中山市静晨物业管理有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，横栏镇人民政府拟对位于中山市横栏镇永谊一路新泽街12号的中山市静晨物业管理有限公司旧厂房用地进行改造，由土地权利人中山市静晨物业管理有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市横栏镇永谊一路新泽街12号，北至区春颜厂区，南至永谊一路新泽街，东至戚耀威、鲁学银厂区，西至蔡勇洪、何志华厂区，总用地面积0.6419公顷（6418.9平方米，折合约9.63亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2024年3月纳入“三旧”标图入库，图斑编号 44200067597，改造地块0.6419公顷（6418.9平方米，折合约9.63亩）全部纳入改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，为协议出让方式取得，不动产证号为粤（2023）中山市不动产权第0372489号，该地块自2005年5月开始使用。

（四）土地利用现状情况

改造地块现用途为工业，有2栋建筑物，总建筑面积约6761.81平方米，现状容积率1.05。其中，1栋建筑物面积3161.81平方米已办理不动产登记手续，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第0372489号;1栋面积约为3600平方米建筑物未办理规划报建等手续。该地块目前已拆除建筑面积约3600平方米。改造前年产值为1000万元（103.84万元/亩），年税收为80万元（8.31万元/亩）。

改造地块不涉及抵押、闲置、历史文化资源要素等情况，不属于我市土壤环境潜在监管地块范围。

（五）规划情况

改造主体地块符合中山市国土空间总体规划和经批复规划条件论证，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。其中，在《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，属城镇建设用地面积0.6419公顷（6418.9平方米，折合约9.63亩）；在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》（中府函〔2023〕57号）中，属一类工业用地面积0.6417公顷（6417.32平方米，折合约9.63亩），规划容积率1.5-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，产业用房高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米；道路用地0.0002公顷（1.58平方米，折合约0.002亩）。

改造项目地块全部位于“三区三线”城镇开发边界内，且不 涉及永久基本农田和生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山市静晨物业管理有限公司1个权利主体，横栏镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，权利主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划和经批复规划条件论证管控要求实施建设。

该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市静晨物业管理有限公司作为改造主体实施局部改造。改造后将用于智能家居电器制造等法律允许及符合国家环保规定的行业。在符合规划条件论证的基础上，容积率不小于3.0，项目总建筑面积不小于19674.93平方米（含不计容建筑面积418.23平方米）。其中新建建筑面积不小于16513.12平方米（含不计容建筑面积418.23平方米），保留已有产权建筑面积为3161.81平方米。项目不申请分割销售。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》和《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》的规定。改造后年产值将达到5778万元(折合600万元/亩），改造后年税收将达到173.34万元（折合18万元/亩）。

四、资金筹措

改造主体拟投入资金2889万元，其中自有资金889万元，银行借贷2000万元。

五、开发时序

项目开发周期为1年，不分期开发。开发时间为2024年5月31日前开工,2025年5月30日前竣工，拟投入资金2889万元，拟新建建筑面积16513.12平方米（含不计容建筑面积418.23平方米），主要实施建设工业厂房。

六、实施监管

详见项目实施监管协议。