火炬区中山澄品实业有限公司“工改工”

宗地项目“三旧”改造方案（调整）

草案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，火炬开发区管委会对位于中山火炬开发区建业路32号的中山澄品实业有限公司旧厂房用地进行改造，由中山澄品实业有限公司采取局部改造的改造方式自行改造。改造方案已于 2020 年 12 月 4 日获市政府批复（中府函〔2020〕359 号，下称《原改造方案》），现项目因加大建设强度，竣工时间发生变化，根据《中山市人民政府关于印发中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）的通知》（中府〔2023〕58 号）第二十五条规定，原改造方案调整如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山火炬开发区建业路32号，北至中山市特灵空调集团有限公司，南至建业西路，东至勤业路，西至濠江路，用地面积2.6667公顷（26666.7平方米，折合约40.00亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2020年5月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200062143，图斑面积2.6667公顷（26666.7平方米，折合约40.00亩），全部纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证号为中府国用（2005）第150726号，为土地使用权人中山澄品实业有限公司自2005年7月开始使用。

土地利用现状情况

1.项目原改造方案批准前（即2020年12月4日前）：

改造地块有5栋建筑物，建筑面积40196.03平方米，已办理房产登记手续，房产证书号为粤房地证字第C4862324号、粤房地证字第C4862326号、粤房地证字第C4862325号、粤房地证字第C4862328号、粤房地证字第C4862327号，为中山澄品实业有限公司自2006年9月开始使用，容积率为1.51，用途作工业厂房和配套用房。改造前年产值为5000万元（折合约125万元/亩），年税收500万元（折合约12.5万元/亩）。

2.项目原改造方案批准后（即 2020 年 12 月 4 日后至今）：

改造地块目前已拆除面积17965.13平方米建筑,剩余原有厂房2栋，建筑面积共22230.9平方米。已新建厂房4栋建筑面积共53510.37平方米，其中项目一期新建建筑面积27942.88平方米，主要实施建设厂房，于2022年5月7日开工，2023年10月10日竣工（竣工联合验收意见书编号:中建联验字2023年第1643号）；二期新建建筑面积25567.49平方米，主要实施建设厂房，于2023年1月19日开工，2024年4月9日竣工（竣工联合验收意见书编号:中建联验字2024年第452号）。

改造地块不涉及闲置、查封、历史文化资源要素、土壤污染地块等情况，粤房地证字第C4862324号、粤房地证字第C4862326号的建筑抵押给中山农村商业银行股份有限公司石岐支行，已取得抵押权人同意改造的意见。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，已纳入《中山市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2020-2035年)》，属重点城市更新片区。其中，在《中山市国土空间总体规划(2021-2035年)》中全部规划为城乡建设用地。在《中山火炬开发区沙边-泗门-濠四片区控制性详细规划调整（2021）》（中府函〔2021〕318 号）中，一类工业用地2.4874公顷（24873.6平方米，折合约37.31亩），规划容积率为1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，建筑限高为生产性建筑高度≤50米,特殊工艺除外，配套设施建筑高度≤100米；道路用地0.0557公顷（556.9平方米，折合约0.84亩），公园绿地0.0881公顷（881平方米，折合约1.32亩），水域0.0355公顷（355.2平方米，折合约0.53亩）。

改造地块位于城镇开发边界内、不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山澄品实业有限公司1个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划和《中山火炬开发区沙边-泗门-濠四片区控制性详细规划调整（2021）》管控要求实施建设。在规划中属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应无偿将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山澄品实业有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将用于生产、研发及办公，集中引进电子信息技术、配件和电子设备等企业，搭建两岸青年人才、技术、项目交流平台。在符合详细规划的基础上，容积率不小于3.46，总建筑面积不小于96301.7平方米（含不计容建筑面积4779.43平方米），总建筑面积包含现状新建成的一、二期共四栋工业厂房53510.37平方米（原改造方案批准新建部分）；拟新建建筑面积不少于31674.77平方米，主要实施建设工业厂房；保留一栋厂房微改造，建筑面积11116.56平方米（粤房地证字第C4862324号）。上述拟新建建筑面积在不低于改造方案要求的前提下以最终规划许可批复为准。项目自持比例不得少于51%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2024年版）》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到45000万元（折合约1125万元/亩），年税收将达到3000万元（折合约75万元/亩）。

资金筹措

改造主体拟投入资金27000万元，其中自有资金8100万元，银行借贷18900万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

开发时序

项目于2022年6月30日前开工（原改造方案批复后实际开工日期），2026年12月30日前竣工。拟新建建筑面积较原改造方案增加不少于31674.77平方米，于原改造方案约定的二期竣工时间（2024年2月28日）起1年内开工，2026年12月30日前竣工。具体实施计划以项目实际建设为准。

六、实施监管

改造主体应按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。