古镇镇海洲村股份合作经济联合社“工改工”宗地项目（螺沙工业区LS001地块）“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，古镇镇人民政府拟对位于中山市古镇镇螺沙工业大道30号的中山市古镇镇海洲村民委员会（下称“海洲村委会”）、中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社（下称“海洲经联社”）的旧厂房用地进行改造。由海洲经联社自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市古镇镇螺沙工业大道30号，北至螺沙工业大道东山路，南至海洲村民委员会用地，东至古镇与永宁社区，西至螺沙工业大道，项目总用地面积7.4736公顷（74735.52平方米，折合约112.10亩）。

（二）标图入库情况（以后续实际入库情况为准）

改造地块涉及三个图斑范围，改造地块7.4736公顷（74735.52平方米，折合约112.10亩）已纳入标图建库3.7376公顷（37375.84平方米，折合56.06亩）。

图斑1图斑编号44200065512，图斑面积为4.6545公顷（46544.60平方米，折合69.82亩），于2015年3月纳入纳入“三旧”标图入库。其中改造地块占0.2209公顷（2209.22平方米，折合3.31亩）。

图斑2图斑编号44200028017,图斑面积为2.8779公顷（28778.8平方米，折合43.17亩），于2011年6月纳入纳入“三旧”标图入库。其中改造地块占2.5787公顷（25787.41平方米，折合38.68亩）。

图斑3图斑编号44200028018,图斑面积为0.9396公顷（9396.2平方米，折合14.09亩），于2011年6月纳入纳入“三旧”标图入库。其中改造地块占0.9379公顷（9379.21平方米，折合14.07亩）。

未纳入图斑3.7360公顷（37359.69平方米，折合56.04亩），涉及原国有土地证2.4974公顷（24974.28平方米，折合37.46亩），其中压占2009年现状地类297.72平方米坑塘水面不纳入标图入库，压占2022年现状地类39.89平方米其他园地不纳入标图入库。后续将按特殊途径6，将编号44200028018申请原有图斑扩大，调整后图斑面积为4.6458公顷（46458.17平方米，折合69.69亩），纳入图斑总面积7.4438公顷（74437.81平方米，折合111.66亩）为本次改造主体地块。

（三）权属情况

改造范围内涉及6宗用地,土地总面积为7.4736公顷（74735.52平方米，折合约112.10亩），用途均为工业用地。集体土地2宗（地块一、地块四），土地面积为4.3984公顷（43984.49平方米，折合约65.98亩）；国有土地4宗（地块二、地块三、地块五、地块六），土地面积为3.0751公顷（30751.04平方米，折合46.13亩） 。

地块一4.1966公顷（41965.51平方米，折合约62.95亩），未办理土地使用权证，已办理集体土地所有权，所有权证号为中府集有(2014)1000001号，由所有权人中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社自2003年3月开始使用；地块二0.5608公顷（5607.79平方米，折合约8.41亩），证号为中府国用（2008）第100274号（证载面积5607.8平方米，正在办理换证手续，变更后证载土地面积为5607.79平方米），中山市古镇镇海洲村民委员会自2005年3月开始使用；地块三1.7740公顷（17739.98平方米，折合约26.61亩），证号为中府国用（2013）第1000940号（证载面积17740平方米，正在办理换证手续，变更后证载土地面积为17739.98平方米），中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社自1999年3月开始使用；地块四0.2019公顷（2019.04平方米，折合约3.03亩），未办理土地使用权证，已办理集体土地所有权，所有权证号为中府集有(2014)1000001号，由所有权人中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社自2003年3月开始使用；地块五0.1490公顷（1489.90平方米，折合约2.23亩），证号为中府国用（2008）第100414号,为所有权人中山市古镇镇海洲村民委员会自2003年3月开始使用；地块六0.5913公顷（5913.30平方米，折合约8.87亩），证号为中府国用（2008）第100177号，为所有权人中山市古镇镇海洲村民委员会自2003年3月开始使用。

（四）土地现状情况

改造地块最新的土地利用现状(2022年)为建设用地7.4696公顷（74695.64平方米、折合约112.04亩）；其他园地0.0040公顷（39.89平方米、折合约0.06亩），全部在地块二内。2009年土地利用现状中建设用地7.4438公顷（74437.81平方米、折合约111.66亩）；坑塘水面0.0298公顷（297.72平方米、折合约0.45亩），全部在地块二内。

其中地块一、地块四未完善建设用地手续，地块二、地块三、地块五、地块六已完善建设用地手续。改造范围不涉及整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。

改造范围内现有25栋建筑物，总建筑面积约49108.59平方米，现状容积率0.66，为海洲经联社、中山市古镇镇海洲村民委员会自2003年3月开始使用，无合法规划报建等手续，作工业用途使用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值为3000万元（折合26.76万元/亩），年税收为85万元（折合0.76万元/亩）。

改造主体地块不涉及到抵押、历史文化资源要素等情况，不属于土壤环境潜在监管地块。

闲置情况，改造范围内涉及中府国用（2008）第100274号、中府国用（2013）第1000940号、中府国用（2008）第100414号、中府国用（2008）第100177号均于2009年前地上建筑物达30%以上使用至今，依据《关于印发<中山市进一步优化“工改”审批机制实施方案>的通知》（中山工改发〔2023〕4号，详见附件1）要求，符合第二点的第（一）点“信任审批涉及闲置土地有关事项”情形，目前正在办理用《关于项目用地的情况说明》。

改造地块涉及违法使用土地4.3985公顷（43984.55平方米，折合折合65.98亩），已完成违法用地处罚2.9406公顷（29405.78平方米，折合44.11亩)，详见行政处罚决定书（中土执法决字〔2011〕第937号）、行政处罚决定书（中土执法决字〔2011〕第944号）；未完成违法用地处罚1.4579公顷（14578.77平方米，折合21.86亩）正在申请办理土地违法处罚。

（五）规划情况

改造主体地块符合国土空间规划、经批复规划条件论证，改造主体地块已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。

在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》（粤府函[2023]195号）中，建设用地7.4735公顷（74735.52平方米，折合112.10亩）。

在《中山市古镇镇工业用地规划条件论证报告》（中府函〔2022〕306号）中，M2二类工业用地5.8630公顷（58630.05平方米、折合87.95亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米；G2生产防护绿地0.3113公顷（3113.08平方米、折合4.67亩）；E2耕地0.0238公顷（237.9平方米、折合0.36亩）；道路用地1.2754公顷（12754.49平方米、折合19.13亩）。

改造地块全部位于“三区三线”城镇开发边界内，且不涉及永久基本农田、生态保护红线、森林资源等管控要求。

二、改造意愿及安置补偿情况

（一）改造意愿情况

改造范围涉内涉及海洲村委员会、海洲经联社2个权利主体，其唯一对应经济实体为海州经联社。古镇镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询海洲经联社农村集体经济组织的意见，经召开股东代表会议三分之二以上股东代表表决，同意改造涉及地块完善集体建设用地手续并自愿申请集体建设用地转为国有建设用地，并将涉及土地、房屋纳入改造范围。

补偿安置情况

改造范围内地块一中规划为工业用地的2.8489公顷(28489.00平方米，折合约42.73亩)用地自愿申请办理集体建设用地转国有建设用地手续，自愿申请将不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿费用以及听证等事项。根据奖补政策，出让后的土地出让金可按规定申请补偿该村集体。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造项目涉及集体建设用地转为国有建设用地2.8489公顷(28489.00平方米，折合约42.73亩)，已按规定开展社会稳定风险评估，根据评估结果，本改造项目风险等级为低风险，主要存在决策程序风险、用地手续办理风险、经济效益风险、产业外迁问题、项目管理风险、环境破坏风险、社会负面舆论风险与社会冲突风险等。由古镇镇人民政府及海洲经联社负责落实风险防范及化解措施。

三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设。

改造主体

该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造的改造方式，由海洲经联社作为改造主体，实施全面改造。

拟办理的用地手续

1.变更登记

地块二土地证号为中府国用(2008)第100274号（正在办理变更登记手续）、地块五土地证号为中府国用(2008)第100414号（正在办理变更登记手续）、地块六土地证号为中府国用(2008)第100177号（正在办理变更登记手续）的土地使用权，根据《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》第十条第3点，变更登记到其对应唯一经济实体海洲经联社名下。具体以实际审批为准

2.用地报批

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021 年版）》（粤自然资函〔2021〕935号），改造地块符合办理集体土地完善转用手续及集体建设用地转为国有建设用地手续的要求。

改造项目范围内地块一、地块四总面积4.3985公顷（43984.55平方米，折合65.98亩）用地拟办理集体土地完善转用手续。完善转用后，地块一中规划为工业用地的2.8489公顷(28489.00平方米，折合约42.74亩)申请自愿将集体建设用地转为国有建设用地，具体以实际审批为准。

3.土地供应

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相关规定，改造地块符合上述协议出让、集体自用的条件。

依据《中山市古镇镇工业用地规划条件论证报告》（中府函〔2022〕306号）供应土地，下述具体供地面积以供地时的测量图纸确定的土地面积为准。（详见图二）

地块一的供地1号地块用地面积0.6136公顷（6136.29平方米，折合9.20亩），规划为二类工业用地，拟采用协议出让的方式供地中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社，出让容积率为2.0-3.5。年产值不低于5520万元（折合600万元/亩），年税收不低于276万元（折合30万元/亩）,具体以实际审批为准。

地块一的供地2号地块用地面积2.2353公顷（22352.71平方米，折合33.53亩），规划为二类工业用地，拟采用协议出让的方式供地中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社，出让容积率为2.0-3.5。年产值不低于20118万元（折合600万元/亩），年税收不低于1005.9万元（折合30万元/亩）,具体以实际审批为准。

地块一的供地3号地块用地面积0.3113公顷（3113.08平方米，折合4.67亩），规划为防护绿地，拟采用集体自用的方式供地中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社，具体以实际审批为准。

地块四的供地4号地块面积1.2382公顷（12382.47平方米，折合18.57亩），规划为道路，拟采用集体自用的方式供地中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社，具体以实际审批为准。

4.土地合并

供地1号与原来的地块二、地块三办理土地合并手续，合并后土地为地块甲，面积2.9484公顷（29484.06平方米，折合44.23亩）。

供地2号与原来的地块五、地块六办理土地合并手续，合并后土地为地块乙，面积2.9756公顷（29755.91平方米，折合44.63亩）。

（三）拟改造情况

地块甲、乙总面积为5.9240公顷（59239.97平方米折合88.86亩），为项目主体地块。改造后将用于工业用途，拟引进智慧灯杆产业，灯饰制造、灯饰配件制造等的产业。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于2.0，总建筑面积不小于118479.94平方米（不含不计容建筑面积），其中新建建筑面积不少于118479.94平方米，不保留建筑面积。地块甲容积率不小于2.0，总建筑面积不小于58968.12平方米（不含不计容建筑面积），其中新建建筑面积不少于58968.12平方米（不含不计容建筑面积），不保留原有建筑。地块乙容积率不小于2.0，总建筑面积不小于59511.82平方米（不含不计容建筑面积），其中新建建筑面积不少于59511.82平方米（不含不计容建筑面积），该项目不保留原有建筑。该项目不申请分割销售。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将不少于53316万元（折合600万元/亩），年税收将不少于2665.8万元（折合30万元/亩）。

四、资金筹措

项目改造成本为21200万元，拟由改造主体投入自有资金21200万元。

五、开发时序

项目开发周期为两年，不分期开发。甲地块开发时间为自土地交付之日起365日内开工建设，自动工之日起730日内竣工，拟投入资金10500万元，拟建建筑面积不小于58968.12平方米（不含不计容建筑面积），不保留建筑面积，主要实施建设工业厂房；乙地块开发时间为自土地交付之日起365日内开工建设，自动工之日起730日内竣工，拟投入资金10700万元，拟建建筑面积不小于59511.82平方米（不含不计容建筑面积），不保留建筑面积，主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目监管实施协议。

附图1：

附图2：

附图3：

标图建库修改前 标图建库修改后

处罚示意图：