横栏镇黄建仲、许建龙“工改工”宗地项目 “三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇富庆一路8号的黄建仲、许建龙旧厂房用地进行改造，由土地权利人黄建仲、许建龙自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇富庆一路8号，东至邓锦强、梁钊垣厂区，南邻富庆一路，西邻廖锦浩、李杰生、李杰标厂区，北至沙古公路，用地面积5.8149公顷(58149平方米，折合87.22亩)。

（二）标图入库情况

改造地块正在办理标图入库，图斑编号：44200067608，图斑面积5.7444公顷（57444平方米，折合约86.16亩），纳入本次改造范围，为改造主体地块；另有0.0705公顷（705平方米，折合约1.06亩）未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自2006年12月开始使用，现土地权利人为黄建仲、许建龙，国有土地使用证为中府国用（2007）第170188号。

（四）土地利用现状情况

改造地块2009年土地利用现状有坑塘水面0.0316公顷（315.56平方米，折合约0.47亩），最新土地利用现状地类均为建设用地5.7833公顷（57833.44平方米，折合约86.75亩）。改造范围不涉及整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地等情况。

改造地块现用途为工业，现有16栋建筑物，总建筑面积约68711.31平方米，现状容积率1.18。其中，4栋建筑物面积共32711.31平方米已办理房地产权登记手续，粤房地共证字第C6700729号、粤房地共证字第C1627977号；粤房地共证字第C6700730号、粤房地共证字第C1627978号；粤房地权证中府字第0113007145号、粤房地权证中府字第0113007146号；粤房地权证中府字第0113007137号、粤房地权证中府字第0113007138号；剩余12栋建筑物面积约36000平方米未办理规划报建等手续。该地块目前已拆除建筑面积0平方米。改造前年产值为4500万元(折合51.59万元/亩)，年税收为130万元(折合1.49万元/亩)。

改造地块不涉及闲置、历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。改造地块目前在中国工商银行股份有限公司中山古镇支行办理了抵押手续，已征得抵押权人同意改造。

（五）规划情况

改造主体地块符合中山市国土空间总体规划和经批复规划条件论证，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地面积5.8149公顷(58149平方米，折合87.22亩)；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57号）中，属一类工业用地面积5.8149公顷(58149平方米，折合87.22亩)，规划容积率1.5-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，符合工业用地保护线管控要求，不涉及永久基本农田和生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及黄建仲、许建龙1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证管控要求实施建设。

该项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由黄建仲、许建龙作为开发主体，实施局部改造。改造后将用于智能家居灯饰制造等产业类型。在符合规划条件论证的基础上，容积率不小于3.0，总建筑面积：198331.75平方米（含不计容建筑面积23884.75平方米）。其中，新建建筑面积为179278.2平方米（含不计容建筑面积23884.75平方米），保留已有产权建筑面积为19053.55平方米，房产证号为粤房地共证字第C6700729号、粤房地共证字第C1627977号；粤房地共证字第C6700730号、粤房地共证字第C1627978号。项目申请分割销售，自持比例不少于20%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到52332万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到1569.96万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

开发主体拟投入资金26166万元（折合300万元/亩），其中自有资金6166万元，银行借贷20000万元。

五、开发时序

项目开发周期为3年。开发时间为自方案批复之日起90日内动工，自开工之日起1095日内竣工，拟投入资金26166万元，拟新建建筑面积179278.2平方米（含不计容建筑面积23884.75平方米），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。