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中山市人民政府关于印发中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)的通知
文号:中府〔2018〕56号 信息来源:中山市人民政府 发布日期:2018年07月13日
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火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处,市各有关单位:

现将《中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。

 

 

         中山市人民政府

         2018713

 

 

中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)

  

第一章 总 则

 

第一条 为提升城市综合竞争力,优化城市生活生产环境,规范旧城镇的全面改造活动,根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 本细则所称“旧城镇”,是指城镇中心区内,危破旧房集中、基础设施落后的国有土地上,主要由城镇居民生活或进行商贸活动的区域。旧城镇改造项目涉及集体用地的,可以一并纳入改造范围。

以旧厂房为独立改造项目或者以旧厂房为主的改造项目,应当按照《中山市旧厂房全面改造实施细则(试行)》有关规定执行。

第三条 旧城镇改造应当坚持以人为本、规划先行,改善人居环境,优化功能布局,有利于传承和塑造城市特色风貌,合理保护和利用历史文化遗存。

旧城镇改造涉及历史文化遗存的,应当统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。

第四条 各镇政府(区管委会、办事处,以下简称“镇区”)根据需要,可以组织指导社区居民委员会协助符合规定的有关主体开展改造意愿、基础数据调查等工作,参与改造宣传、发动、沟通、协调及争议调解等。参照旧村庄改造通过公开选定改造实施主体的,可以由社区居民委员会组织落实和协调安排。

 

第二章 一般规定

 

第五条 旧城镇改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。

第六条 旧城镇改造应当营造宜居环境,重点控制开发建设规模。由回迁安置房、公共配套设施和商品房开发面积等组成的开发建设规模不得超过按照《“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定》(《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》附件2)计算确定的数额。

第七条 受《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》第十四条计算确定的开发建设总量限制、所在片区控制性详细规划公共配套设施要求过高、所在片区相关利害人反对等因素,经测算论证不能内部平衡改造成本和收益的改造项目,可以采取以下方式处理:

(一)按照我市有关规定办理容积率异地转移;

(二)改造项目所需的公共服务配套设施由政府出资建设。

第八条 旧城镇改造的复建规模,参考以下标准:

(一)回迁复建的安置房规模,总体按照改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。

(二)无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》有关规定,但控制性详细规划或者其他规划、相关规定有更高要求的,从其规定。

第九条 旧城镇改造可以按照以下两种方式实施:

(一)权利人自行改造,包括以下情形:

1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造;

2.改造项目范围全部权利人将房地产权益转移到某一权利主体后由其实施改造。

(二)政府主导改造。

第十条 房地产权益转移可以通过以下途径实现:

(一)通过签订搬迁补偿协议;

(二)通过收购合并归宗或作价入股(需承诺旧建筑拆除后投资开发进度达到25%前股权不变更)。

房地产权益转移兼有上述两种实现方式的,按第(一)种方式处理。

第十一条 通过签订搬迁补偿协议形式转移房地产权益的,应由属地镇区监督和协调,并由公证机构公证。

签订搬迁补偿协议,应当遵循公平公正、有偿合理原则,约定补偿方式和支付期限;安置房的面积、地点、登记价格和交付标准;搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限;协议生效的时间和条件;权利主体向实施主体交付原不动产权证书时间等事项;还要约定权利主体的不动产权由实施主体承受,明确原权利主体要亲自申办或委托实施主体向不动产登记机构申办不动产权证注销登记。

原权利主体没有房地产权属证书的,应当提交相应的产权证明文件及经公证的房地产权益由实施主体承受的声明书。

第十二条 按照实施方式,旧城镇改造的申报主体按照以下方式确定:

(一)权利人自行改造的项目,由权利人申报,涉及多个权利人的,由其部分权利人委托单一市场主体申报;或者根据需要,由镇区组织相关符合规定的主体申报;

(二)政府主导改造的项目,由镇区“三旧”办申报。

 

第三章 改造项目的申报

 

第十三条 通过签订搬迁补偿协议实施改造的,申报主体应当先行开展改造意愿调查,达到以下条件:

(一)改造项目范围内用地为单一权利人的,取得该权利人同意;属于共有的取得全体权利人同意;建筑物区分所有权的,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意;

(二)改造项目范围内用地包含多个权属地块的,符合改造意愿条件地块总面积占比应当不小于2/3

(三)涉及集体用地的,应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定经该集体经济组织表决同意。

第十四条 在符合改造意愿条件的前提下,申报主体应当拟订改造项目计划方案,阐明拟改造项目范围、面积、土地用途、产业方向、实施方式和时序以及编制改造项目规划方案、制订搬迁补偿方案和编制项目改造方案等时间安排,并附有关意愿调查材料,向属地镇区申报。

镇区应当在5个工作日内组织完成对申报材料的内容是否符合要求、申报主体是否符合申报资格、改造意愿是否符合条件、改造项目计划方案是否符合“三旧”改造专项规划等进行审查,对改造项目的必要性、合理性等进行综合判断,对不符合要求的,应书面答复申请人并说明理由;对符合要求的,应当将改造项目计划方案(含申报主体信息)及有关意愿调查结果等,在改造区域范围内张贴公告、通过政府网站公示不少于30日。经公示无异议,或有异议但经核实不成立的,镇区应当将该项目纳入项目预备库,并按规定公布。

公示期间,其他市场主体提出已受改造项目范围内有关权利人委托申报并有改造意向,或改造项目范围内有关权利人提出已委托其他市场主体申报的,由属地镇区组织竞争性谈判、公开协商或参照旧村庄改造公开选定等方式确定单一申报主体。

第十五条 同等情形下,对项目预备库内改造意愿高的项目,各镇区应优先指导和协助基础数据调查、组织编制改造单元规划等后续工作。

第十六条 纳入项目预备库后,申报主体应当开展土地、房屋、人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查,并参照改造单元规划编制要求,编制改造项目规划方案后,向属地镇区申报。其中,调查的基础数据主要包括:

(一)改造项目范围、面积,国有土地范围、面积,如涉及集体土地的,应当包括集体土地范围、面积等。

(二)国有土地上及集体土地的建设情况。包括建筑物坐落,产权人,不动产权证号、产权登记用途、登记时间,基底面积、层数、建筑面积,报建、建成时间,现状用途,附着物类型及数量等内容。

改造项目范围、土地房屋等数据应当由具备资质的测绘机构提供,数据调查表填写、装订、组卷等具体要求,各镇区可以结合实际另行制定。

第十七条 申报主体向镇区提交改造项目规划方案后,属地镇区应当组织核实基础数据调查成果和组织审查改造项目规划方案。对改造项目规划方案符合开发建设总量控制、规划技术规范、公共配套设施等基本要求的,应当统筹组织编制改造单元规划,并按程序报批。

第十八条 改造单元规划经批准后,完善控制性详细规划调整的后续程序,覆盖原控制性详细规划。

 

第四章 改造项目的实施

 

第十九条 通过签订搬迁补偿协议实施改造的,申报主体与改造范围内房地产权利人签订的《搬迁补偿协议》,应当每月定期汇总报镇区备案。待签订率达到占总面积及占总人数的90%及以上,可以向镇区申请实施主体资格确认,提交以下材料:

(一)项目实施主体资格确认申请书;

(二)申请人身份证明文件;

(三)改造范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封等情况核查文件;

(四)实施主体的资格认定材料;

(五)其他相关文件资料。

前款第(四)项规定材料包括:

(一)涉及本身为单一权利主体或通过收购合并归宗的,提供相关产权证明材料;

(二)涉及作价入股的,提供相关作价入股证明材料;

(三)涉及通过搬迁补偿协议形成单一主体的,提供搬迁补偿安置方案、与改造范围内有关权利人签订的《搬迁补偿协议》、付款凭证、异地安置情况、回迁安置表等。

第二十条 镇区收到实施主体资格确认申请材料后,应当在5个工作日内完成审查,对不符合条件的,应书面答复申请人并说明理由;对符合条件的,应将申请人提供的土地房屋权属情况及单一主体的形成情况在改造区域范围及政府网站公示不少于7日。经公示无异议,或有异议但经核实不成立的,由镇区向申请人核发实施主体确认文件。

第二十一条 实施主体资格确认后,镇区应当将改造项目纳入年度实施计划,并组织实施主体编制项目改造方案,经市“三旧”办组织审核,报市政府批准后,由市“三旧”办核发批复文件。

项目改造方案应当包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划情况、土地利用现状情况、需完善历史用地情况、补偿安置情况、供地方式和计划、进度安排、改造预期效果等内容。

需完善历史用地的,办理项目改造方案审批后,由属地镇区组织材料办理历史用地报批手续。

第二十二条 项目改造方案经批准后,实施主体应当与镇区签订项目实施监管协议,明确无偿移交公益性用地、公共设施或公益性建筑面积等义务及交付标准,搬迁补偿安置方案履行义务,分期安排和实施进度,安置复建资金监管要求等,并由实施主体按照约定存入安置复建监管资金,或提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函。

安置复建监管资金应当存入镇区指定的监管账户,并由属地镇区、实施主体和监管账户开户银行三者共同监管。安置复建监管资金不计利息,经镇区同意可以分期支取用于回迁安置房的建设资金。

复建安置资金具体数额,由镇区根据项目回迁安置房总量,按照建安成本测算确定。

第二十三条 实施主体与改造项目范围内全部房地产权利人签订《搬迁补偿协议》,且安置复建资金落实到位后,经镇区核实批准,实施主体申办拆除施工许可后进场实施拆除,并可同步组织原房地产权利人办理已拆除部分的不动产权证注销登记手续。申请办理不动产注销登记应当提交下列材料:

(一)不动产登记申请书;

(二)身份证明材料;

(三)不动产权属证书;

(四)不动产已灭失或权利主体放弃所有权的证明;

(五)其他按规定提交的材料。

办理过程中,原房地产权利人委托实施主体办理注销登记的,应当办理公证手续。办理注销登记后,由实施主体到市国土资源部门查询获取注销登记证明。

第二十四条 改造项目范围内涉及的原不动产权证全部注销后,实施主体向镇区提交相关注销登记证明文件,由镇区核实确认改造范围内的所有房地产权益(含抵押、查封或其他限制土地权利的情形)已处置完毕,并函告市城乡规划、国土资源部门办理后续手续。

第二十五条 完善前述手续后,由实施主体申办协议出让供地手续。供地后,实施主体按基本建设程序向相关部门申办各项有关手续。

第二十六条 权利人利用其自身土地,或通过收购合并归宗、作价入股形式实施改造的,无需开展改造意愿调查、基础数据调查、申报主体及实施主体资格确认、落实安置复建监管资金等环节工作。

第二十七条 政府主导改造的,由镇区组织实施前期土地整备工作后,通过公开出让方式确定土地使用权人实施改造。对原土地权利人自愿将用地交由政府主导改造的,可以按照《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》第三十四条规定享受相应的土地收益补偿。

 

第五章 监督管理

 

第二十八条 市相关部门和各镇区应当组织加强巡查监管,及时发现、制止、查处有关违法建设行为,杜绝新增违法用地、违法建设。属地社区居民委员会应当积极配合维护好改造活动的正常秩序,及时发现、报告、劝阻有关违法建设行为。

第二十九条 自改造项目纳入项目预备库之日起一年内,除直接按照控制性详细规划实施改造以外,未申报改造项目规划方案的,由镇区将该项目从项目预备库中剔除。

第三十条 自改造单元规划批准之日起三年内,申报主体仍未取得实施主体认定资格的,不再办理该申报主体在该改造单元内相关项目的实施主体资格认定手续;对已取得实施主体资格的,自改造单元规划批准之日起三年内,与改造项目范围内所有房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于占总面积的95%或占总人数的95%的,由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件,自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造有关手续。

第三十一条 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁,发生重大恶性事件的,将严肃查处并追究责任。

第三十二条 旧城镇改造中,与少数权利人无法达成协议的,应当加强宣传、调解工作。对已签订的《搬迁补偿协议》产生争议的,可以通过调解机构进行协调,协调无果的,应当提起民事诉讼。

第三十三条 各镇区应加强项目的跟踪监管,督促申报、实施主体按照改造项目计划方案推进工作,严格按照搬迁补偿协议、项目改造方案、项目实施监管协议、土地出让合同等有关约定实施改造,并定期向市“三旧”办报送项目进展情况。

 

第六章 附 则

 

第三十四条 鼓励各镇区结合实际,制定出台相关配套措施和操作规范。

第三十五条 本细则由市人民政府负责解释,具体解释工作由市“三旧”改造工作领导小组办公室承担。

第三十六条 本细则自印发之日起施行,有效期3年。

 

 

政策解读:

 《中山市旧城镇全面改造实施细则(试行)》解读

中山“三旧”改造政策之“旧城镇”,一图带你读懂

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