翠亨新区（南朗街道）中山市铁城钢结构有限公司“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，翠亨新区管委会拟对位于东桠村的中山市铁城钢结构有限公司旧厂房用地进行改造，由中山市铁城钢结构有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式，改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于南朗街道的东桠村，西至东亨路，南侧为现状厂房，东侧为现状山体，北侧为现状厂房，用地面积2.8008公顷（28007.64平方米，折合42.01亩）。

（二）标图入库情况

改造地块正在办理“三旧”标图入库手续，图斑编号为44200030428，纳入图斑面积2.8008公顷（28007.64平方米，折合42.01亩），全部纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造地块已办理集体土地确权，权利人为中山市南朗镇关塘村东桠经济合作社农民集体(证号为中府集有(2013)2500008号)。

2003年8月8日，南朗街道下属全资集体企业中山市南朗镇建设发展公司（下称“建发公司”）与南朗镇关塘村委会东桠村民小组（即现南朗镇关塘村东桠经济合作社）签订征地协议，于1993至2003年间已全额支付兑现征地补偿款，改造地块位于征地范围内。2003年12月，建发公司与黄淦初、关桂明代筹备设立中的中山市铁城钢结构有限公司（下称“铁城公司”）签订改造地块的土地使用权承接合同。2005年11月，建发公司与铁城公司再次签订补充协议，根据场地平整的实际情况，确认土地使用权承接的面积为42.0115亩及明确该土地使用权受让人为铁城公司，以上转让手续有完整资料及相关证明。因历史原因，该地块用地手续还未完善。

（四）土地现状情况

经核查，改造地块“二调”及最新的土地利用现状为建设用地，不涉及农用地和未利用地。现有4栋建筑，由中山市铁城钢结构有限公司自2004年作工业用途使用，现有建筑面积19232.89平方米，现状容积率为0.69，其中，13532.89平方米建筑历史已办理规划报建等手续，5700平方米建筑未办理规划报建等手续。改造范围内目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值20303.4万元（483.3万元/亩），年税收为690.22万元（16.43万元/亩）。

改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况、土壤环境潜在监管地块等情况。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在中山市国土空间总体规划（2021-2035年）中全部规划为规划为建设用地，符合国土空间总体规划；在《中山翠亨新区工业用地调整规划条件论证》（批复文号：中府函〔2022〕281号）中，改造地块位于B-13-1、B-13-3和B-13-2三个控规区域地块范围内，其中，在B-13-2地块属二类工业用地2.5775公顷（25775.19 平方米，折合约38.66亩），规划容积率1.0-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑高度≤50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度≤100米且须符合山体景观保护退台要求控制；在B-13-1和B-13-3地块属二类工业用地0.2232公顷（2232.33 平方米，折合约3.35亩），规划容积率0.8-2.5，建筑密度≤35%，绿地率15%-20%，建筑高度≤24米；在《南朗镇大车工业园东桠片区控制性详细规划》（中府办复〔2010〕187号）中，城市道路用地0.12平方米。

改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线及自然保护地等管控要求。改造地块已按用地发生时的土地管理法律法规落实处理，对违法用地行为进行了处罚。

二、改造意愿及安置补偿情况

（一）改造意愿情况

改造地块涉及目前实际权利人中山市铁城钢结构有限公司一个权利主体，翠亨新区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

（二）补偿安置情况

2003年8月8日，中山市南朗镇建设发展公司与中山市南朗镇关塘村东桠经济合作社签订了征地协议，实际征地面积610亩，改造地块位于上述征地范围内，面积为2.8008公顷（28007.64平方米，折合42.01亩）。中山市南朗镇建设发展公司已全额兑现用地补偿款给中山市南朗镇关塘村东桠经济合作社。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造地块涉及征收土地2.8008公顷，正在按规定开展社会稳定风险评估。

三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划和控制性详细规划管控要求实施建设。

（一）改造主体

该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，由中山市铁城钢结构有限公司作为改造主体，实施局部改造。

（二）需办理的用地手续

改造地块面积2.8008公顷（28007.64平方米，折合42.01亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续。改造地块于2004年开始由中山市铁城钢结构有限公司作工业用途使用，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号），改造地块符合用地完善转用、征收手续的要求。

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号），“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议出让方式出让给符合条件的改造主体。改造地块符合上述协议出让的条件。在完善转用、征收后，依据《中山翠亨新区工业用地调整规划条件论证》（批复文号：中府函〔2022〕281号）和《南朗镇大车工业园东桠片区控制性详细规划》（中府办复〔2010〕187号），其中，2.5775公顷（25775.19 平方米，折合约38.66亩）规划二类工业用地拟采用协议出让方式按容积率1.0-3.5供地给改造主体，0.2232公顷（2232.33 平方米，折合约3.35亩）规划二类工业用地拟采用协议出让方式按容积率0.8-2.5供地给改造主体，0.12平方米城市道路用地拟采用划拨方式移交给翠亨新区管理委员会。

根据《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》（中府〔2023〕58号）第十七条（四），对新建建筑面积达到地块可建建筑面积50%以上的“工改工”局部改造项目，可以按照“三旧”改造政策完善用地手续。 保留的上盖建筑物与土地使用权一并协议出让给原权利人，上盖建筑物残值按市场评估价计入土地出让价款。待用地完成供地手续并缴清土地出让价款后，由镇街政府将保留的上盖建筑物残值部分价款补助该项目改造升级。

（三）拟改造情况

2.8008公顷（28007.52平方米，折合42.01亩）规划二类工业用地拟采用协议出让方式供地。改造后将用于金属制造行业。在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于2.2，总建筑面积不小于63139.90平方米（含不计容建筑面积不小于1523.36平方米），其中新建建筑面积不少于53492.40平方米，保留建筑面积约9647.50平方米（以实际测量面积为准），其余现状9585.39平方米的建筑物将在地块办理供地手续前拆除。

需完善产权手续的9647.50平方米上盖建筑物经市自然资源局、市住房和城乡建设局以及属地规划、报建管理部门根据相关规范要求进行核查，满足规划报建、施工报建、办理房产手续等要求后，根据《中山市村镇低效工业园改造升级工业类建筑完善产权手续操作指引》（中山工改发〔2022〕14号）的要求完善历史产权手续后补办房产手续工作。

项目相关情况符合国家《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》《产业结构调整指导目录》。改造后投资强度不低于580万元/亩，项目竣工验收年起三年内有一年所产生的年产值将达到1000万元/亩，亩均税收不低于30万/亩。

四、资金筹措

由改造主体拟投入资金为25000万元，其中自有资金8000万元，银行贷款17000万元。

五、开发时序

项目开发总周期为2年，拟分1期开发。一期开发时间为自土地交付之日起6个月内动工，自动工之日起 24个月内竣工，拟投入资金25000万元，拟新建建筑面积不低于53492.40平方米（含不计容建筑面积不低于1523.36平方米），主要实施建设工业厂房和配套建筑，保留建筑面积9647.50平方米（以实际测量面积为准），具体开发时间以出让时设定的出让方案为准。

六、实施监管

改造主体应按规定与翠亨新区管委会签订项目实施监管协议，对投资强度、产值、纳税强度等要求作出相应监管措施。