中山市万沛商贸发展有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇宝裕村的中山市万沛商贸发展有限公司旧厂房用地进行改造，由土地权利人中山市万沛商贸发展有限公司自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇宝裕村，东至拱北河，南邻萧展厂区，西邻中横大道，北至禤瑞琪厂区，用地面积2公顷(20000平方米，折合30亩)。

（二）标图入库情况

改造地块正在办理标图入库，图斑编号44200067605，改造地块2公顷(20000平方米，折合30亩)全部纳入改造范围。

（三）权属情况

改造地块属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块自1998年12月开始使用，现土地权利人为中山市万沛商贸发展有限公司，国有土地使用证为中府国用（2015）第易1700643号。

（四）土地利用现状情况

改造范围内现有3栋建筑物，为中山市万沛商贸发展有限公司自2015年开始使用。原有建筑面积12000平方米，容积率0.6，该3栋建筑物均未办理规划报建等手续。该地块不保留原有建筑物，目前已全部拆除建筑面积12000平方米。改造前年产值为3000万元(折合100万元/亩)，年税收为300万元(折合10万元/亩)。

改造地块不涉及抵押、闲置、历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。

（五）规划情况

改造地块符合《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证。在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城乡建设用地面积2公顷（20000平方米，折合约30亩）；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57号）中，属一类工业用地面积1.6202公顷（16201.5平方米，折合约24.3亩），规划容积率1.5-3.0，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤50米；属道路用地面积0.0433公顷（433.17平方米，折合约0.65亩）；0.3365公顷（3365.33平方米，折合约5.05亩）无控规覆盖。

改造地块位于“三区三线”城镇开发边界内，不涉及永久基本农田和生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市万沛商贸发展有限公司1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和经批复规划条件论证管控要求实施建设。在经批复规划条件论证中属防护绿地等公益性用地部分，日后横栏镇人民政府需按规划开发建设时，改造主体应无偿将用地交给横栏镇人民政府使用。

该项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市万沛商贸发展有限公司作为开发主体，实施全面改造。改造后将用于照明灯具制造等产业类型，在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.5，总建筑面积不小于50000平方米（含不计容建筑面积0平方米）。项目不申请分割销售。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到18000万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到540万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

开发主体拟投入资金9000万元（折合300万元/亩），其中自有资金5000万元，银行借贷4000万元。

五、开发时序

项目开发周期为1年。开发时间为2024年6月1日前开工,2025年5月31日前竣工，拟投入资金9000万元，拟新建建筑面积50000平方米（含不计容建筑面积0平方米），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。