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关于正式发布《西区旧城改造项目(马山片区)第二期安置小区选房详细规则及临迁费用的通告》的通知

信息来源:中山市人民政府西区办事处发布日期:2018-03-09 分享:

西区旧城改造项目被征收人:

  经中山市人民政府批复授权,我区已于2018年1月2日发布了《关于公示<西区旧城改造项目(马山片区)第二期安置小区选房详细规则及临迁费用的通告>(公示稿)的通告》,并于2018年1月5日在《中山日报》刊登上述通告,面向社会公众全面征收意见。

  自2018年1月5日至2018月2月6日公示结束,我区未收到项目范围内被征收人、相关权利人、有关单位和各界人士的反馈意见和建议。现正式发布《西区旧城改造项目(马山片区)第二期安置小区选房详细规则及临迁费用的通告》。

  《西区旧城改造项目(马山片区)第二期安置小区选房详细规则及临迁费用的通告》,自公布之日起实施。

  特此通知。

   

   

                                                中山市人民政府西区办事处

                                           2018年2月9日

   

   

   

   

  西区旧城改造项目(马山片区)第二期安置小区选房详细规则及临迁费用的通告

   

  因西区旧城改造项目(马山片区)(下称:本项目)征收范围内的部分未签协议的企业单位被征收人,要求大量增加调换安置房;同时,未签协议的居民被征收人,虽未曾登记安置房需求,也要求调换安置房。这导致本项目按预计规模(被征收人安置房需求登记数量的1.35倍)建设的星月彩虹花苑一期(下称:第一期安置小区),已不足以完成安置,需补充部分安置房,建设第二期安置小区。

  根据《西区旧城改造项目(马山片区)房屋征收补偿方案》(下称:《补偿方案》)、《西区旧城改造项目(马山片区)房屋征收补偿方案实施细则》(下称:《实施细则》),为保证第二期安置小区选房与第一期安置小区选房的对等、公平,本办事处制定了第二期安置小区、第一期安置小区剩余安置房的详细选房规则,以及因第二期安置小区导致临迁过渡的相关规定。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定,并经市政府批复授权,现通告如下:

  1.第二期安置小区的位置与规划、质量

  本项目第二期安置小区,位于中山市西区彩虹片区、距离第一期安置小区300米范围之内。

  第二期安置小区的规划指标与第一期安置小区相似,建筑质量与第一期安置小区等同,具体待安置小区完成报建后公布。

  2.调换安置房的规则

  根据《实施细则》18.1条的规定,第二期安置小区及第一期安置小区所余安置房的房屋调换规则是:被征收房屋是住宅的,调换住宅安置房,被征收房屋是商铺与其他非住宅房屋的,调换商铺安置房。土地用途与房屋用途不相同的,土地与房屋分别计算补偿总额,其中,被征收土地属商住用地的,土地补偿价值15%用于调换商铺安置房、85%用于调换住宅安置房。上述调换规则,可由征收部门根据安置房调换情况作适当调整。

  住宅、商铺等房屋用途属性,以产权证记载为准;土地用途以土地证记载为准。

  3.第二期安置小区的安置方式与临迁过渡

  3.1先签补偿协议,后选择具体安置房

  为避免安置房建设的不足或过多,第二期安置小区采用“先签补偿协议,后选择具体安置房”的方式进行安置,即被征收人先签订补偿协议,确定补偿总额,确定调换商铺、住宅的房屋类补偿总额,预计的可调换商铺、住宅安置房建筑面积,并确认搬迁期限、临迁方式、临迁费用,但不确定具体安置房。

  3.2第二期安置小区具体安置房的选房顺序

  第二期安置小区规划报建完成并正式公布后,被征收人按选择第二期安置小区的补偿协议签订日期,排列选房顺序;并按补偿协议约定的调换房屋类补偿总额、调换房屋类别、《实施细则》及本通告的选房规则,选择具体安置房。其中,企业单位被征收人在第二期安置小区中选择,居民被征收人在第二期居民安置房(详见本通告第6条)中选择。

  3.3选择第二期安置小区的临迁过渡

  选择第二期安置小区的被征收人,其搬迁期限与其他被征收人的搬迁期限一致(征收决定、补充征收决定规定的搬迁期限:2019年8月31日)。因第二期安置小区交付使用日晚于第一期安置房交付使日(约2年),故搬迁期限至第二期安置小区入伙期限之间,选择第二期安置小区的被征收人须进行临迁过渡。

  3.4选择第二期安置小区的补充补偿协议

  被征收人选择具体的商铺、住宅安置房后,依据具体安置房的价格、《实施细则》确定的安置房调换计算规则、优惠购买规则,签订补充补偿协议,等价交换、结清差价。

  4.第二期安置小区的安置房价格

  在房屋征收、产权调换工作中,需要确定安置房的调换价、优惠价、出售价,这些价格依据安置房评估价格得出,其概念详见《实施细则》。

  4.1第二期安置小区的安置房评估价格

  第二期安置小区规划报建完成后,由本项目评估机构进行评估,得出安置房的评估价格。

  安置房评估价格的评估时点:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条(用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致)的规定,安置房评估价格的评估时点为:本项目征收决定发布时点(2015年2月12日)。

  4.2第二期安置小区的安置房调换价、优惠价、出售价

  第二期安置小区的安置房调换价、优惠价、出售价,由第二期安置小区安置房评估价格乘以折算系数确定。折算系数与已公布的第一期安置小区的安置房评估价格与调换价、优惠价、出售价的比例一致。具体如下:

  4.2.1 住宅评估价与调换价、优惠价、出售价的比例

  评估价:调换价=1:0.75

  评估价:优惠价=1:0.905

  评估价:出售价=1:0.98

  4.2.2 商铺评估价与调换价、优惠价、出售价的比例

  评估价:调换价=1:0.682

  评估价:优惠价=1:0.816

  评估价:出售价=1:0.941

  4.2.3调换价、优惠价、出售价,按照上述系数计算后,按四舍五入原则,取整十位数;

  5.企业单位被征收人选择安置房的规则

  根据《实施细则》“18.5自用房屋面积较大的所有权人,要求集中调换的房屋选择”的“(1)在本项目开始选房前,征收部门可先行与该房屋所有权人协商,并达成协议的,该房屋所有权人可不参与选房排序,而由征收部门与该房屋所有权人协商后,先行在星月小区的一栋房屋中,安排连续的几层作为其集中调换房”的规定,企业单位被征收人在第二期安置小区中选择,具体规则如下:

  5.1 选择安置房的规则

  5.1.1 选择商铺的,须在同一排连续选定,不得间隔跳选;当本排商铺不够调换的,才能转换另一排;按规划设计,商铺带有二层、三层商铺的,选择一层商铺,须同时选择对应的二层、三层商铺。

  5.1.2 选择住宅的,需在某栋整层选定,当该层住宅不足以调换的,方能选择另一层住宅,并且须连层选定、不得间隔跳选。

  5.1.3 除已经在第一期安置小区选择房屋的企业单位被征收人之外,其他企业单位被征收人不得在第一期安置小区选择住宅;企业单位被征收人需选择第一期安置小区商铺的,由房屋征收部门视商铺使用情况而定。

  5.1.4 在第二期安置小区的选房后期,若出现第二期安置小区的商铺、住宅无法满足调换房屋,由征收部门视第一期安置小区的安置房剩余情况,用第一期安置小区所余住宅、商铺作补充;安置房数量仍不足的,则由征收部门另行补充邻近的住宅、商铺。

  5.2第二期安置小区设计过程的征求意见

  在第二期安置小区规划报建前,已签订选择第二期安置小区补偿协议的企业单位被征收人,在签订补偿协议时,可告知房屋需求。安置房建设单位在进行第二期安置小区设计时,应听取并考虑企业单位被征收人的意见,但最终以设计、规划报建的结果为准。

  6.第二期居民安置房的补充规则

  居民商户主要安置于第一期安置小区。其中,商铺已经足够安置所余未签订补偿协议的商户,住宅则需要在第二期安置小区中,补充少量的住宅安置房(下称:第二期居民安置房),预计约1万㎡。

  为贯彻《补偿方案》、《实施细则》所确定的“先签先得益”原则,根据《实施细则》“19.2登记批次与选房的顺序、签订补偿合同的时间挂钩”等规定,第二期居民安置房按以下方式划定后公布,由被征收人选择。

  6.1第二期居民安置房具体房屋的公布

  在第二期安置小区规划报建完成后,根据第二期安置小区实际设计情况、企业单位选房情况,结合6.2条规定,由本项目征收部门在第二期安置小区中,选出第二期居民安置房的具体栋号、楼层、房号后公布。

  6.2第二期居民安置房的总量、朝向、楼层、户型

  第二期居民安置房的朝向、楼层、户型,与剩余安置房统计时点的第一期安置小区剩余住宅安置房的朝向、楼层、户型尽量一致。

  (1)剩余安置房统计时点是指:本项目签约率(按产权宗数计算,含下达补偿决定的产权数量)达到95%之时,或第一期安置小区住宅安置房的使用率(按住宅套数计算,含补偿决定使用的住宅安置房套数)达到95%之时。

  (2)第二期居民安置房的总建筑面积,等于居民住宅安置房总需求建筑面积,减去第一期安置小区剩余住宅安置房总建筑面积。住宅安置房总需求建筑面积则是:在剩余安置房统计时点,统计“签订了第二期居民安置房补偿协议的居民被征收人”的住宅安置房总需求建筑面积、与预计的“未签补偿协议的居民被征收人” 的住宅安置房总需求建筑面积之和。

  (3)第二期居民安置房的朝向:在剩余安置房统计时点,统计第一期安置小区剩余住宅安置房朝向(东南、西南、东北、西北)的套数比例;第二期居民安置房的朝向,参照这一套数比例配置。

  (4)第二期居民安置房的楼层:在剩余安置房统计时点,统计第一期安置小区剩余住宅安置房楼层的高(21层及以上)、中(11-20层)、低(10层及以下)的套数比例;第二期居民安置房的楼层,参照这一套数比例配置。

  (5)第二期居民安置房的户型:在剩余安置房统计时点,统计第一期安置小区剩余住宅安置房的大(60㎡以上)、小(60㎡下)户型套数比例;第二期居民安置房的户型,参照这一套数比例配置。

  6.3第二期居民安置房的选房规则

  第二期居民安置房具体房号公布后,由居民被征收人按《实施细则》、本通告的相关规定、签订补偿协议的时间顺序,在第二期居民安置房中,选择具体安置房,并签订补充补偿协议。

  6.4 适当考虑第二期居民安置房的户型

  6.4.1 在第二期安置小区规划报建前,已签订选择第二期居民安置房补偿协议的居民被征收人,可在签订协议时告知安置房户型需求。安置房建设单位在进行第二期安置小区设计时,应适当考虑居民被征收人的户型需求。但最终以设计、规划报建的结果为准。

  6.4.2 在第二期居民安置房公布前,已签订选择第二期居民安置房补偿协议的居民被征收人,可在签订协议时告知安置房户型需求。征收部门选定第二期居民安置房之时,在不违背第二期居民安置房补充原则的前提下,应适当考虑居民被征收人的户型需求。

  7.选择第二期安置小区的临迁费用

  本项目的搬迁期限为:2019年8月31日。第二期安置小区的交房日期将在该日期之后,故选择第二期安置小区的被征收人将实行临迁过渡。

  7.1临迁费用总额

  临迁费用总额=临迁费用补偿单价×临迁费用补偿面积×临迁费用计算期(临迁期+3个月)(注:此3个月是进行临迁的准备时间)

  7.1.1 临迁费用补偿单价

  (1)政策指导价格:单价:办公用房:45元/月.㎡,厂房仓库20元/月.㎡,住宅24元/月.㎡。

  (2)若被征收人不认可政策指导价格,则由本项目评估机构参照类似被征收房屋的、带装修的、相同用途的房屋市场租金进行租金评估,按租金评估价签订临迁补偿协议。也可以由本项目征收部门负责租用类似被征收房屋的、带装修的、同类用途、面积相当的房屋,供被征收人临迁使用。

  7.1.2临迁费用计算涉及的房屋用途

  被征收房屋用途,以房屋产权证记载房屋用途为准;如果土地证记载用途与房屋产权证记载用途不一致的,以房屋产权证记载房屋用途为准。房屋产权证记载不清晰的,以实际用途为准;临建房屋或没有房屋的土地,按厂房仓库计算临迁费用。

  7.1.3临迁费用补偿面积

  (1)临迁费用补偿面积(需要补偿临迁费用的面积):按被征收房屋产权面积计算,如房屋产权面积小于土地产权面积,则按土地产权面积计算。

  (2)如果补偿包含多种形式,即补偿包含部分第一期安置小区的安置房、部分第二期安置小区的安置房、部分房屋类补偿的货币补偿(并已领款),则临迁费用补偿面积,等于被征收产权面积-[第一期安置房总调换价值+房屋类补偿的货币补偿(并已领款)]/总房屋类补偿总额×被征收产权面积。

  7.1.4 临迁期

  从2019年9月1日(2019年8月31日为本项目搬迁期限)至第二期安置小区入伙期限。

  第二期安置小区入伙期限(搬入第二期安置小区的期限),等于第二期安置小区房屋交付之日+3个月(搬入第二期安置小区的准备时间)。

  7.2 临迁费用支付

  第一次临迁费用:支付时间:签订补偿协议后两个月内,支付金额:4个月(2019年9月1日至2019年12月31日)+3个月(临迁准备时间)的临迁费;

  第二次之后临迁费用:支付时间:每年的12月与6月,支付金额:6个月的临迁费;

  最后一次临迁费用支付金额:按明确的第二期安置小区房入伙期限调整计算。

  8.临迁搬家费:按《补偿方案》、《实施细则》规定的标准执行。

  9.第二期安置小区的物业管理费用与统一装修服务

  第二期安置小区的物业管理费:按中山市物业管理的相关规定执行。

  第二期居民安置房的物业管理费:在《补偿方案》、《实施细则》中,有第一期安置小区的物业管理费的相关约定,因第二期居民安置房在第二期安置小区中仅占很小比例,其物业管理费用已无法遵循《补偿方案》、《实施细则》的规定,故按中山市物业管理的相关规定执行。

  第二期居民安置房不再提供统一装修服务:第一期安置房安置时,本项目承诺提供统一装修的服务。因第二期居民安置房交房时,第一期安置小区早已交付使用,被征收人的大量装修己完成,统一装修已无优势,故本项目不再组织提供统一装修服务。

  10.本通告未涉及的其他补偿安置规则,详见本项目的《补偿方案》、《实施细则》,以及本项目的各项补充规范性通告。