄语。

　　永宁是中山村集体经济模式发展历程中绕不过的一个名字。

　　矗立于小榄镇永宁工业大道一侧的永大（中山）有限公司大楼，外立面上“永大”“1984”的红色字样尤为显眼。1984年11月18日，由永宁村和香港大华行合资创办的中山市永大胶粘制品厂有限公司（永大公司前身）成立，成为小榄镇第一家合资企业。多年以后，新华社长篇通讯《风帆起珠江》特意提到了这家村办企业。

　　改革开放以来，蜚声海内外的“珠江模式”，其显著特征之一是从村级工业园中发展起来的乡镇企业成为农村工业化的主力。

　　一条永宁工业大道，见证着小榄镇乃至中山改革开放四十余年的这场工业化大潮。

　　《小榄镇志》载，1978年至1998年，20年间，永宁村共发展超过70家村集体企业，工业产品种类包括服装、皮具、饮料、建筑材料、五金制品等。到1993年，永宁村工农业已超10亿元，1997年产值达到20亿元，成为远近闻名的“亿元村”。

　　“先走一步”的改革，带来了永宁四十多年的经济繁荣，一直是中山村集体经济发展的标杆。但与此同时，“先走一步”的带来的发展，也给今天的永宁提出了新的问题和挑战。

　　从小榄镇领导、社区党委干部到村民们都明白，一场彻底的改变势在必行。

　　党员代表审议环节：应到138名党员代表，实到124名，参会代表100%举手同意通过；

　　股东代表决议环节，股东代表总数105人，实到102人，参会代表100%投票同意通过。

　　这是今年5月11日，中山市小榄镇永宁社区关于永宁工业大道片区改造方案的表决结果。作为永宁社区的股民之一，刘嘉樑也在表决中投出了自己的赞成票。

5月11日，永宁工业大道片区改造方案在永宁社区表决通过。

　　“这是一个艰难曲折的过程。”刘嘉樑回忆。从去年开始，永宁社区要进行低效工业园区升级改造的消息，就在社区股民中不胫而走。与许多股民一样，刘嘉樑一开始也对这一计划感到不解与困惑。“‘工改’需要将集体用地转为国有用地，尽管股民会得到出让土地的收益，但也可能会损失每年都会产生收益的租金。”刘嘉樑说。

　　即便如此，在小榄工作，生活多年的刘嘉樑也明白，这是小榄的必然抉择。永宁工业大道工改项目超600亩的连片工业用地，时至今日建筑物仍多以锌棚为主，建成至今大多超过25年，已达（超）使用年限。同时，产业低端、产出价值低、社区租金收入少、小散乱污企业多、周边人居环境差等肉眼可见的问题，与永宁作为“富裕社区”的形象并不相匹配。

　　产业自发集聚形成村级工业园，是历史的选择，也是基层打破思想禁锢，解放和发展生产力，调整生产关系的重要探索。小榄镇在发展过程中形成了超1.5万亩的村级低效工业园区，土地开发强度超60%。这些曾在经济发展中发挥了重要作用的村级工业园，其自身的经济密度已经走到了上限。

　　随着企业转型升级，现有厂房和配套已不能满足企业需求。土地利用效率和产业附加值不尽如人意，限制了小榄镇的产业转型升级。

　　产业升级走不通，“躺着收租”更是不可能。永宁社区在股东代表会议上，算了这样一笔账：目前待改造区域内集体用地宗地面积约414亩，年租金3869万元，亩均租金仅约9.35万元。

　　靠“修修补补”支撑出租的日子已渐行渐远。这不仅是永宁的现状，更是小榄和中山的现状。但想要让股民们克服收益不稳定带来的不安全感，全力支持“工改”工作，就需要进一步明确工改收益，提振信心。

　　4月以来，小榄镇党委先后组织多场股东代表座谈、党员代表座谈会，与股东代表、私人地块业主和企业经营者深入沟通，讲透不改的弊端、讲清改造的路径、讲透政策的红利。

　　刘嘉樑和村民们渐渐理解了镇党委、镇政府的长远谋划。“新的方案提高了股民的收益，片区用地的未来规划也带来了区域价值的提升，同时改造还具有优化环境的外部效应。”刘嘉樑说。股民们的意见逐渐统一。继永宁工业大道片区改造方案表决通过后，6月17日永宁工业大道片区搬迁补偿方案也表决通过，通过率同样达到了100%。

　　明确了“工改”的极端重要性，“怎么改”的问题又随之而来：工作怎么推进？机制怎么建立？钱从哪里来？

　　“中山改革突围，最大的改革在哪里？‘工改’就是最大的改革。”郭文海多次强调，“工改”工作很不容易，但任何问题都不能阻挡我们前进的步伐。

　　在改革开放中的扮演着先行者角色的小榄和永宁，在这场新的改革中备受期待。

　　永宁也一直有所尝试。在股东代表会议上，相关负责人介绍，永宁早在10多年前就率先开展低效工业锌棚厂房的改造，建设多层的标准厂房，至今已建高层厂房共约20万平方米。但整体改造速度不高，不符合现时物业发展的迫切需求。

　　永宁不仅需要更全面的规划，也需要更大的动力。

　　3月12日，小榄举行永宁工业大道低效工业园改造升级动员仪式，彰显小榄党委、政府推进村级工业园改造的决心和信心。小榄镇镇长薛治国在动员仪式上表示，工改关乎小榄未来和小榄人民的最大利益。“我们要‘明知山有虎，偏向虎山行’，哪个地方困难多，哪个地方困难大，我们就把前线指挥部设在哪里，坚决啃下‘硬骨头’！”

　　随着规划思路的逐渐成型，这一项目成功争取到市级层面“工改住”反哺“工改工”政策，以解决工业用地收储出让价与市场交易价差距较大的问题，使永宁工业大道工改项目成为全市第一宗采用“工改住”反哺“工改工”模式推进的低效工业园改造项目，并在小榄镇第一次实现集体用地转国有后公开出让，招引优质企业优质项目进驻。

　　如何理解这种“反哺”？在股东代表会议上，相关负责人对改造模式进行了详细介绍：整个“工改”项目共划分为A、B、C、D四个片区。项目A区、D区计划转为国有用地，保留集体权属不变，以集体自改方式进行改造开发，按照容积率3.5，可建设约36万平方米高标准厂房。项目B区、C区计划转为国有用地后公开出让，招引上市企业、龙头企业、高端制造企业等优质企业。

　　片区北侧还有约89亩的“工改住”A1区域。A1区域转为国有用地、性质由工业将改为商住后公开出让，土地出让的村集体和镇街分成部分扣除土地开发成本后，将用于社区改造A区、D区及其他低效工业园区，建设高标准厂房。

　　同时，B区和c区共约271.83亩将由政府挂账收储后对外招商，土地出让价款集体和镇级分成按规定扣除相关费用后全数归集体所有，小榄镇将不留一分，由社区用于建设包括A区、D区在内的集体高标准厂房。

　　这些“反哺”资金，成为推动片区改造的经济动力。

　　以“利益下移，真诚合作”的原则，改变村民政策不明、信心不足的情况，以及担心集体土地出让后长期收入下降等问题。永宁工业大道工改项目推进以来，一系列公开透明、释疑增信的操作，是社区股民发自心底认同项目改造的关键。

　　在明确了利益下移的原则与“反哺”政策的支持后，片区“工改”的收益便显而易见：

　　首先，是集体物业收入大幅的增加。通过改造，该区域的集体出租物业总面积将从现在的22.5万㎡增加至36万㎡，年租金收入由3869万元增至6912万，年租金净增超3000万元，增幅超78%，并且固定资产价值大幅提升。

　　其次，是集体物业价值的提升。B区、C区在招引优质企业进驻后，可带动其产业链上下游配套企业进驻A区、D区及周边集体自改物业，同步辐射带动周边集体物业、土地的保值增值。

　　同时，对于存续多年村级工业园来说，完善用地、建设手续同样重要。股民们意识到，改造前，片区内的土地大部分没有土地证，大部分建筑物未办理房产契证，涉违法用地和违法建筑。通过“工改”，土地完善历史用地手续，新建厂房为合法建筑物，将避免被淘汰甚至被强制拆除的命运。

　　在经济学上，常用“外部性”来形容经济主体（包括组织或个人）的经济活动对他人和社会造成的非市场化的影响。“工改”便是“外部性”非常突出的一种经济活动：其在经济收益之外所带来的人居环境的提升与区域建设布局的优化，将大幅提升居民生活质量，和人才吸引力。

　　这是小榄提升区域发展水平至关重要的一次改革。

　　在党建引领下，小榄一批批优秀的村、社区干部先行先试，不遗余力地积极投身工改，不断重塑这片热土上的营商环境新优势。1月21日，小榄镇举行村级工业园改造项目党员先锋队授旗仪式，从机关单位精挑细选100名以年轻党员干部为主的业务骨干，支援工改战线。小榄镇在永宁工业大道项目等18个工业园改造项目成立临时党支部，市、镇、村三级干部作为支部成员组建党员先锋队，把党旗插在工改一线。

　　“对永宁工业大道工改项目，凡是承诺对社区的利益一分不少地兑现，凡是有利集体经济发展的事情一丝不苟落实，凡是有利于工改项目推进的工作一抓到底做好，要真正地将永宁工业大道工改项目打造成为镇村合作、互利共赢的标杆。”

　　在5月11日的股东代表会议上，小榄镇党委书记赵锡雄的表态，体现了永宁工改的特点与根本目标：镇村合作、互利共赢。其中，除了村集体与镇政府外，还有一个关键角色：龙头企业。

　　以商定改，以商促改，是小榄推动工改的一大原则。小榄镇副镇长吴铸辉介绍，小榄以全镇“招商一盘棋”推进工改，从腾挪、拆除、动工到招商，通过工改“组合拳”以期实现对土地的高效利用。“我们不能让土地晾在那里晒太阳。通过工改，一批招商引资项目得以落地，一批优质本土企业得以增资扩产，村、社区租金不损失，企业有了成长空间，政府税收也得到了保证。”

　　小榄镇工改办相关负责人介绍，在定下永宁工业大道工改项目改造路径后，小榄镇主动对接本土优质企业增资扩产需求，瞄准深圳“专精特新”优质企业和相关产业协会，加大招引力度，专人专企专责加强政企对接，以期完成土地整备之日，即项目进驻之时，尽可能减少改造“空档期”。目前，已有意向投资方之一拟在永宁工业大道片区投资建设以工业4.0为目标的智能工厂，争取实现拿地即动工，三年建成投产，达产后年产值不低于30亿元，税收不低于1.5亿元。

　　利用B、C区（约占社区工业用地的7.9%）进行招大商、招好商，是永宁工改的一个新尝试，希望通过此举以点带面拉动上下游产业的提升，同步辐射带动周边集体物业、土地的保值增值。

　　这一模式，最大亮点在于镇党委、镇政府始终坚持“利益平衡、兼顾各方、闭环管理”原则，确保项目实现自我平衡，以合理比例的“工改住”出让收益，弥补“工改工”收储价差，解决土地整备成本，保障集体长远稳定收入。

　　从资金反哺到利益分配，再到政企合作，经过一段时间的探索，永宁社区提出了一条平衡改革阵痛与长远增长，符合永宁村集体经济发展模式的“工改”之路。

1月4日，小榄镇九洲基广成路工改项目启动拆除。 

　　从镇政府、村集体到企业，从三方共识到三方共赢，一批批干部深入下沉工改一线，一批批项目紧锣密鼓地开展，一些探索实践逐渐形成经验示范，小榄工改成效渐显。

　　下半年，随着腾挪园建设的加速，小榄将为更长远的工改备好产业腾挪空间；随着工改成效的不断显现，覆盖面将进一步扩大。小榄将利用好政策窗口期，抓紧机遇，鼓励、动员一批个人产权业主参与到工改进程中，让更多旧有厂房得以改建成为高标准、高能效、高产值的现代化厂房。

　　在这场注定载入史册的破解土地瓶颈攻坚战中，小榄正在日夜兼程。