横栏镇李丽雯项目低效工业用地改造方案

根据经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇顺兴北路17号的李丽雯低效工业用地进行改造，由李丽雯进行自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇顺兴北路17号，用地面积1.2624公顷(12624.2平方米，折合18.94亩)。

（二）标图入库情况

2009年12月31日前未实际性开发建设，不符合省“三旧”改造标图入库的要求。

（三）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自2010年开始使用，现土地权利人为李丽雯，国有土地使用证为中府国用（2007）第易170410号。

（四）土地利用现状情况

改造地块现用途为工业，现有4栋建筑物，总建筑面积约28408.89平方米，现状容积率2.25。其中，3栋建筑物面积共26608.89平方米已办理房地产权登记手续，粤房地权证号为中府字第0114003198号、中府字第0114003216号、中府字第0114003203号；剩余1栋建筑物面积约1800平方米未办理规划报建等手续。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。改造前年产值为1000万元(折合52.79万元/亩)，年税收为40万元(折合2.11万元/亩)。经研究，认定改造地块属于低效工业用地。

改造地块不涉及闲置、历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。改造地块目前在中山农村商业银行股份有限公司横栏支行办理了抵押手续，已征得抵押权人同意改造。

（五）规划情况

改造地块符合《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证。在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地面积1.2624公顷(12624.2平方米，折合18.94亩)；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57 号）中，属一类工业用地面积 1.2624 公顷(12624.2 平方米，折合 18.94 亩)，规划容积率 1.5-3.5，建筑密度 35%-60%，绿地率 10%-15%，产业用房高度≤50 米，配套设施建筑高度≤100 米。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，符合在编的工业用地保护线管控要求，不涉及永久基本农田和生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及李丽雯1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证管控要求实施建设。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，由李丽雯作为开发主体，实施局部改造。改造后将用于智能家居灯饰制造等产业类型。在符合规划条件论证的基础上，容积率不小于3.0，总建筑面积：40331.1平方米（含不计容建筑面积2458.5平方米）。其中，新建建筑面积为13722.21平方米（含不计容建筑面积2458.5平方米），保留已有产权建筑面积为26608.89平方米。项目不申请分割销售。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到11364万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到340.92万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

开发主体拟投入资金5682万元，其中自有资金1000万元，银行借贷4682万元。

五、开发时序

项目开发时间为自方案批复之日起90日内动工，自开工之日起365日内竣工，拟投入资金5682万元，拟新建建筑面积13722.21平方米（含不计容建筑面积2458.5平方米），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。