横栏镇中山市昱禾科技有限公司项目低效工业用地改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇西冲东路90号之一的中山市昱禾科技有限公司低效工业用地进行改造，由土地权利人中山市昱禾科技有限公司自主改造，采取局部改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇西冲东路90号之一，东至中山市横栏镇横西股份合作经济联合社地块，南邻横西村居民区，西邻横西村居民区，北至西冲东路，用地面积1.2218公顷(12218平方米，折合约18.33亩)。

（二）标图入库情况

2009年12月31日前未实际性开发建设，不符合省“三旧”改造标图入库的要求。

（三）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自2015年开始使用，现土地权利人为中山市昱禾科技有限公司，不动产权证为粤（2025）中山市不动产权第0393173号。

（四）土地利用现状情况

改造地块2009年土地利用现状地类为建设用地1528.55平方米，未利用土地10689.44平方米；最新土地利用现状地类均为建设用地12218平方米。改造范围不涉及整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地等情况。

改造地块现用途为工业，现有2栋建筑物均未办理规划报建等手续，总建筑面积约8000平方米，现状容积率0.65。改造地块南面住宅在2015年前通过围挡方式侵占改造地块红线范围约100平方米，改造主体与相关方多次沟通协调未达成一致，目前改造地块确有改造需要，改造主体拟自行退让实施建设。该地块目前已拆除建筑面积约8000平方米，已报建建筑面积为18598.73平方米（不含不计容建筑面积）。拟保留。改造前年产值为549.9万元（折合30万元/亩），年税收为18.33万元（折合1万元/亩）。经研究，认定改造地块属于低效工业用地。

改造地块未被认定为闲置、不涉及历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。改造地块目前在兴业银行股份有限公司中山分行办理了抵押手续，已征得抵押权人同意改造。

（五）规划情况

改造主体地块符合中山市国土空间总体规划和经批复规划条件论证，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地面积1.2218公顷(12218平方米，折合约18.33亩)；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57号）中，属一类工业用地面积1.0058公顷(10058.4平方米，折合约15.09亩)，规划容积率1.5-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米；在《横栏镇中心区控制性详细规划调整》中，属三类居住用地面积0.2160公顷（2159.6平方米，折合约3.24亩）。以实际审批为准。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，符合在编的工业用地保护线管控要求，不涉及永久基本农田和生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市昱禾科技有限公司1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证管控要求实施建设。

改造主体

该改造项目属低效工业用地改造项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市昱禾科技有限公司作为改造主体实施局部改造。

已报建情况

改造项目范围存在规划报建，依据该用地规划报建资料，项目一期已报建用地0.6317公顷（6316.68平方米，折合约9.47亩），报建建筑面积18598.73平方米（不含不计容建筑面积）。项目范围内一期已报建范围0.6317公顷（6316.68平方米，折合约9.47亩），不纳入此次局部改造范围，剩余0.5901公顷（5901.32平方米，折合约8.85亩）未规划报建建设用地纳入此次局部改造范围，为局部改造主体地块。

（三）拟改造情况

改造后将用于智能家居灯饰制造等产业类型。在符合规划条件论证的基础上，容积率为3.5，总建筑面积为42727.71平方米。其中，新建建筑面积为24128.98平方米（不含不计容建筑面积），一期已报建建筑面积为18598.73平方米（不含不计容建筑面积）。项目新建部分申请分割销售，自持比例不少于51%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》及《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到10998万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到329.94万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

改造主体拟投入资金5499万元，其中自有资金1000万元，银行借贷4499万元。

五、开发时序

项目开发时间为自方案批复之日起180日内动工，自开工之日起365日（一年）内竣工，拟投入资金5499万元，拟新建建筑面积为24128.98平方米（不含不计容建筑面积），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。