火炬开发区中山佳健生活用品有限公司

低效工业用地改造方案

根据现行控制性详细规划，中山火炬高技术产业开发区管委会拟对位于中山市火炬开发区沿江东二路10号的中山佳健生活用品有限公司低效工业用地进行开发改造，由中山佳健生活用品有限公司进行自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造项目地块位于火炬开发区沿江东二路10号，北至中山佳健生活用品有限公司用地，南至广济东路，东至中山市启泰中药饮片有限公司、雅柏药业（中国）有限公司用地，西至康泰路，用地总面积4.3517公顷（43517平方米，折合约65.28亩）。

（二）标图入库情况

改造地块因在空地上实施局部加（扩）建，不符合省标图入库改造要求，不能纳入省标图入库范围。

（三）权属情况

改造项目属国有建设用地，土地用途为工业用地，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2025）中山市不动产权第0336941号，为土地权利人中山佳健生活用品有限公司自2006年4月开始使用。

（四）土地利用现状情况

改造范围内现有5栋建筑物，已按规定办理规划报建等手续，现有建筑面积为50503.41平方米，现状容积率约为1.16，作五金、塑胶制品制造、餐饮食材配送及配套设施使用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，该地块改造前年产值为8000万元（约122.5万元/亩），年税收为500万元（7.66万元/亩）。经火炬开发区管委会研究，认定地块属于低效工业用地。

改造地块未被认定为闲置土地，不涉及查封登记、历史文化资源要素和土壤污染潜在监管地块等情况。该地块的不动产一共有8笔抵押，抵押权人均为中山农村商业银行股份有限公司火炬开发区支行，已征得抵押权人同意改造。

（五）规划情况

改造地块均符合国土空间总体规划和控制性详细规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》全部属城乡建设用地；在《中山火炬开发区东片区A单元控制性详细规划调整（2022）》（中府函〔2022〕21号）中，二类工业用地3.9541公顷（39541平方米，折合约59.31亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑高度≤50米，特殊工艺除外，配套设施建筑高度≤100米；城镇道路用地0.3976公顷（3976平方米，折合约5.96亩）。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线、林业与自然保护地等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山佳健生活用品有限公司一个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划属道路等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取土地权利人自主改造方式，由土地权利人中山佳健生活用品有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将用于健康医药产业、高端制造业、高端电子信息产业等产业。在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.0，总建筑面积不小于138578平方米（含不计容建筑面积8026.16平方米，具体以实际规划报建为准），其中新建建筑面积不少于88074.59平方米（含不计容建筑面积8026.16平方米，具体以实际规划报建为准），保留原有5栋建筑，面积50503.41平方米，项目新建自持比例不少于20%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》《中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定》等要求。改造后年产值将达到39168万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到1958.4万元（折合30万元/亩）。

四、资金筹措

开发主体拟投入资金20000万元，其中自有资金8000万元，银行借贷12000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

五、开发时序

项目开发时间为自改造方案取得批复之日起1年内开工，自开工之日起2年内竣工。

六、实施监管

以火炬开发区与改造主体签订的项目履约监管协议为准。