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中山市人民政府关于印发中山市“三旧”改造实施办法(试行)的通知
文号:中府〔2018〕55号 信息来源:中山市人民政府 发布日期:2018年07月13日
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火炬开发区管委会,翠亨新区管委会,各镇政府、区办事处,市各有关单位:

现将《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市“三旧”改造工作领导小组办公室反映。
 
 

         中山市人民政府

         2018713
 
   

中山市“三旧”改造实施办法(试行)

第一章 总 则
 

第一条 为促进土地节约集约利用,推动产业升级,完善城市功能,规范“三旧”改造活动,根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 “三旧”改造,是指对旧城镇、旧厂房、旧村庄用地上盖建筑物实施拆除重建、综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮等活动。

“三旧”改造分为全面改造和微改造两种类型。

第三条 “三旧”改造遵循政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享、分类实施、有序推进的原则,保障经济社会高质量可持续发展。

第四条 “三旧”改造应当坚持以人为本、公益优先,推动传统产业优化升级,提升产业创新发展空间,保护传承历史文化遗存和城市特色风貌。

第五条 “三旧”改造可以由各镇政府(区管委会、办事处,以下简称“镇区”)、土地权利人或者其他符合规定的主体申报、实施。

鼓励有品牌、有资金实力、有开发经验和讲诚信的企业参与、申报和实施“三旧”改造。

第六条 “三旧”改造用地应当符合省标图入库要求:

(一)在20091231日之前影像图上显示已建有上盖建筑物,且上盖建筑物投影面积占改造用地面积的比例不小于30%

(二)符合土地利用总体规划;

(三)2009年第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查认定为建设用地。

下列特殊情形可视为符合前款(一)(二)(三)项要求:

(一)20091231日之前上盖建筑物投影面积占改造用地面积不足30%比例,但符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件的;或者土地权利人申请缩减入库用地面积达到30%比例要求按“三旧”用地处理、未入库部分按非“三旧”用地处理的;

(二)拟改造用地土地利用总体规划为非建设用地,但经证明属生态修复性质的;

(三)2009年第二次全国土地调查认定为非建设用地,但实地在20091231日之前已建设使用且符合土地利用总体规划和上盖建筑物占比的。

第七条 “三旧”改造项目除符合第六条要求外,还应满足以下基本条件:

(一)项目用地符合城市总体规划、控制性详细规划及各相关专项规划;

(二)项目符合产业发展规划及环境保护要求;

(三)土地权属清晰、无争议;

(四)省规定的其他条件。

第八条  “三旧”改造项目按照以下方式供地:

(一)应当采取招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的情形:

1.由政府主导改造的项目;

2.以工业、仓储及公共服务设施用地为主要用途,改造为住宅用途的项目。

(二)除第(一)项以外的其他情形,均可以采取协议方式出让,包括:

1.旧村庄、旧城镇改造中,通过签订搬迁补偿协议或合作协议转移房地产权益的项目;

2.旧厂房改造中,集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后,改造为工业或商业用途的项目;

3.未完善用地手续的历史用地,经完善土地征收手续后改造为工业或商业用途的项目;

4.难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地(简称“三地”)。

   

第二章 规划与计划

   

第九条 “三旧”改造应当以“三旧”改造专项规划为引导,以改造项目为基本单位,以改造单元进行规划统筹,以改造单元规划为确定各项规划指标、调整控制性详细规划的依据;通过建立项目预备库、制订年度实施计划进行计划管理、有序推进实施;通过组织编制项目改造方案指导项目用地报批、供应及后续监管等。

第十条 “三旧”改造专项规划依据土地利用总体规划、城市总体规划及各相关专项规划编制,主要包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护、总体实施时序及鼓励优先改造时序等内容。其中,历史文化遗存包括历史文化街区、历史文化名村、不可移动文物、历史建筑、古树名木和具有历史价值的旧建筑、古村落和工业遗产等。

“三旧”改造专项规划指导改造单元的划定、改造单元规划的编制。

第十一条 石岐区、东区、西区、南区、五桂山范围的“三旧”改造专项规划由市规划部门负责组织编制;其他镇区由属地镇区组织编制,经市城乡规划部门审查后,报市政府批准。市城乡规划部门负责统筹“三旧”改造专项规划成果,抄送省主管部门备案。

第十二条 改造单元应当依据“三旧”改造专项规划,结合市政道路、河流等要素及产权边界等因素进行划定,符合以下要求:

(一)基础设施和公共服务设施相对完整;

(二)形状较规整、四至界线相对平直、整体相对连片成片;

(三)符合相关技术规范要求。

一个改造单元可以包括一种或两种改造类型;也可以包括一个或若干个改造项目。除工业改造项目外,以改造单元进行规划统筹的面积范围应当不小于100亩。

第十三条 改造单元规划应当依据其编制指引进行编制,包括以下内容:

(一)改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标;

(二)与城市总体规划、“三旧”改造专项规划及控制性详细规划的衔接说明;

(三)基础设施、公共服务设施布局;

(四)产业方向及其布局;

(五)城市设计专项研究报告;

(六)分期实施安排;

(七)涉及历史文化遗存的,应当编制历史文化保护专项研究报告;

(八)控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划的强制性内容作出调整的,应当提供完善公共服务设施、交通影响评价及改造项目经济评估等专项研究报告;

(九)改造单元涉及片区的控制性详细规划调整启动论证报告;

(十)其他需要明确的内容。

第十四条 改造单元规划应当重点控制开发建设总量,不得超过按照《“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定》(附件2)计算确定的数额。

第十五条 改造单元规划由各镇区组织编制并征求相关利害人意见,由市城乡规划部门组织部门联审、专家评审后,作为相应控制性详细规划调整启动论证报告报市政府批准。经批准后,完善控制性详细规划调整的后续程序,覆盖原控制性详细规划。

改造单元规划编制前,各镇区可将改造单元划定和有关意向方案报市城乡规划部门,由市城乡规划部门提供指导意见。

第十六条 各镇区应加强“三旧”改造计划管理,建立项目预备库和制订年度实施计划:

(一)项目预备库。各镇区应当根据辖区土地利用情况、重点改造区域等,定期组织其相关职能部门和社区、集体经济组织以及其他符合规定的主体,结合改造意愿,对辖区内各类需要改造的项目进行汇总、筛选,经公开征求意见程序后,统筹形成项目预备库。

(二)年度实施计划。各镇区应当结合改造单元规划的编制、审批情况,以及直接按照控制性详细规划申报改造的项目情况,将已纳入项目预备库且年内具备动工条件的改造项目,及时纳入年度实施计划。

各镇区项目预备库和年度实施计划应当在政府网站向社会公布,并报市“三旧”办备案。

第十七条 项目改造方案依据控制性详细规划编制,主要包括改造地块的基本情况、项目实施主体、规划条件情况、土地利用现状情况、补偿安置情况、供地方式和计划、改造进度安排、改造预期效果等内容。

项目改造方案由镇区组织实施主体编制,经市“三旧”办组织审核后,报市政府批准。

“三旧”改造项目应当依据经批准的项目改造方案实施;凭项目改造方案批复文件享受相关优惠政策。
 

第三章 改造项目的实施

  

第一节 全面改造

第十八条 全面改造是指通过对“三旧”用地上盖建筑物进行全部拆除并按照规划用途予以重建的改造活动。

第十九条 全面改造可以按以下两种方式实施:

(一)权利人自行改造,包括以下情形:

1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造;

2.改造项目范围内全部权利人将房地产权益转移到某一权利主体后由其实施改造。

(二)政府主导改造,即由政府通过征收、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合,并通过公开出让方式确定土地使用权人实施改造。

第二十条 房地产权益转移可以通过以下途径实现:

(一)通过签订搬迁补偿协议或合作协议;

(二)通过收购合并归宗或作价入股(需承诺旧建筑拆除后投资开发进度达到25%前股权不变更)。

房地产权益转移兼有上述两种实现方式的,按第(一)种方式处理。

第二十一条 转移房地产权益所签订的搬迁补偿协议,应当遵循公平公正、有偿合理原则,约定以下内容:

(一)补偿方式、补偿金额和支付期限;

(二)安置房的面积、地点和登记价格及交付标准;

(三)搬迁期限、搬迁过渡方案和过渡期限;

(四)房地产的权利、义务和责任的承受主体;

(五)办理注销登记及有关公证手续等责任分工约定;

(六)协议生效的时间和条件;

(七)其他需要明确的内容。

第二十二条 通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施改造的,申报主体应当先行开展改造意愿调查,达到以下条件:

(一)改造项目范围内用地为单一权利人的,取得该权利人同意;属于共有的取得全体权利人同意;建筑物区分所有权的,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的权利人且占总人数2/3以上的权利人同意。

(二)改造项目范围内用地包含多个权属地块的,符合改造意愿条件的地块总面积占比应当不小于2/3

(三)涉及集体用地的,应当按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定经该集体经济组织表决同意。

第二十三条 申报主体向镇区申报改造项目计划方案,属地镇区经审查符合“三旧”改造专项规划和符合第二十二条改造意愿条件的,经公开征求意见程序后,纳入项目预备库。

第二十四条 对纳入项目预备库的改造项目,申报主体应当开展土地、房屋、人口、历史文化遗存、公共服务设施等基础数据调查,并参照改造单元规划编制要求,编制改造项目规划方案后,向属地镇区申报。

申报主体开展基础数据调查时,属地镇区应当给予指导和协助。

第二十五条 属地镇区根据申报材料,应当组织核实基础数据调查成果和组织审查改造项目规划方案。对改造项目规划方案符合开发建设总量控制、规划技术规范和公共配套设施等基本要求的,应当统筹组织编制改造单元规划。

第二十六条 通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目,改造单元规划应当明确相关改造项目无偿移交政府的公益性用地面积、比例、范围或公益性建筑面积、位置、建筑功能等,并符合以下要求:

(一)公益性用地面积不小于项目用地面积的15%,且不小于3000平方米,并无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施;

(二)按上述比例计算公益性用地面积小于3000平方米的,应无偿移交给政府不少于改造项目计容总建筑面积15%的公益性建筑面积。

上述无偿移交的公益性用地须为国有建设用地,公益性用地及公益性建筑面积不计收土地出让价款。

旧厂房改造项目,或者通过旧村庄、旧城镇改造后用于工业用途的,除相关规划另有要求外,均无需无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。

第二十七条 通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目,根据改造前住宅用途的土地面积占比,作以下规定:

(一)超过改造范围面积60%的,可以按住宅用途为主进行项目开发建设;

(二)达不到上述比例要求的,按商业用途开发建设,扣除回迁安置的住宅建筑面积外,不得额外增加住宅建筑面积;当项目建设总规模达到5万平方米及以上的,扣除回迁安置的住宅建筑面积后,可按剩余计容建筑面积的25%配置住宅建筑面积。

前款所称“住宅用途”包括不动产权登记为住宅、商住、宅基地的用地;房产证、土地证用途不一致但其中之一为住宅用途的,可认定为住宅用途;没有权属证书的,可结合测绘图纸、历史报建材料、水电收费单据、现状使用情况,经所在村(社区)查核并出具证明,属地镇区可认定为住宅用途。

第二十八条 通过签订搬迁补偿协议实施的旧城镇改造项目,改造项目范围内原建筑物实施拆除前,镇区应结合经核实的基础数据调查成果,委托具备资质的房地产评估机构,对该项目涉及的土地房屋价值进行评估核算,经镇区组织核定后作为该改造项目的补偿安置费用。协议出让时,在土地市场评估价不低于镇区核定的补偿安置费用的前提下,土地出让价款按土地市场评估价核减补偿安置费用后确定。对实际补偿费用超过镇区核定数额的,由项目实施主体自行承担。

第二十九条 集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后进行改造的,协议出让时土地价款按土地市场评估价的40%确定。

第三十条 通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施的旧城镇、旧村庄改造项目,在确定项目实施主体后,应及时纳入各镇区年度实施计划,并符合以下规定:

(一)属地镇区应当组织实施主体编制项目改造方案,经批准后办理有关历史用地报批手续;

(二)实施主体与全部权利人签订《搬迁补偿协议》、与属地镇区签订项目实施监管协议,落实安置复建监管资金或者提供不可撤销、无条件的见索即付银行保函后,方可对原建筑物实施拆除;

(三)改造范围有关历史用地全部完善手续、有关房地产权益(含抵押、查封或其他限制土地权利的情形)处置完毕、原建筑物全部拆除、原不动产权证全部注销后,方可办理用地出让手续;

(四)土地出让后至竣工验收之前,土地使用权不得转让;

(五)回迁安置房应当按照《搬迁补偿协议》补偿给原土地房屋权利人。

第三十一条 权利人利用其自身土地,或通过收购合并归宗、作价入股形式实施改造的,可以办理以下手续:

(一)按照控制性详细规划申请调整容积率,按市场价补缴土地价款。

(二)同一权利人名下若干宗相同用途的相邻宗地整合开发的,宗地之间的夹缝地面积在20平方米及以下,或者夹缝地面积占用地总面积的比例不超过3%且夹缝地面积小于1亩,在符合规划、不动产权登记面积不增加的前提下,可以视作测量误差进行宗地界线调整合并。如果夹缝地属集体经济组织所有的,须征得该集体经济组织同意。

(三)土地整合归宗的,允许土地使用权人按土地用途的法定最高使用年限变更出让终止日期,按市场价补缴相应的土地价款。

(四)符合下列要求的,可以按照控制性详细规划将用地改造为工业或商业用途,按市场价补缴土地价款:

1.改造项目用地总面积不小于10亩。

2.改造为商业用途的,参照第二十六条规定,以改变用途的土地面积为基数,按不小于15%的比例无偿移交公益性用地或公益性建筑面积。其中,按规定无偿移交公益性用地的,应当无偿配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施,通过编制改造单元规划,经批准并将公益性用地落实到控制性详细规划后实施。

3.改造为商业用途且改造项目面积达到100亩及以上的,可以按计容建筑面积的25%配置住宅建筑面积,通过编制改造单元规划,经批准并落实到控制性详细规划后实施。

第三十二条 旧厂房改造项目,或者通过旧村庄、旧城镇改造后用于工业用途的,可享受以下鼓励政策:

(一)用地达到10亩及以上、建筑容积率达到1.5及以上的,在项目竣工验收后,对项目总建筑面积按200/平方米标准,由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市经济和信息化部门出具认定意见,奖励标准再提高20%。单个项目市财政奖励最高不超过1000万元。

对规模较大的改造项目,各镇区可以在市财政奖励的基础上再行奖励。

(二)项目竣工验收后,允许土地使用权人按工业用地法定最高使用年限变更出让终止日期,按市场价补缴相应的土地价款。

(三)允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。

(四)镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目,所引进的企业,从签订相关物业租约或购买合同第二年起,按其贡献由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区,由镇区对实施主体进行奖补,连续奖补三年。

(五)村集体工业厂房实施改造的,鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助;由承租人作实施主体改造的,应指导村集体与承租人延长租赁期限。

(六)对需要融资进行改造的实施主体,鼓励各镇区给予一定的融资贷款贴息扶持。

申报享受上述优惠政策的改造项目,应当符合各镇区产业导向,按程序向镇区申报纳入项目预备库、年度实施计划和项目改造方案,并按经批准的项目改造方案实施改造。

第三十三条 由政府主导改造的,前期土地整备阶段可以采取以下方式: 

(一)由镇区直接组织实施土地整备具体工作; 

(二)对旧村庄改造,在明确具体补偿安置途径、完善用地报批手续、确定开发建设条件的前提下,经集体经济组织按规定表决同意,可以通过招标等公开方式出让土地,由竞得人实施整备工作。

第三十四条 鼓励土地权利人将已领有不动产权证的国有用地交由政府主导改造,享受相应的土地收益补偿,具体如下:

(一)由土地权利人向镇区提交申请,镇区报市政府批准依法收回土地使用权后,先按照不动产权登记用途的基准地价的1.2倍补偿土地权利人。

(二)土地权利人自行搬(拆)迁整理土地后交由政府组织公开出让。原为工业、仓储及公共服务设施用地的,按出让时容积率2.5及以下部分的土地出让价款的50%,扣除第(一)项补偿款的余额部分,由镇区补偿土地权利人;原为商业、住宅等经营性用地的,按土地出让价款的55%,扣除第(一)项补偿款的余额部分,由镇区补偿土地权利人。

(三)土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的,竞配建部分不纳入土地出让价款。 

(四)土地权利人与镇区可以通过签订协议约定交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限以及有关逾期违约责任等事项。

第二节 微改造

第三十五条 微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑物局部拆建和加建扩建、改变功能,以及整治修缮、保护、活化,完善公共配套设施等方式实施的改造活动。

第三十六条 对各类历史文化遗存、不适宜全面改造的旧村庄和旧城镇住宅小区等,由市城乡规划部门会同有关部门、属地镇区制定相关工作机制。

第三十七条 历史文化遗存、纪念性建筑及具有地方特色和传统风格的建筑物应当以修旧如旧、建新如故的原则进行保护性微改造。

微改造项目位于全面改造项目范围内的,应当与全面改造项目一并申报和实施。

第三十八条 微改造可以按以下两种方式实施:

(一)权利人自行改造,由权利人申报、实施; 

(二)政府主导改造,由镇区或市政府指定部门组织实施。

第三十九条 实施微改造,应征求相关权利人的意见。拟改造的建筑物为单一权利主体的,取得该主体同意;属于共有的取得全体权利人同意;建筑物区分所有权的,取得全体权利人同意;属集体经济组织的,应当由该集体经济组织按规定表决同意。

第四十条 在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下,对面积达到10亩及以上的工业用地,在保留原有厂房建筑继续使用的基础上,通过局部加建使整宗用地建筑容积率达到1.5及以上的,在竣工验收后,对增加的建筑面积按200/平方米标准,由市财政通过镇区对实施主体进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的,经市经济和信息化部门出具认定意见,奖励标准再提高20%。单个项目市财政奖励最高不超过1000万元。

对规模较大的改造项目,各镇区可以在市财政奖励的基础上再行奖励。

第四十一条 已取得不动产权证的旧厂房,在符合建筑规范、满足建筑物结构安全和消防、环保要求等前提下,微改造后可以用作以下用途,享受按原用途使用5年的过渡期政策,期满后可以按新用途办理用地手续:

(一)公共服务事业:教育、医疗、体育等非营利性公共服务设施、公益事业项目;

(二)生产性及高科技服务业:互联网+产业、研发设计、科技服务、信息服务、总部经济、文化创意、现代物流、现代旅游、商务会展、金融服务等;

(三)创业创新平台:高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等。

上述旧厂房微改造不需办理用地手续,但应当取得项目改造方案批复,并办理规划、建设、消防、环保等有关手续后方可实施。

第四十二条 鼓励采取市镇(区)财政预算资金、财政奖补以及社区(村)集体、社员(村民)、相关权利人等多方筹集资金模式,加大历史文化遗存的保护性整治力度,消除社区(村)居住安全隐患,完善公共配套设施,提升人居环境质量。

对社区(村)自行组织的微改造项目,以及危旧建筑物涉及公共利益、公共安全,由权利人主动进行微改造的,经权利人申请、镇区审定,市、镇区可以从“三旧”改造土地出让收入中按各自事权给予适当资金补助。

鼓励镇区按照乡村振兴战略,加快组织旧村庄微改造,建设美丽乡村。

第四十三条 各镇区应当组织指导做好本辖区微改造项目的申报,每年统筹制定微改造年度实施计划,提前做好资金预算安排及申报市财政资金计划,负责审定、批复本辖区微改造项目的改造方案及后续跟踪监管工作。经批准的改造方案,由镇区组织报市“三旧”办备案。

 

第四章 完善历史用地手续

 

第四十四条 历史用地是指“三旧”改造项目内符合控制性详细规划,没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

第四十五条 符合下列条件的“三旧”改造项目,可以申办完善历史用地手续:

(一)用地面积不小于10亩;

(二)以拆除重建、加建扩建、局部拆建、完善公共配套设施等方式实施改造;

(三)20091231日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%

完善历史用地手续的具体操作指引结合省有关实施办法另行制定。

第四十六条 按照用地行为发生时间,在19861231日之前、198711日至19981231日、199911日至20091231日发生用地行为的历史用地,分别按1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》并结合省集体建设用地转为国有建设用地政策、1988年修订的《土地管理法》、1998年修订的《土地管理法》等相关规定落实处理(处罚)后完善历史用地征收手续。

第四十七条 经完善征收手续的历史用地,按以下规定供地:

(一)集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地后,以工业、仓储及公共服务设施用地为主要用途,改造为住宅用途的,集体经济组织应当交由政府组织公开出让。其余情形可以采取协议方式供地:

1.集体经济组织自行改造,可以协议出让给该集体经济组织,或者经集体经济组织表决同意,可以协议出让给该集体经济组织成立的全资项目公司;

2.集体经济组织与有关企业合作改造的,可以协议出让给该集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司,或者该集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

(二)除上述集体经济组织自愿申请将其集体建设用地转为国有建设用地情形以外的历史用地,改造为住宅用途的,应当交由政府组织公开出让;其他情形可以协议出让给原用地单位自行实施改造。其中,原用地单位为一个自然人的,可以出让给该自然人独资公司;原用地单位为若干自然人的,可以出让给由该若干自然人为股东且股份比例与原土地权利份额一致的项目公司。

第四十八条 “三旧”改造涉及难以单独出具规划条件的边角地、夹心地、插花地等零星土地,按以下规定办理用地手续:

(一)涉及土地征收的,经集体经济组织表决同意,不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

(二)单个地块不超过3亩且累计不超过项目主体地块面积10%,经报批完善建设用地和征收手续后,可以采用协议出让方式供地(不限土地用途);

(三)对单个地块大于3亩,或累计超过项目主体地块面积10%且不超过20%的,可以按照上述第(二)项规定办理,但报批材料中应附带申报地块的相关说明,具体内容包括是否符合“三地”定义,形状特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划条件要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等。

 

第五章 鼓励措施

 

第四十九条 “三旧”改造项目,涉及的立项、用地、规划、建设、不动产登记等审批手续,全部纳入“绿色通道”,对符合审批条件的项目,即收即办、限时办结。

第五十条 建立重点连片改造项目“一案一策”议事机制,由市“三旧”改造工作领导小组进行疑难会商,协调解决项目开展过程中遇到的问题。

第五十一条 完善历史用地手续所需的建设用地指标,由市统筹优先保障;对不符合土地利用总体规划的零星土地(单地块不超过3亩、累计不超过总面积10%),可以按规定申请修改土地利用总体规划,所需的建设用地规模,各镇区应当内部调剂、充分保障。

第五十二条 对纳入土地利用总体规划复垦区不宜复垦而急需改造的“三旧”用地,可以通过以下两种途径解决:

(一)使用省周转规模。经报省同意,使用省建设用地周转规模调入“三旧”改造项目所在的复垦区,同时指定同等面积的复垦地块,先行完善该项目用地相关手续并实施改造;在规定期限内完成指定复垦地块的复垦后向省返还周转规模,或者经省同意购买其他城市的增减挂钩拆旧复垦节余规模指标予以归还。

(二)先承诺后审批。对已取得不动产权证的工业用地,在不改变土地用途且符合城市总体规划、控制性详细规划的前提下,可以采用“先承诺后审批”方式,由属地镇区承诺通过镇内调剂方式落实并制定调入调出建设用地规模方案,经市国土资源部门审查,报市“三旧”办和城乡规划部门备案后,可参照享受“三旧”改造优惠政策和办理用地、规划等有关审批手续。

第五十三条 受本办法第十四条计算规则确定的开发建设总量限制、所在片区控制性详细规划公共配套设施要求过高、所在片区相关利害人反对等因素,经测算论证不能内部平衡改造成本和收益的改造项目,可以采取以下方式处理:

(一)按照我市有关规定办理容积率异地转移; 

(二)改造项目所需配套的公共服务设施由政府出资建设。

第五十四条 市财政应当将“三旧”改造土地出让收入市级分成部分的全额、镇区财政应当将“三旧”改造土地出让收入不低于30%的比例,按照市、镇区各自事权支持微改造和“三旧”改造涉及的历史文化遗存、城市基础设施、公共服务设施、保障性住房等项目建设。

第五十五条 “三旧”改造项目免收涉企村镇基础设施配套费;“三旧”改造项目的回迁安置房免收不动产登记费。

第五十六条 “三旧”改造项目符合税收优惠政策条件的,可按规定办理减免手续。

第五十七条 支持各类市场主体优先选择纳入“三旧”改造标图入库范围的工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造,享受“三旧”改造和棚户区改造优惠政策。

第五十八条 支持承担“三旧”改造项目的企业创新融资方式,鼓励各类金融机构根据“三旧”改造项目的特点和需求,创新金融产品和服务,为项目实施主体提供金融支持。

 

第六章 监督检查

 

第五十九条 “三旧”改造工作信息,按以下规定进行公开:

(一)各镇区应当将“三旧”标图建库的图斑编号、用地面积、坐落位置等信息和项目预备库、年度实施计划等纳入政府信息主动公开范围,在政府网站上予以公开并定期更新,接受公众查询和社会监督。

(二)编制“三旧”改造专项规划、改造单元规划应当公开征求意见,其中市“三旧”改造专项规划由市城乡规划部门在其门户网站公示不少于30日;镇区“三旧”改造专项规划由镇区在政府网站公示不少于30日。

(三)涉及收回土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿的,应当按照审批权限和法定程序进行集体决策,将结果在政府网站公示不少于7日。涉及土地征收的,应当按规定发布公告并进行公证。

(四)涉及协议出让、改变土地用途或者其他土地使用条件等用地手续的,应当经地价评估、集体决策,批准情况由市国土资源部门其门户网站公示不少于7日后,报省国土资源部门备案,抄送市审计部门。

(五)涉及采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权的,应当通过公共资源交易平台实行网上交易,交易结果按规定进行公布。

第六十条 项目实施改造过程中,属地镇区应当组织落实巡查跟踪监管,重点加强对改造项目按照改造方案和相关规划要求实施改造、无偿移交公益性用地、履行配建义务及移交标准、落实对原权利人的补偿安置义务、实现改造综合效益等方面的监管。

配建的公益性设施要与改造项目同步建设,涉及回迁安置房的,应当安排在首期。

第六十一条 自改造项目纳入项目预备库之日起一年内,除直接按照控制性详细规划实施改造以外,未申报改造项目规划方案的,由镇区将该项目从项目预备库中剔除。

第六十二条 自改造单元规划批准之日起三年内,实施主体与改造项目范围内房地产权利人签订《搬迁补偿协议》的比例低于占总面积的95%或占总人数的95%的,由镇区撤销该项目实施主体资格认定文件,自撤销之日起三年内不再受理该实施主体和该项目用地申报“三旧”改造有关手续。

对旧城镇改造,自改造单元规划批准之日起三年内,申报主体仍未取得实施主体认定资格的,不再办理该申报主体在该改造单元内相关项目的实施主体资格认定手续。

第六十三条 发生以下情形之一的,取消“三旧”改造相关优惠政策,由市“三旧”办撤销改造方案批复文件,由市国土资源部门按照出让合同或由属地镇区按照项目监管协议约定追究实施主体责任:

(一)超过改造方案规定期限未动工的;

(二)超过土地出让合同约定的动工时间一年仍未动工的;

(三)未按照经批准的改造方案实施改造的。

在实施改造过程中,除出让合同约定内容外,改造方案有局部调整的,需重新办理改造方案审批。

第六十四条 各镇区应当对“三旧”改造各项手续材料的真实性负责,对基础数据调查材料、完善用地手续、改造单元规划、补偿安置费用、土地收益补偿、财政资金奖补等关键环节相关材料要及时归档备查;对旧城镇、旧村庄改造涉及的重大事项,应当进行社会稳定风险评估。

第六十五条 市政府统筹制订各镇区年度改造任务,对年度改造任务完成情况、标图入库、资金投入、连片项目推进进度等方面进行考核,与镇区绩效考核及党政领导干部考核奖励挂钩。“三旧”改造工作进度由市“三旧”办定期通报督办。

 

第七章 职责分工

 

第六十六条 成立市“三旧”改造工作领导小组,负责统筹全市“三旧”改造工作,审议“三旧”改造重大政策措施,协调解决“三旧”改造工作中的重大问题。

市“三旧”改造工作领导小组下设办公室于市国土资源部门,主要职责如下:

(一)统筹组织“三旧”改造政策制定;

(二)统筹编制年度“三旧”改造任务;

(三)组织审核项目改造方案;

(四)协调处理“三旧”改造过程中的问题,指导、监督“三旧”改造项目的实施;

(五)市“三旧”改造工作领导小组交办的其他事项。

第六十七条 各镇区对辖区内“三旧”改造工作全面负责,按照市的统一部署推进“三旧”改造工作,对辖区内“三旧”改造进行统筹组织和协调监督:

(一)组织协调编制“三旧”改造专项规划(石岐区、东区、南区、西区及五桂山由市城乡规划部门编制);组织编制改造单元规划;组织编制调整控制性详细规划(石岐区、东区、南区、西区及五桂山由市城乡规划部门编制调整)。

(二)协调开展改造意愿调查;土地、房屋、人口等核查及改造可行性等前期研究;统筹组织标图入库、制定年度实施计划;负责申报主体和实施主体资格认定。

(三)组织监督土地前期整备、搬迁补偿安置等有关工作,组织评估和核定有关补偿安置费用,协调解决有关纠纷问题。

(四)组织编制、调整、审核、公布项目预备库和年度实施计划,组织实施主体编制项目改造方案。

(五)组织加强执法巡查,及时制止和查处违法建设行为;负责对项目实施过程进行跟踪监管。

(六)协调项目推进实施的其他工作。

第六十八条 市“三旧”改造工作领导小组各成员单位职责:

(一)市国土资源部门负责办理农用地转建设用地、土地征收手续、土地确权和登记,组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌,以及协议出让,协助镇区核查相关土地房屋权属资料,制定有关土地配套政策、流程指引等。

(二)市城乡规划部门负责编制石岐区、东区、南区、西区及五桂山“三旧”改造专项规划,组织审查其他镇区“三旧”改造专项规划,组织部门联审改造单元规划,编制调整石岐区、东区、南区、西区及五桂山控制性详细规划,制订改造单元规划编制指引,研究完善改造项目容积率计算方法和公共设施配套标准,牵头会同有关部门制定公益性设施移交规定等。

(三)市财政部门负责土地出让收入的管理和监督,落实财政奖励资金,制定有关财政资金奖励、补偿操作流程指引,配合市城乡规划部门制定公益性设施移交规定等。

(四)市发展改革部门负责“三旧”改造投资项目的立项审批等工作。

(五)市住房城乡建设部门负责“三旧”改造项目施工许可、施工过程监管及竣工验收监督等。

(六)市土地房屋征收管理部门负责指导各镇区“三旧”改造涉及的土地房屋补偿安置等工作,统筹制定有关土地房屋补偿标准指导意见等。

(七)市税务部门负责指导各镇区和实施主体涉税事宜,落实省税收减免政策,制定有关税收指引和办理流程指引等。

(八)市环境保护部门负责组织审查有关项目环境影响评价报告,指导涉及污染场地修复治理再开发利用工作等。

(九)市法制、经济和信息化、公安、城管执法、人力资源社会保障、农业、林业、文化广电新闻出版、交通运输、水务、教育和体育、卫生计生、金融、民政、公共资源交易等有关部门应当按照各自职责,共同做好“三旧”改造工作。

 

第八章 附 则

 

第六十九条 本办法由市人民政府负责解释,具体解释工作由市“三旧”改造工作领导小组办公室承担。

第七十条 本办法自印发之日起施行,有效期3年。《中山市“三旧”改造实施细则(修订)》(中府办〔201743号)同时废止。
 

附件:

1.“三旧”改造工作流程图

2.“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定

3.名词解释
 
 

附件1


“三旧”改造工作流程图
 
 
 
 

 

注:1.本流程图为旧城镇、旧厂房、旧村庄由权利人自行改造的总体流程概况图,

    各改造项目可根据实际情况参照本流程图删减无关的流程环节;

  2.各改造项目用地应前置标图入库,未前置入库的须根据实际情况及时增补入库。

 

 

附件2

 

“三旧”改造项目可开发建设面积计算规定

 

为保障城市空间环境品质,合理配置城市公益性用地,促进各类设施建设,确保各项目开发建设面积上限的公开、公正、透明,明确计算办法如下:

一、本规定适用于旧村庄、旧城镇、“工改商”以及“工改住”类改造项目,在编制改造单元规划时核算项目总建筑面积;“工改工”类改造项目则按照《关于促进土地利用支持产业发展的若干意见》(中土函〔20172232号)及其他相关政策、管理要求执行。

二、“三旧”改造项目总建筑面积,是指改造项目范围内各类计容建筑面积之和,不含独立占地公益性设施的建筑面积。该数值为改造项目策划和单元规划前期的上限,具体方案还需按照相关技术规范和《三旧改造单元规划编制指引》进行评估和审查,确定最终批准的容积率。

三、“三旧”改造项目总建筑面积计算公式为:改造项目总建筑面积=基础建筑面积+补偿建筑面积+奖励建筑面积。

四、基础建筑面积的计算方法为:基础建筑面积=基准容积率×改造项目总用地面积。

五、基准容积率,是指反映改造项目总体建设强度的指标,参考周边城市改造项目审批经验数据,结合中山城乡规划管理实施情况,确定基准容积率为2.2

六、补偿建筑面积,是指按照相关政策、技术规范要求及地区发展诉求,在改造项目范围内独立占地的公益性用地超出按照《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》所要求15%的部分进行补偿的建筑面积,计算方法为:补偿建筑面积=基准容积率×独立占地的公益性用地面积(不含政策要求的15%公益性用地)。

七、单元规划对单元内各改造项目的公益性用地捆绑实施进行整体统筹,明确实施主体和时序,以确定各项目的补偿建筑面积。

八、奖励建筑面积,是指因公共利益需要,对符合以下情形的,依据“三旧”改造有关规定及《中山市城市规划技术标准与准则》等给予的建筑面积奖励:

(一)改造项目内,除独立占地的公益性用地以外的建设用地中,按现行控规及《中山市城市规划技术标准与准则》等要求落实的附建式公共服务配套设施及市政配套设施,其建筑面积作为奖励建筑面积。

(二)改造单元内,实施主体承担了保留建(构)筑物的保护、活化、修缮和综合整治责任及费用的历史建筑与不可移动文物,按保留建筑的建筑面积及保留构筑物的投影面积之和奖励1.5倍建筑面积。

(三)市政府规定的其他奖励情形。

(四)上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的15%

九、公益性用地是指《中山市城市规划技术标准与准则》“第二章 城市用地分类”中确定的、可提供给公共使用的用地,包括公共管理与公共服务设施用地(A)、道路与交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地与广场用地(G)等四类公益性用地。上述四类用地,须完成拆除重建并按照原控规和相关技术规范配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府。

十、为保障中山作为宜居城市的空间环境品质,在“三旧”改造过程中,须在上述总建筑面积计算方法的基础上,按照《中山市城市规划技术标准与准则》重点对“三旧”改造项目中各类用地的净容积率进行管控。

十一、“三旧”改造单元内各项目的公益性用地和配套设施建设标准必须统一,以居住地块总建筑面积测算规划人口,按照120平方米/户、每户3.2人进行核算,并按照《中山市城市规划技术标准与准则》中“第六章 公共服务设施”及其他相关技术规范要求完善各项目的公共设施配套。

十二、改造项目的最终总建筑面积及项目最终净地块容积率,还须在本规定计算所得总开发建设面积的控制下,通过单元规划的交通影响评估、设施承载力评估、综合效益评估、城市景观和文保评估后方可确定。

 

计算方法解释说明

 

一、明确项目总建筑面积计算范畴

本计算规定中的“改造项目总建筑面积”,包括基础建筑面积、补偿建筑面积、奖励建筑面积三部分(如下图所示)。改造项目总建筑面积不包括公益性用地上各类独立占地的公共设施建筑面积,是项目实施主体实际获得的总建筑面积。公益性用地上的各类公共设施建筑按照相关规划要求建设。


“三旧”改造项目总建筑面积构成示意图

 

 

二、计算规定详细计算方法

按照公式,改造项目总建筑面积=基础建筑面积+补偿建筑面积+奖励建筑面积=基准容积率×[项目总用地面积+独立占地的公益性用地面积(不含政策要求的15%公益性用地)]+奖励建筑面积。

如下图所示,则改造项目总建筑面积=基准容积率×(项目用地范围的总用地面积+项目配套独立占地的公益性用地中超出政策要求配套15%部分的面积)+奖励建筑面积,它还须在计算出来的总建筑面积基础上,通过单元规划的交通影响评估、设施承载力评估、综合效益评估、城市景观和文保评估后方可最终确定。


计算方法示意图

  

改造项目毛容积率=改造项目总建筑面积/项目用地范围的总用地面积。

改造项目经营性地块净容积率=改造项目总建筑面积/可开发建设用地面积(即经营性地块用地面积)。

其中,改造项目经营性地块包括商业地块和居住地块,各地块的容积率上限须在总开发建设面积的控制下,按照《中山市城市规划技术标准与准则》给予核定。

 

 

附件3

 

名词解释

 

一、改造项目计划方案,是指经调查符合改造意愿的前提下,由申报主体编制,明确拟改造项目范围、面积、土地用途、产业方向、实施方式和时序以及编制改造项目规划方案、制订补偿安置方案和编制项目改造方案等时间安排的方案。

二、项目预备库,是指属地镇区根据有关申报主体所申报的改造项目,经审查符合“三旧”改造专项规划、改造意愿等条件项目的集合,是制订和落实改造单元编制计划的重要基础,是统筹推进改造项目实施的计划管理手段之一。

三、改造项目规划方案,是指经土地房屋等基础数据调查后,由申报主体对拟改造项目,参照改造单元规划编制要求编制后向属地镇区申报,明确改造目标、功能定位和布局、公共服务设施、具体开发建设指标等内容的项目规划方案。

四、改造单元规划,是指属地镇区根据有关申报主体所申报的一个或若干个改造项目规划方案,按照城市总体规划等上层次规划、各专项规划及有关规划技术规范要求,统筹单元内各项目公共服务设施配套要求,协调和明确各方改造目标与责任,达到或基本达到控制性详细规划深度的区片规划。

五、教育,是指学前教育、义务教育、普通高中教育、中等职业技术教育、特殊教育、高等职业教育和高等教育等;医疗,是指《医疗机构管理条例实施细则》中提到各种类别的医疗机构以及中山市中心血站、中山市疾病预防控制中心等机构;体育,包括群众体育和竞技体育。体育公共服务设施,是指坚持非营利和向公众开放原则的公共体育设施,包括竞技训练设施和群众体育设施。其中,竞技训练设施是指体育竞技和体育训练设施,是由政府投资或政府筹集社会资金兴建的,用于开展竞技比赛以及运动员训练的体育活动场所和设备;群众体育设施是指由政府投资或政府筹集社会资金兴建的,用于开展社会体育活动,满足群众进行体育锻炼的体育活动场所和设备。

 

 

政策解读

 《中山市“三旧”改造实施办法(试行)》解读

中山最新出台“三旧”改造实施办法,一图带你读懂!


 

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