各相关部门（单位）：

       现将《神湾镇农房管控和乡村风貌提升实施办法》（试行）印发给你们，请认真贯彻落实。执行过程中如有疑问，请径向镇城管住建和农业农村局反映。

                                                                                                                                                                                                      中山市神湾镇人民政府    

                                                                                                                                                                                                          2021年5月11日     

神湾镇农房管控和乡村风貌提升实施办法（试行）

第一章　总　则

　　第一条　为进一步规范农村住房建设和管理，完善农村住房建设管理机制，加强农村住房建设规划设计管控和施工质量安全管理，优化建筑形态和风格，促进美丽乡村建设，根据《广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见》（粤府〔2020〕43号）、《中山市历史文化村落农房管控和风貌提升工作指导意见》的通知（中委农工办〔2021〕19号）、《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）（中农农函〔2020〕117号）、《中山市个人自建住房规划管理办法》（中规通〔2017〕66号 ）等有关文件规定，结合本镇实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本镇行政区域范围内农村村民新建、改建、扩建、翻建的建设活动及其监督管理。

　　第三条　农村住房建设管理应当遵循以下原则：

　　（一）符合规划原则：农村住房建设原则上须符合土地利用总体规划、村庄规划（或控制性详细规划）及其他相关规划。

　　（二）节约集约原则：不得占用耕地建房，大力盘活农村宅基地资源，倡导节约集约用地。

　　（三）严格审批原则：严格规范审批管理，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

　　（四）分级管理原则：严格按照“农户申请、村级审查、镇级牵头、联合审批”的分级管理模式进行管理。

　　（五）坚决整治原则：坚持遏制增量与整治存量相结合，坚决遏制新增农村违法违规建房行为，有力有序有效推进整治工作。对农村乱占耕地建房增量问题“零容忍”。

　　第四条　为切实加强实施农房管控和乡村风貌提升的组织领导，确保工作顺利开展，经研究决定，成立神湾镇农房管控和乡村风貌提升工作领导小组，人员组成如下：

　　组    长：霍锦添

　　副组长：颜伦枝、钟志勇

　　成    员：城管住建和农业农村局、综合行政执法局、自然资源部门，供电、供电等部门，各村（居）。

　　领导小组下办公室设在城管住建和农业农村局，负责领导小组的日常工作。

　　第五条工作目标：通过各部门、各村（居）和社会力量的共同努力，开展农房管控和乡村风貌提升，将历史文化传统村落打造成为具有中山历史文化魅力和岭南乡村地域特色的美丽乡村的典范，实现一年有突破、两年见成效、三年大提升的目标，深入推进我镇实施乡村振兴战略工作。

　　第六条镇城管住建和农业农村局负责全镇农村住房建设的村庄规划、风貌设计、宅基地管理和审批、施工报建审批和监管、农村工匠规范管理等工作。

　　镇综合行政执法局负责对农村建房进行监管，依法查处违法建设。

　　自然资源部门负责全镇农村住房建设的规划审批和验收工作。

　　供水、供电部门要严控农户水表、电表开设。

　　各村（居）负责对辖区农村建房进行日常网格巡查，发现未批先建、违法占用耕地情况及时阻止并上报镇相关职能部门。建立村级代办制度，努力实现建房审批只跑一次，指导和帮助村民依法办理有关手续和实施建设活动。

　　镇其他有关部门按照各自职责，负责农村住房建设的相关管理工作。

　　第七条建房人对农房建设质量安全负总责，承担建设主体责任。农房设计、施工、材料供应等相关单位或个人分别承担相应的质量和安全责任。

　　第二章　规划选址及建筑要求

　　第八条　镇城管住建和农业农村局组织编制村庄规划、控制性详细规划，应当从农村实际出发，尊重村民意愿，体现地方和农村特色，推进村庄规划、控制性详细规划与土地利用总体规划“两规合一”。农村住房建设必须服从村庄规划、控制性详细规划，确保规划的严肃性、整体性、统一性和连续性。

　　第九条　各村（居）应引导农村村民合理用地，尽可能利用原有宅基地、空闲地、荒地建房，不得占用耕地建房。对于已经去世的五保户等危旧房屋应该予以及时拆除，宅基地重新分配给符合资格的村民使用，以免长期空置或被侵占。

　　第十条农村建房必须按要求进行退让，具体退让按《中山市市域蓝线规划（2020）》（中府函〔2020〕321号）、《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》等相关文件执行。

　　第十一条农村住房面积、层数、高度等指标应符合以下规定：宅基地面积一般不超过120平方米，首层建筑面积由自然资源部门审批确定，原则上不得超过四层，第四层只允许建梯间及辅助用房，面积不得超过第三层面积的一半。主出入口室外地面至第三层屋面高度原则上不得超过12米，至第四层辅助用房屋面高度原则上不得超过15米。

　　第三章宅基地和建房审批

　　第十二条　农村村民应遵循“一户一宅”原则，不得建造附属用房。

　　（一）农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请使用宅基地建房：

　　1、户内无宅基地，符合“一户一宅”要求的；

　　2、因结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

　　3、符合政策迁入的外来人口落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地，并经过本集体经济组织民主程序同意的；

　　4、因发生或防御自然灾害，现住房影响镇区、村建设规划，需要搬迁安置的；

　　5、法律法规规定及经市人民政府认定的其他情形。

　　（二）“一户一宅”的认定：

　　1、夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

　　2、有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

　　3、是独生子女的，达到法定婚龄，可单独立户；

　　4、离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户，离异二年后，无房一方确有实际住房需求的可为一户；

　　5、“一宅”是指一户农村村民只能拥有一处宅基地。户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”。

　　在审核农村村民申请资格时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村村民建房的分户标准。

　　（三）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　1、不符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求的；

　　2、申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

　　3、将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　4、原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5、所申请的宅基地存在权属争议的。

　　第十三条宅基地和建房审批流程按照《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）（中农农函〔2020〕117号）、《神湾镇农村宅基地和建房（规划许可）工作流程和办事指南》（神湾府〔2021〕2号）等相关文件执行。

　　第十四条建设工程开工前，应当委托具有相应测绘资质的单位放线，并向自然资源部门申请验线，未经验线，建设工程不得开工；已取得建设工程规划许可证（或已备案）的必须按规定要求进行建设。对于未验线先施工、未取得建设工程规划许可证（未备案）或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的项目，由镇综合行政执法局依法查处。

　　第四章　勘察设计和建设施工

　　第十五条　村民新建农村住房，地质复杂的应进行地质勘探及灾害评估。改建、扩建农村住房的，应当对原有房屋进行结构安全鉴定。

　　第十六条　农房建设应根据镇城管住建和农业农村局提供的农村建房设计通用图集选择风格类型及方案，并在实施前及时向城管住建和农业农村局部门报备，方案一旦确定，不得随意更改。建房村民可委托具有房屋建筑工程设计资质的单位或者建筑结构专业的注册设计人员进行施工图设计，但不能改变确定的风格风貌。在进行规划报建时提交符合要求的农村住房建设施工图、效果图等。同时，新建农房须配建设污水处理设施（三级化粪池），实行雨污分流。有污水管网覆盖的存量农房须逐步完成雨污分流改造。

　　第十七条在建农房必须在显眼位置悬挂建房公示牌。建房公示牌由业主根据镇城管住建和农业农村局的统一格式制作，公示牌内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层数、承建人、审批时间和监督电话等。

　　第十八条各村（居）负责加强在建农房的施工安全的巡查监管，发现施工安全隐患及时上报镇城管住建和农业农村局处理。

　　第五章　竣工规划核实与产权登记

　　第十九条农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民应当自行组织建筑施工企业或农村建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员应当参加竣工验收。

　　第二十条　农村住房建设竣工后，申请人向镇政府申请竣工验收，填写验收申请书，镇政府收到申请书之日起五个工作日内，组织城管住建和农业农村局、自然资源局第四分局等有关部门竣工验收，出具验收表，提出验收意见。

　　申请人按规定向自然资源部门申请颁发不动产权证书。

　　第六章　附　则

　　第二十一条　本办法自出文起施行，试行期两年。本办法与上级文件内容存在冲突的，以上级文件为准。