火炬开发区中山市民众资产经营有限公司

“工改工”宗地项目（32.72亩）“三旧”

改造方案（调整）

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，火炬开发区管委会拟对位于民众街道民众大道北路中山市民众镇资产经营公司（企业名称已更名为“中山市民众资产经营有限公司”）的国有工业用地进行改造，由中山市民众资产经营有限公司进行自主改造，采取全面改造的改造方式。项目于2024年3月21日取得改造方案批复（中府函（01）〔2024〕003号，下称《原改造方案》），因受市场环境变化影响，项目开发放缓，改造主体提出调整项目开发时序，我区认为符合实际。根据《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）的通知》（中府〔2023〕58 号）第二十五条规定，改造方案调整如下:

一、地块基本情况

（一）总体情况

改造地块涉及2宗土地，2宗地均位于民众街道民众大道北路，北至住宅，南至道路，东至空地和空置厂房，西至蓝秉理厂房；用地面积为2.1811公顷（21811.10平方米，折合约32.72 亩）。

其中，地块①土地证号为中府国用（2008）第080229号，用地面积0.9942公顷（9941.50平方米，折合约14.91亩）；地块②土地证号为中府国用（2008）第080236号，用地面积1.1870公顷（11869.60平方米，折合约17.81亩）。

标图建库情况

改造项目地块已于2024年2月进行“三旧”标图入库，共涉及两个图斑。其中第一个图斑编号为44200064039，图斑面积为0.9942公顷（9942平方米，折合约14.91亩）；第二个图斑编号为44200064040，图斑面积1.1870公顷（11870.3平方米，折合约17.81亩）。综上,入库图斑面积2.1812公顷（21812.3平方米，折合约32.72亩），其中2.1811公顷（21811.10平方米，折合约32.72 亩）纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记。其中地块①土地证号为中府国用（2008）第080229号，地块②土地证号为中府国用（2008）第080236号，土地权利人自2008年3月开始使用。

（四）土地利用现状情况

1.项目原改造方案批准前（即2024年3月21日前）：

改造地块土地利用现状为建设用地，地上现有4栋建筑物，现有建筑面积约22438.92平方米，现状容积率为1.0，作工业厂房使用，主要涉及塑胶制品生产、食品生产和食品包装（不含印刷）。其中12438.92平方米已办理规划报建等手续，其余约10000平方米未办理规划报建等手续。目前已拆除建筑面积0平方米。改造前年产值为1537万元（折合约46.97万元/亩），年税收为60.6万元（折合约1.85万元/亩）。

2.项目原改造方案批准后（即2024年3月21日后至今）：

地上建筑面积22438.92平方米已全部拆除，不保留原有建筑物。

改造地块范围内不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划和控制性详细规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》中。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035）》中，属建设用地2.1811公顷（21811.10 平方米，折合 32.72 亩）。在《民众镇孖宝片区控制性详细规划调整（2016）》（中府函〔2016〕150号）中一类工业用地2.1572公顷（21572.42平方米，折合约32.36亩），容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，建筑高度≤50米；城市道路用地0.0239公顷（238.68平方米，折合约0.36亩）。

项目地块范围位于城镇开发边界和工业用地保护线范围内，不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市民众资产经营有限公司1个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、开发主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在控制性详细规划中属道路等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，办理国有建设用地使用权合并登记手续，由中山市民众资产经营有限公司作为开发主体，实施全面改造。

改造后将用于光电信息及其配套等产业，在符合控制性详细规划的基础上不小于2.75，总建筑面积不小于67000平方米（含不计容建筑面积约7000平方米），不保留原有建筑（具体在满足规划管控和改造方案的前提下，以最终报建方案为准）。项目自持比例不少于51%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2024年版）》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到19632万元（折合约600万元/亩），年税收将达到982万元（折合约30万元/亩）。

资金筹措

开发主体拟投入资金19200万元，其中自筹资金3840万元，银行借贷15360万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

开发时序

项目需办理土地合并手续，在签订出让合同变更协议之日起1年内开工，自开工之日起1.5年内竣工。

六、实施监管

详见火炬开发区管委会与改造主体签订的项目实施监管协议。