中山市华通五金塑料制品有限公司“工改工” 宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇新丰村的中山市华通五金塑料制品有限公司旧厂房用地进行改造，《中山市华通五金塑料制品有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案》（批复号中府函（16）〔2024〕021号）采取局部改造的改造方式已于2024年12月26日批复，并于2024年12月26日签订项目实施监管协议，目前项目未实施动工建设，未享受工改优惠政策。项目因实际情况需要，拟计划实施全面改造，重新设计项目布局。由土地权利人中山市华通五金塑料制品有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇新丰村，东至永谊一路，南邻麦炎棠厂区，西邻吴加辉、叶道月厂区，北至阮柏禧厂区，用地面积2.3348公顷(23347.6平方米，折合约35.02亩)。

（二）标图入库情况

改造地块于2011年12月标图入库，图斑编号：44200067529，改造地块2.3348公顷(23347.6平方米，折合约35.02亩)全部纳入改造范围。

（三）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自1998年10月开始使用，现土地权利人为中山市华通五金塑料制品有限公司，国有土地使用证为中府国用（2008）第170069号。

（四）土地利用现状情况

改造地块“二调”及最新土地利用现状地类均为建设用地2.3348公顷(23347.6平方米，折合约35.02亩)。改造范围不涉及整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地等情况。

改造地块用途为工业，现有7栋建筑物，总建筑面积约28827.61平方米，现状容积率1.23。其中，5栋建筑物面积共16827.61平方米已办理房地产权登记手续，粤房地证字第C0336316号、粤房地证字第C0336314号；粤房地证字第C0320514号、粤房地证字第C0320513号、粤房地证字第C0336315号；剩余2栋建筑物面积约12000平方米未办理规划报建等手续。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。改造前年产值为1751万元(折合50万元/亩)，年税收为70.04万元(折合2万元/亩)。

改造地块未被认定为闲置，不涉及历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。改造地块目前在中山农村商业银行股份有限公司横栏支行办理了抵押手续，已征得抵押权人同意改造。

（五）规划情况

改造主体地块符合中山市国土空间总体规划和经批复规划条件论证，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地面积2.3348公顷(23347.6平方米，折合约35.02亩)；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57号）中，属一类工业用地面积2.3348公顷(23347.6平方米，折合约35.02亩)，规划容积率1.5-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米。以实际审批为准。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，符合在编的工业用地保护线管控要求，不涉及永久基本农田和生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市华通五金塑料制品有限公司1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证管控要求实施建设。

该项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市华通五金塑料制品有限公司作为开发主体，实施全面改造。改造后将用于智能家居灯饰制造等产业类型。在符合规划条件论证的基础上，容积率不小于3.0，新建建筑面积不小于80878.42平方米（含不计容建筑面积10835.62平方米）。项目不保留原有建筑，申请分割销售，自持比例不少于51%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到21012万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到630.36万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

开发主体拟投入资金10506万元，其中自有资金2000万元，银行借贷8506万元。

五、开发时序

项目开发时间为自方案批复之日起180日内动工，自开工之日起547日（一年半）内竣工，拟投入资金10506万元，拟新建建筑面积80878.42平方米（含不计容建筑面积10835.62平方米），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。