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中山市人民政府关于印发中山市国有建设用地供应管理办法的通知
文号:中府〔2019〕60号 中府规字〔2019〕3号 信息来源:中山市人民政府 发布日期:2019年06月04日
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火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处,市各有关单位:

现将《中山市国有建设用地供应管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                                                                    中山市人民政府

                                                                    201964




中山市国有建设用地供应管理办法

 

第一章 总 则

第一条 为贯彻十分珍惜和合理利用土地的基本国策,落实最严格的节约集约用地制度,切实增强土地资源对经济社会发展的保障和支撑作用,加快转变土地资源利用方式,促进生态文明建设,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《节约集约利用土地规定》《闲置土地处置办法》等法律法规规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于我市辖区范围内建设项目(“三旧”改造项目除外)使用国有建设用地的管理,通过规划管控、计划调节、标准控制、市场配置、监测监管、考核评价、共同责任,实现国有建设用地从用地报批、土地供应和供后监管的全流程管理。

第三条 供应国有建设用地应符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划或村庄规划和各专项规划,不占用生态控制线范围。因特殊情况不能避开的,应按照有关规定依法办理相关审批手续。

 

第二章 土地利用年度计划及用地报批管控

第四条 加强土地利用年度计划管理,实施土地用途管制制度。严格按照《中山市土地利用年度计划管理办法》分配和使用年度计划指标,并进行计划指标使用的全程跟踪管理。

第五条 镇政府、区办事处、区管委会(以下简称镇区政府)应根据年度征地计划和土地利用年度计划指标安排申报用地报批手续。

第六条 镇区政府应严格按照《中山市集体土地征收管理办法》要求,向市自然资源局提出征收集体土地申请,依职能开展各项征地实施工作,提交建设用地审批材料,经有审批权的人民政府批准后方能用地。

第七条 征收集体土地,应严格按照《土地管理法》《广东省征地补偿保护标准》等规定落实征地补偿,严格按照《中山市征收农村集体土地留用地管理办法》落实留用地补偿,并足额落实征地养老保障资金。

第八条 用地经批准后,该宗用地的土地利用总体规划、城市总体规划不得调整,控制性详细规划或村庄规划不得违背用地报批时确定的规划控制要求,保持相关规划的稳定性;对未按时完成控制性详细规划或村庄规划的修编工作、未按时落实征地补偿工作的,撤销用地批准文件或由市政府统筹调整用地指标。

第九条 对未完成当年批而未供或闲置土地处置任务的镇区,暂停其下一年度除民生保障项目外的计划指标分配。

 

第三章 土地供应前期工作

第十条 镇区政府应在用地经批准后半年内完成土地供应前期工作,使已批准的建设用地达到供地要求。市级储备用地由市土地储备中心或镇区政府落实土地供应前期工作。

第十一条 土地供应前期工作包括:

(一)完善用地征收手续。征收集体土地的,履行告知、听证、调查确认、登记等法定程序,足额落实征地、留用地和地上附着物等补偿工作,镇区政府完善征收土地资料并报送市自然资源局归档。

(二)明确用地规划要求。合理设定供应宗地,办理规划条件。用地报批时,用地不符合或未编制控制性详细规划或村庄规划的,由市自然资源局会同镇区政府落实控制性详细规划或村庄规划的修编工作。属于市重点发展区域、重要交通节点及市确定重点项目的,由市自然资源局会同镇区政府编制城市设计方案。

(三)完善道路、宗地给水、排水等市政基础设施,实现通水通电、污水收集,相关管道接入城市管网。

(四)存在土壤污染的,须进行土壤污染修复治理。

(五)其他影响土地供应需解决的事项。

第十二条 出具规划条件须符合下列要求:

(一)合理划定出让宗地界线,使其形状规整,具备单独开发建设条件。住宅用地单宗公开出让面积不得小于15亩且不超过210工业、商业用地单宗公开出让面积不得小于10属增资扩产的工业用地不受最小面积限制。

拟公开出让用地单宗面积小于上述面积要求的,需整合周边用地后再行出让。周边用地已无合适地块可以整合的,需编制该宗用地的可行性规划建筑设计方案,经评审同意后,结合控制性详细规划或村庄规划确定的规划指标,方可出具规划条件。不具备单独开发建设条件的宗地,不得出具规划条件。

(二)宗地的容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度等技术经济指标应科学合理,符合技术规范。控制性详细规划或村庄规划未设置技术经济指标的地块,应编制规划条件论证报告,并报市国土空间规划委员会审议确定。技术经济指标不匹配或无法确定技术经济指标的地块,不得出具规划条件。

(三)属于市重点发展区域、重要交通节点及市确定的重点项目,应将城市设计管控要求纳入规划条件。

(四)根据片区控制性详细规划或村庄规划的公建配套要求,在规划条件中明确宗地具体公建配套要求。

(五)宗地给水、排水等市政基础设施需落实雨污分流,与城市管网衔接。商业、住宅用地周边未敷设市政污水管网的,或工业用地周边未敷设市政污水管网且属地镇区政府未制定实施计划的,不予出具用地规划条件。

第十三条 实行“净地”出让制度,拟出让宗地须是未设置除土地所有权以外的其他产权,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所需的基本条件。

拟出让宗地原则上应实施平整或围蔽。属于省、市支持的重点项目,在未完全实施平整或围蔽的情况下,属地镇区政府制定实施计划并出具承诺书。

 

第四章 土地供应计划编制

第十四条 编制年度国有建设用地供应计划(简称土地供应计划),应结合城市近期建设规划、城市规划划定的重点发展区域、中长期区域布局和用途布局、产业布局、商品房去化周期等因素,合理配置土地供应计划的土地用途布局。

当年经依法批准的建设用地,必须纳入下一年度土地供应计划实施供地。各镇区土地供应计划执行率作为编制下一年度土地供应计划的参考依据。

第十五条 镇区政府、市土地储备中心、市征管中心应根据实际情况填报土地供应计划。

拟供应宗地必须有合法的土地来源,符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划或村庄规划,已落实征地补偿款和征地留用地;产业类新增建设用地必须符合用地指标分配时确定的产业类型,拟供应用途必须符合控制性详细规划或村庄规划的用地性质。

镇区政府编制土地供应计划必须符合省对批准建设用地供地率的有关要求。

第十六条 市自然资源局根据镇区政府、市土地储备中心、市征管中心申报的土地供应计划,参考前五年实际土地供应总量的平均值,确定当年土地供应总量,初拟土地供应计划。经征询意见和市土地管理委员会审议后,报市政府批准,并逐级上报和按规定发布。

第十七条 镇区政府、市土地储备中心、市征管中心应按照经批准的土地供应计划申请办理供地手续。未纳入土地供应计划的商业、住宅用地,原则上不得办理供地手续,各镇区和市土地储备中心确有优质项目需调整纳入供应计划的,应专文请示市政府,经批准后才可申请办理供地手续。

第十八条 镇区政府应明确专人负责统筹落实土地供应计划,协调解决供地过程出现的问题,及时清除供地障碍,有序推进土地供应,做好跟踪督办,确保土地供应计划有效实施。

 

第五章 实施土地供应

第十九条 军事、保障性住房、政府统建的安置房用地、征地留用地、涉及国家安全和公共秩序、政府及公益类事业单位投资建设的能源、交通、市政、水利、教育、医疗等公益性或非营利性的基础设施项目用地可按划拨方式供地。

上述公益性或非营利性项目由市相关行业主管部门出具书面意见认定。

第二十条 除下列情形必须采用公开方式出让外,其余国有建设用地可采取协议方式出让。商业、住宅用地严格落实省的拆旧复垦指标政策方能出让。

(一)工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地。

(二)营利性的教育、医疗卫生用地。

(三)同一宗用地有两个或两个以上意向人。

第二十一条 对列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录或中山市污染地块名录的地块,不得作为商业、住宅以及学校、医院、疗养院、养老院等公共管理与公共服务用途。

污染地块经修复,达到土壤污染风险评估报告确定的风险管控、修复目标并依程序移出建设用地土壤污染风险管控和修复名录或中山市污染地块名录的,方可供应作为上述用途。

第二十二条 基础设施用地供应按照发展改革部门批准的项目实施供应。

第二十三条 工业用地公开出让应设置产业类型、投资强度、产值、税收等经济评价指标,制订项目评价表,经市招商引资工作领导小组确认同意后,纳入土地出让方案,办理用地供应手续。

未经市政府批准不得擅自调整计划指标分配时确定的产业类型、用途或挪用计划指标;对确需调整的,严格按照市土地利用年度计划指标管理联席会议制度确定的程序申请调整,经市政府批准后方可实施供地。

第二十四条 制定土地出让方案时,应当遵循规划条件的技术经济指标、公建配套、用地出让规模等要求,重点发展区域、重要交通节点及重点项目将项目城市设计管控要求纳入土地出让方案。

第二十五条 市住房城乡建设、人才、征管等相关部门应根据土地供应计划,书面提出住宅用地中配套、配建的具体要求,并纳入土地出让方案,经市土地管理委员会审议,报市政府批准后实施。

第二十六条 建设用地划拨程序:

(一)提出划拨申请。由项目用地单位向市自然资源局提出用地划拨申请。

(二)组织批前公示。市自然资源局审核符合要求的,同时在中国土地市场网及市自然资源局门户网站公示10日。

(三)拟定供地方案。公示期满无异议的,由市自然资源局拟定供地方案,报市政府审批。

(四)核发划拨决定书。经市政府批准后,市自然资源局核发《国有建设用地使用权划拨决定书》(以下简称划拨决定书)。

(五)土地交付。由用地所在镇区政府或市土地储备中心按划拨决定书规定的期限和交地条件交付土地,并与用地单位签订《国有建设用地交付确认书》。

(六)办理不动产登记。土地交付完成后,用地单位提交《国有建设用地交付确认书》,市自然资源局核发批文及办理不动产登记。

第二十七条 建设用地协议出让程序:

(一)提出出让申请。由项目所在镇区政府或市土地储备中心,向市自然资源局提出协议出让土地的书面申请。

(二)公示出让信息。市自然资源局审核符合要求的,同步在《中山日报》及市自然资源局门户网站公示30日。公示期间,只有一个用地意向者提出用地意向的,可按协议出让方式供地。

(三)拟定供地方案。项目所在镇区政府或市土地储备中心负责提出协议出让建议价格,市自然资源局委托有资质的评估公司进行用地评估,拟定供地方案报市政府审批。

(四)签订出让合同。供地方案经市政府批准后,市自然资源局与受让人签订《国有土地使用权出让意向书》,出让结果同步在中国土地市场网及市自然资源局门户网站公示7日。公示期满无异议的,市自然资源局与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称出让合同),并发出缴款通知书。

(五)缴交出让金。受让人按缴款通知书缴交出让金和相关税费。受让人应在签订出让合同之日起60日内付清出让价款;受让人不能按时支付出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金,延期超过60日,经市自然资源局催交后仍不能支付的,市自然资源局有权解除出让合同。

(六)土地交付。用地所在镇区政府或市土地储备中心按出让合同约定的期限和交地条件交付土地,并与受让人签订《国有建设用地交付确认书》。

(七)办理不动产登记。土地交付完成后,受让人提交《国有建设用地交付确认书》、规划许可证、缴纳出让金单据及完税证明,市自然资源局核发批文及办理不动产登记。

第二十八条 建设用地公开出让程序:

(一)提出公开出让申请。市自然资源局委托有资质的评估公司对拟出让用地进行评估,镇区政府或市土地储备中心根据评估结果初拟出让方案,报市自然资源局申请公开出让。

(二)拟定出让方案。市自然资源局对用地出让方案进行审核及现场勘查,完善出让方案,提请市土地管理委员会审议后,报市政府批准。

(三)实施公开交易。经市政府批准的出让方案由市公共资源交易中心制定公开出让文件、发布公告,实施公开网上竞价出让,并审核竞买人资格、见证交易过程、确定交易结果。住宅和商业用地竞买人必须使用自有资金参与竞买。

(四)签订出让合同及监管合同。公开交易成交后,竞得人与市自然资源局签订出让合同、与镇区政府或市土地储备中心签订《土地交付协议》。工业用地的竞得人须同时接受市自然资源局及镇区政府对其履行出让合同条款的监管,并在签订出让合同当日与镇区政府签订《项目履约监管合同》(以下简称《监管合同》),接受镇区政府对该用地开发建设相关要求和经济指标等事项的监管,各镇区政府可收取不高于出让价款10%的履约保证金。

(五)缴交成交价款。竞得人的竞买保证金转为出让合同定金,冲抵相应成交价款,剩余成交价款根据出让合同约定30日内一次性支付完毕或一年内分期付清。竞得人不能按时支付出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金,延期超过60日,经市自然资源局催交后仍不能支付的,市自然资源局有权解除出让合同。

(六)土地交付。竞得人按出让合同约定全额付清成交价款后,镇区政府或市土地储备中心将土地交付竞得人,并签订《土地交付确定书》。

(七)成立新企业。竞得人为非出让用地所属镇区注册的企业,须在签订出让合同之日起60日内在项目用地所属镇区注册成立全资独立法人企业,并与市自然资源局签订补充出让合同,承继原出让合同的权利义务;其中工业用地的竞得人所成立全资独立法人企业必须符合原出让合同约定的行业要求,同时与镇区政府签订补充监管合同,承继原监管合同的权利义务。

(八)办理不动产登记。土地交付完成和成立新企业后,竞得人提交规划许可证、缴纳出让金单据及完税证明等资料,市自然资源局核发批文及办理不动产登记。

第二十九条 市自然资源局建立土地市场信用评级机制,有下列情况之一的,纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单:

(一)土地开发利用中的失信主体;

(二)自身原因闲置土地未完成处置的使用权人;

(三)违法用地主体;

(四)未按规定建设移交公建配套或人才房的公司;

(五)单宗商业自持面积、自持年限未能按出让合同或相关协议约定执行的公司;

(六)“问题楼盘”未完成处置的企业及主要股东持股的企业。

上述纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单的竞买人及与其有参股、控股、投资关系的法人、个人及其他组织,在失信行为消除前,不得参与竞买土地。

 

第六章 土地供后监管

第三十条 受出让人委托,由属地镇区政府与土地受让人签订监管合同,镇区政府作为土地供后监管的责任主体,按照用地出让合同和监管合同对开发建设及投入产出等经济指标的履行情况进行监管和考核评价,并每季度将履行情况上报市自然资源局。

在用地开发竣工后,属地镇区政府应组织对该用地的开发建设、投资强度、产值、税收等指标执行情况进行考核评价。按照“谁提出、谁审核”原则,考核评价结果须提交对应的职能部门审核,并由该职能部门出具审核意见反馈属地镇区政府。

第三十一条 镇区政府负责对用地开发建设情况进行动态巡查。土地使用权人未能按照出让合同约定或划拨决定书规定的日期开工、竣工的,镇区政府应提前提醒督促。对依法批准延期的,镇区政府按照新的开工、竣工时间进行跟踪管理。

第三十二条 市自然资源局应建立土地监测与监管台账,每季度抽查镇区政府上报的用地履约情况,并更新台账信息,并通报市工业和信息化、发展改革、商务、住房城乡建设、生态环境、统计、税务等相关职能部门和镇区政府。

第三十三条 土地使用权人因自身原因终止用地投资建设,市自然资源局报经市政府批准后,按以下方式收回国有建设用地使用权,其中地上建筑物、构筑物和附属设施按出让合同约定处理:

(一)土地使用权人在出让合同约定的动工开发日期届满前不少于60日向市自然资源局提出申请的,在扣除出让合同约定的定金后,退还土地使用权人已支付的土地出让价款(不计利息)。

(二)土地使用权人在超出出让合同约定的动工开发日期但未满二年,并在届满二年前不少于60日向市自然资源局提出申请的,在扣除出让合同约定的定金、违约金及其他必要费用(属闲置土地的需征收土地闲置费)后,将剩余已支付土地出让价款(不计利息)退还土地使用权人。

(三)土地使用权人超出出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的,市自然资源局按照《闲置土地处置办法》规定,报经市政府批准后,无偿收回国有建设用地使用权。

第三十四条 对经属地镇区政府考核评价不达标的土地使用权人,市自然资源局和属地镇区政府可分别按出让合同和监管合同约定追究其违约责任,并可按约定解除出让合同,由政府收回国有建设用地使用权。需收回国有建设用地使用权的,扣除土地使用权人应当支付的违约金及其他必要费用后,将剩余已支付土地出让价款(不计利息)退还给土地使用权人,其中地上建筑物、构筑物和附属设施按出让合同约定处理。

第三十五条 属于政府原因造成土地闲置的,由市或镇联席会议审议通过,市自然资源局与土地使用权人签订出让合同补充协议,重新约定开工、竣工时间。

第三十六条 土地使用权人违约未能开工和竣工的,该用地一律停办抵押、变更登记、转移登记、施工报建和竣工验收手续,需按违约条款处理或进行闲置土地处置后由市自然资源局出具业务办理意见后方可受理。

第三十七条 对依法办理土地转移登记手续的,受让方须按原出让合同和监管合同的开发建设相关要求和经济指标履行责任。根据出让合同和监管合同约定,工业用地必须在项目竣工、考核评价达标后方可申请办理土地转移登记手续。

 

第七章 职责分工

第三十八条 镇区政府应落实土地管理属地责任。拟定出让工业用地的产业要求、容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标;组织镇区供地会审;与土地竞得人签订土地监管合同;办理用地交付手续;负责对用地供后的巡查和按期上报动态更新情况;监管辖区范围内用地供后履约情况等。

第三十九条 市级各部门分工:

(一)市自然资源局负责组织、办理建设用地报批;出具国有建设用地规划条件;编制土地供应计划;拟定国有建设用地出让方案,按需提请市土地管理委员会审议;办理供地手续,与土地受让人签订出让合同或发出划拨决定书;办理建设用地规划许可、建设工程规划许可及规划验收等手续;工业项目投产后,对容积率等规划指标达标情况出具审核意见;组织基层部门和镇区政府进行动态巡查;建立土地监测与监管台账,对用地开发建设的相关要求和经济指标履行情况进行动态更新。

(二)市商务局(市招商引资工作领导小组办公室)牵头制定产业类土地利用年度计划指标安排方案;牵头制定产业类项目评价标准;负责落实已安排用地指标的产业类项目落地、建设、投产并达到承诺投资条件等情况的监督管理,并出具相关经济指标履行情况的审核意见。

(三)市工业和信息化局负责配合市商务局(市招商引资工作领导小组办公室)提出产业类土地利用年度计划指标安排方案;对工业项目要求、土地产出率、土地税收产出率等提出准入意见;工业项目投产后,对工业项目要求、土地产出率、土地税收产出率履行情况出具审核意见。

(四)市发展改革局按照企业投资项目备案政策办理项目立项;工业项目投产后,会同市统计局对固定资产投资强度达标情况出具审核意见。

(五)市税务局负责协助属地镇区政府统计相关工业项目的缴税情况,并在项目投产后对项目缴税情况出具审核意见。

(六)市住房城乡建设局负责办理工程项目用地的施工许可手续及工程竣工验收备案手续;制定房地产用地公开交易竞买人资金来源有关规定,对竞买人资金来源出具审核意见;制定房地产企业监管规定。

(七)市生态环境局负责对全市污染地块实施统一环境监管,制定和更新中山市污染地块名录,配合省生态环境主管部门制定建设用地土壤污染风险管控和修复名录;对有环保要求的工业项目设定准入条件;工业项目投产后,对项目履行竣工验收、申领排污许可证等环保手续情况出具审核意见。

(八)市统计局负责协同市发展改革局对固定资产投资强度达标情况出具审核意见。

(九)市公共资源交易中心负责在土地出让公开交易环节核验竞买人资格、进场交易项目资料并通过市“信用联合奖惩系统”查询竞买人信用情况,见证公开交易全过程,确认交易结果。

第四十条 在项目用地报批到项目投产的过程中,各相关职能部门和镇区政府须按职能分工,履行责任。镇区政府、职能部门及工作人员在土地出让条件设定、供后监管工作中弄虚作假、玩忽职守的,追究相关责任人责任。镇区政府没有按照本办法规定履行监管责任,造成土地闲置、项目无法投产、投产不达标等情形,市自然资源局可停办该镇区的用地报批和土地供应业务。

 

第八章 附 则

第四十一条 本办法施行过程中,国家、省新出台与本办法不一致规定的,从其规定。

第四十二条 本办法自印发之日起施行,有效期为5年。本办法施行前我市有关政策文件与本办法规定不一致的,以本办法为准。


政策解读:《中山市国有建设用地供应管理办法》 政策解读

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