翠亨新区（南朗街道）深南电（中山）

电力公司“工改工”政府整备

改造项目低效工业用地

改造方案(草案）

经翠亨新区管委会研究，认定位于南朗街道横门工业区的深南电（中山）电力公司工业用地属于低效工业用地。根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划、现行控制性详细规划，翠亨新区管理委员会拟对该低效工业用地进行改造，由翠亨新区管理委员会进行政府整备改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于横门工业区，北起横门水道，南为现状空地，西起香海路（在建），东至大茅小河。改造项目涉及3宗权属用地，证载总用地面积28.9908公顷（289908.30平方米，折合约434.86亩）。

其中地块一用地面积7.0445公顷（70445.10㎡，折合约105.67亩）， 地块二用地面积21.6718公顷（216717.80㎡，折合约325.07亩），地块三用地面积0.2745公顷（2745.40㎡，折合约4.12亩）。

（二）权属情况

低效工业用地改造范围全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，其中地块一不动产权证号为粤（2021）中山市不动产权第0079458号，由土地权利人深南电（中山）电力有限公司自2003年开始使用；地块二不动产权证号为粤（2021）中山市不动产权第0042194号，由土地权利人深南电（中山）电力有限公司自2003年开始使用；地块三土地证号为中府国用(2012)第易2500342号，由土地权利人深南电（中山）电力有限公司自2012年开始使用。

（三）土地现状情况

改造范围有26栋建筑，为深南电（中山）电力有限公司自2003年开始使用。已按规定办理规划报建等手续建筑面积为25757.65平方米，现状容积率0.09，作工业厂房及辅助用房使用。改造前，年产值为13580万元（31.53万元/亩），年税收为840万元（1.95万元/亩）。

改造地块涉及抵押，抵押权人已出具同意改造证明。

改造地块涉及土壤环境潜在监管，深南电（中山）电力公司在主要设施拆除清理后，将开展土壤污染状况调查。

改造地块不涉及历史文化资源要素。

（四）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035）》中，属城镇建设用地26.7236公顷（267235.90平方米，折合约400.85亩），属非建设用地2.2672公顷（22672.40平方米，折合约34.01亩）；在《中山市南朗横门片区控制性详细规划（2021）》（批复文号中府函〔2021〕300号）和《中山市南朗横门片区控制性详细规划（2021）香海路细化维护成果》（中府函〔2022〕129号）中，一类工业用地23.0050公顷（230050.46平方米，折合约345.08亩），容积率1.0—3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%；交通道路用地0.5677公顷（5676.62平方米，折合约8.51亩），农林用地2.7361公顷（27360.68平方米，折合约41.04亩），防护绿地2.6820公顷（26820.54平方米，折合约40.23亩）。

改造范围内有4.7486公顷（47485.52平方米，折合约71.23亩）位于城镇开发边界外，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

改造范围部分位于《中山市市域蓝线规划(2020)》的陆域控制线之外，且沿线为中山大陆海岸线，根据《中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法（修订）》（中府规字〔2022〕3号）文件规定，海岸线退让距离应大于等于100米（用海建设项目除外）。同时，改造项目用地涉及横门水道南支及支流十顷涌的河道管理范围，根据省级认定的河湖划界成果，以上河道管理范围为现状河道堤基线（堤防内陆侧堤坡脚）往陆域方向外延30米。

改造地块被南中珠（中山段）城际轨道设计线自东向西下穿，根据《南中珠城际（中山段）预保护工作方案（暂行）》（中交函〔2022〕1964号）文件要求，轨道建设用地红线范围外5米内为禁止建设范围，5-50米内为安全保护区范围，保护区范围内的建设工程项目设计及施工方案需书面征求轨道行业主管部门意见，经同意后才能动工建设。

二、改造意愿及安置补偿情况

（一）改造意愿情况

改造范围涉及深南电（中山）电力公司1个权利主体，翠亨新区管理委员会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询产权人改造意愿，经产权人同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

（二）补偿安置情况

中山翠亨新区管理委员会已制定补偿安置方案，明确采取货币补偿方式对原权利人进行补偿安置。根据《中山市村镇低效工业园改造升级有关土地征收收回操作指引》（中山工改发〔2022〕7号）文件规定对原产权人进行补偿安置。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、现行控制性详细规划等规划管控要求实施建设。规划属非建设用地的，按照非建设用地进行管控。规划属一类工业用地，但位于海岸线退让和河道管理范围内、不符合公开出让条件的用地，暂不进行供地。

符合公开出让条件，规划为一类工业用地18.9167公顷（189166.55平方米，折合约283.75亩）由中山翠亨新区管理委员会进行土地整备后通过公开出让方式确定改造主体实施全面改造。改造后将用于建设工业厂房，根据中山市十大主题产业园中山新能源产业园南朗片区规划拟引进新能源产业。后续改造将严格依据控制性详细规划和公开出让的管控指标进行建设，不保留原有建筑。以上数据以公开出让最终测量数据为准。

项目相关情况符合《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023 年版）》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》等环保方面相关规划或政策性文件的要求以及《中山市高质量推进招商引资工作实施意见》（中府办〔2021〕14号）和《中山市招商引资意向供地项目（产业类）准入及审议工作规则（修订）》（中山招商发〔2022〕2号）等文件准入指标要求。改造后投资强度不低于600万元/亩，年产值不低于1200万元/亩，所产生的年税收不低于80万元/亩。

四、需办理用地手续

（一）不动产收回、注销登记

深南电（中山）电力公司名下的28.9908顷（289908.32平方米，折合约434.86亩）国有建设用地凭经批准的改造方案及批复等材料办理不动产收回、注销登记手续。

（二）土地供应

在符合《中山市横门片区控制性详细规划（2021）》（中府函〔2021〕300号）、《中山市南朗横门片区控制性详细规划（2021）香海路细化维护成果》（中府函〔2022〕129号）、《中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法（修订）》（中府规字〔2022〕3号）和《南中珠城际（中山段）预保护工作方案（暂行）》（中交函〔2022〕1964号）基础上，18.9167公顷（189166.55平方米，折合约283.75亩）符合公开出让条件，规划一类工业用地，按照容积率1.0—3.5拟采用公开出让方式供地给改造主体。规划为交通道路用地0.5677公顷（5676.62平方米，折合约8.51亩）、防护绿地2.6820公顷（26820.54平方米，折合约40.23亩）采用划拨方式供地给翠亨新区管委会。具体供地面积以供地时的测量数据为准。

五、资金筹措

符合公开出让条件的一类工业用地18.9167公顷（189166.55平方米，折合约283.75亩），由公开出让确定的改造主体投入资金进行开发建设。以上数据以最终实际发生为准。

六、开发时序

具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让合同为准。

七、实施监管

改造项目为政府整备后拟采用公开出让方式供地的项目，后续实施监管以翠亨新区管委会与改造主体签订的项目实施监管协议为准。