根据《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》（中府〔2023〕58号）、《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号）、《中山市村企合作“工改工”项目招商方案编审指引》（中山更新发〔2022〕15号）有关规定要求，《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案（草案）》已于2023年7月6日在坦洲镇政府网站进行公示。根据实际情况，现将《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案（草案）》进行二次公示，公示期2023年7月15日至2023年7月29日。广大市民和相关利害关系的个人或单位如有意见或建议，请于2023年7月29日前向坦洲镇人民政府了解或反映有关情况，逾期反馈视为无异议。

　　提出意见时间：2023年7月15日至2023年7月29日。

　　意见反馈方式：请通过信函或电子邮件进行反馈。

　　电子邮件：tzfagai@163.com。

　　通信地址：中山市坦洲镇工业大道70号112室。

　　联系人：罗工。

　　联系电话：0760-86736109。

　　附件：中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案（草案）

　　中山市坦洲镇人民政府  

　　2023年7月15日  

中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目“三旧”招商方案

（草案）

　　为推动低效工业园区升级改造，促进产业转型升级，根据《中山市城市更新管理办法》（中府〔2020〕93号）、《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房升级改造实施细则（修订）的通知》（中府〔2023〕58号）、《中山市人民政府关于印发促进村镇低效工业园改造升级若干措施的通知》（中府〔2022〕11号），中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社（以下简称为“招选人”或“群联经联社”）计划通过“三旧”改造中的村企合作方式对位于中山市坦洲镇群联村、总面积为6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）的用地实施全面改造。

　　根据拟定的改造方案以及有关规定制定招商方案如下：

　　一、项目基本情况

　　（一）总体情况。

　　改造项目涉及4宗土地，位于坦洲镇群联村，北至坦神北三路，西近大沾涌，东至坦群公路，南近单全村民小组，总用地面积为6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）。

　　其中，地块一（中府集用（2006）第331536号）用地面积1.1730公顷（11730.48平方米，折合约17.60亩）；地块二（中府集用（2006）第331538号）用地面积0.8147公顷（8147.07平方米，折合约12.22亩）；地块三（中府集有（2014）第3300093号）用地面积4.5457公顷（45456.51平方米，折合约68.18亩）；地块四（中府集有（2014）第3300093号）用地面积0.0816公顷（816.12平方米，折合约1.22亩）。

　　改造范围内，地块一和地块二属集体建设用地，土地用途均为工业，均已经确权、登记，不动产权证号分别为中府集用（2006）第331536号、中府集用（2006）第331538号，为土地权利人群联经联社自1999年开始使用。

　　地块三和地块四属集体土地，土地现状用途为工业，未办理建设用地使用权证，有土地所有权证，所有权证号为中府集有（2014）第3300093号，为土地所有权人群联经联社自1999年开始使用。

　　（二）改造主体地块6.5335公顷，纳入改造范围整体利用的边角地0.0816公顷，边角地面积占主体地块面积比例为1.24%。

　　改造地块现状地类为建设用地6.5334公顷（其中未完善建设用地手续4.5457公顷）、未利用地0.0816公顷（其中未完善建设用地手续0.0816公顷），不涉及农用地。按权属划分，均为群联经联社属下的集体土地。

　　改造范围内现有139栋建筑物，为群联经联社自1999年开始使用，无合法规划报建等手续，现有建筑面积38680平方米，现状容积率约为0.66。目前正由群联经联社进行土地平整工作，已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值约为6000万元，年税收约为180万元。改造项目不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。

　　改造地块涉及违法使用土地4.7156公顷，中山市自然资源局于2023年4月6日对4.7156公顷作出行政处罚决定：行政处罚决定书编号为中山自然资罚字〔2023〕183号，按非法占用土地面积处以罚款473020元；

　　上述行政处罚决定均已全部落实到位。

　　（三）标图入库情况。改造地块分别于2018年12月、2023年2月和2023年4月纳入“三旧”标图入库，图斑编号分别为44200090301、44200066079、44200066081和44200090302，图斑面积6.5334公顷（65334.05平方米，折合约98.00亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.0816公顷（816.12平方米，折合约1.22亩）（地块四）属边角地，待改造方案批准后按规定标图入库。    

　　（四）规划情况。项目用地符合相关规划。在《中山市人民政府关于中山市坦洲镇群联村（C2302单元）03街区01地块局部调整（规划条件论证）成果的批复》（中府函〔2023〕145号）中，一类工业用地面积为6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩），容积率1.0-4.0，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑限高≤70米，配套设施建筑限高≤100米。经公开遴选确定的改造主体须按上述规划要求实施改造，未经同意不得变更规划。

　　二、项目改造方式和目标

　　（一）改造方式。

　　该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取村企合作改造方式，由群联经联社通过中山市农村集体“三资”管理服务平台以公开遴选的方式确定合作企业作为改造主体，实施全面改造。

　　改造范围内，地块三4.5457公顷（45456.51平方米，折合约68.18亩）需办理集体土地完善转用手续。完善手续后，地块一、地块二和地块三共合计6.5334公顷（65334.05平方米，折合约98.00亩）用地由群联经联社自愿申请集体建设用地转为国有建设用地。地块四0.0816公顷（816.12平方米，折合约1.22亩）属边角地，需办理转用和征收手续。改造地块完善转用、集转国手续、征收手续后，依据《中山市人民政府关于中山市坦洲镇群联村（C2302单元）03街区01地块局部调整（规划条件论证）成果的批复》（中府函〔2023〕145 号），6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）一类工业用地采用协议出让方式供地给经公开遴选确定的合作企业。

　　（二）建设内容和时序。

　　改造后将用于建设工业厂房（印刷包装、新一代信息技术、新材料、智能制造），在符合经批复规划条件论证（中府函〔2023〕145号）的基础上，容积率不低于3.5，新建建筑面积不少于242000平方米（含不计容建筑面积10000平方米），不保留原有建筑。

　　项目开发周期为五年，拟分两期开发。一期开发周期为自签订出让合同之日起6个月内动工，自动工之日起24个月内竣工，拟投入资金13600万元，拟建建筑面积不少于110000平方米（含补偿物业37000平方米），主要实施建设13栋工业厂房；二期开发周期为自签订出让合同之日起24个月内动工，签订出让合同之日起60个月内竣工，拟投入资金16169万元，拟建建筑面积不少于132000平方米（含不计容建筑面积10000平方米），主要实施建设8栋工业厂房、1栋配套建筑和1栋停车楼建筑；

　　具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让合同、合作协议及移交物业开发协议等相关约定为准。

　　（三）产业导向。

　　项目用地产业定位为印刷包装、新一代信息技术、新材料、智能制造产业，所引入的企业必须符合中山市的产业导向，“双高”企业不得引入。

　　（四）效益目标。项目相关情况须符合《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》等文件相关规定；改造后至达产年，建设投资强度须不低于￥300万元/亩；达产年起五年内有三年所产生的年产值须不低于￥600万元/亩，所产生的年税收不低于￥30万元/亩；达产年起计至第5年结束累计引入不少于10家的规上工业企业（以统计入库为准）、5家国家高新技术企业（以认定为准，可同时为上述规上企业），其中不少于1家亿元以上工业企业（以统计入库为准）。以上指标核定均以协议出让的一类工业用地面积计算。

　　三、合作方式和条件

　　（一）合作方式。招选人根据“三旧”改造政策完善项目用地手续，并经村集体表决同意自愿将集体建设用地转为国有建设用地，通过市政府协议出让给经公开遴选的合作企业，合作企业采用物业补偿、租金损失补偿、物业返租等方式补偿给村集体。

　　（二）合作条件。

　　1、经公开遴选的合作企业通过协议出让方式取得6.6150公顷（66150.17平方米，折合约99.23亩）工业土地使用权，并按规划要求且容积率不低于3.5开发建设项目，作为改造主体享受项目符合条件的“三旧”优惠政策。

　　2、合作企业根据公开遴选结果和相关约定，对返还物业及关联地块代建物业享有统租统管的权利。

　　3、村集体经公开遴选后享受以下补偿权益：

　　（1）物业补偿。合作企业需在协议出让的地块内，建设建筑面积不少于3.7万平方米的工业厂房（配套不少于74个的小汽车车位），按约定无偿移交物业并确权登记至群联经联社名下，同时双方按照相关规定各付各税。具体建设标准及移交要求详见《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业开发协议》。

　　（2）关联地块代建物业。合作企业需在关联地块建设建筑面积不少于3.6万平方米的工业厂房（配套不少于72个小汽车车位）。合作改造主体需达成竣工验收合格并完成物业确权等相关手续，同时由合作改造主体承担相关费用。具体建设标准详见《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业开发协议》。

　　（3）租金损失补偿。合作企业须对招选人在升级改造项目开发建设期间的租金损失进行补偿，补偿标准为￥862,581元/年，补偿期为2年，合计￥1,725,162元，自签订土地出让合同之日起计24个月，租金损失补偿按月支付，招选人提供发票。

　　（4）物业返租。合作企业须向招选人100%返租移交物业；项目各地块土地使用权证出证之日起的第25个月（含第25个月）开始向群联经联社支付地块上实际返还物业面积计付租金。返租金额按物业建筑面积计算，竞投起始价为14元/平方米·月（含税，每五年递增10%），具体以竞投最终价格为准。所有返还物业均由改造主体统租，其中国有产权工业厂房配套的74个小汽车车位在约定的统租期20年结束后，使用权与收益权归群联村经联社所有。具体事宜详见《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业返租协议》及《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业返租协议》。

　　招选人通过公开招标选用的前期服务公司，该公司的经营成本（包括但不限于经招选人确认的规划设计、建筑设计等费用）由经公开遴选的合作企业全额承担并提供承诺函。

　　招选人在村集体股东代表大会表决通过后，且“三旧”改造方案经市政府批准实施后，应按程序要求履行完善用地手续、集体转国有手续、土地交付等主体责任。

　　四、市场主体参与条件

　　（一）竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作的独立法人；

　　（二）竞投人实缴注册资本金不少于人民币5,000万元（以一个营业执照的验资报告为准)；

　　（三）竞投人或其控股股东须为印刷包装生产型企业，同时须具备以下资质、证书：

　　①高新技术企业资质证书；

　　②专精特新中小企业资质证书；

　　③《履约能力评价体系认证》（应用标准GB/T33718-2017、GB/T31863-2015、CTSSES1001-2019）、《社会责任体系认证》（RB/T178-2018、RB/T179-2018、CTSSES1001-2019）、《服务质量评价体系认证》（应用标准 GB/T36733-2018、GB/T19039-2009、CTSSES1001-2019）、《信息技术服务体系认证-运营能力服务》（应用标准GB/T33850-2017、GB/T37961-2019、CTSSES1001-2019）、《绿色环保企业体系认证》（GB/T36132-2018、CCCH1001-2020）；

　　④发明专利不少于2项，实用新型专利不少于20项；

　　（四）竞投人近三年在国家、省、市信用信息系统没有不良记录；

　　（五）竞投人竞得后一个月内须在中山市坦洲镇注册成立控股独立法人项目公司作为改造主体实施全面改造（已在坦洲镇注册的公司无需注册成立新公司）；

　　（六）本次招标接受联合体投标，联合体的家数不超过一家。联合体参与条件：

　　联合体或其股东具备累计30万平方米以上物业管理项目业绩。

　　五、遴选规则与要求

　　（一）遴选规则

　　在设定基础物业补偿、租金损失补偿、物业返租条件的基础上，本项目采用“竞补偿物业（含代建物业）统租租金”方式竞拍，即按照设定物业返租条件下限的基础上，以补偿物业（含代建物业）统租租金数额最高者原则确定竞得人。物业返租条件以补偿物业（含代建物业）统租租金为竞投标的，竞投起始价为14元/平方米·月（含税，每五年递增10%），竞投加价幅度：0.2元/平方米·月·次（含税），不设封顶，出价补偿物业（含代建物业）统租租金最多者确定为竞得人。

　　（二）保证金要求

　　（1）竞投保证金

　　参与竞投人须缴纳竞投保证金￥20,000,000元（大写为人民币贰仟万元整）。

　　未中选者，竞投保证金在竞价申请办理退还手续后10个工作日内无息退还，中选者保证金于提供符合要求的履约保证金后无息退还。

　　（2）履约保证金

　　竞得人须向招选人提供履约保函。履约保函为不可撤销、无条件见索即付银行保函，保函金额为￥20,000,000元（大写为人民币贰仟万元整），保函期限为3年，保函到期前竞得人必须提供后续保函，后续保函金额为￥20,000,000元（大写为人民币贰仟万元整）,且保函期限须持续至项目开发期结束。

　　六、其他监管要求

　　（1）竞得人须于竞得当天签订《合作企业招选成交确认书》。并自成交结果公示期结束后5个工作日内须签订《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目合作协议》、《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业开发协议》、《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目移交物业返租协议》、《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业开发协议》、《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目关联地块代建物业返租协议》。

　　（2）竞得人须按规定签订《中山市坦洲镇群联股份合作经济联合社“工改工”宗地项目实施监管协议》，并按合作协议、监管协议约定实施改造。

　　（3）竞得人违反或未达到相关协议约定内容的，按协议约定承担相应的违约责任。