阜沙镇牛角村股份合作经济联合社“工改工”项目（集体建设用地入市）“三旧”

改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，阜沙镇人民政府拟对位于中山市阜沙镇牛角村牛角工业区的中山市阜沙镇牛角村股份合作经济联合社（下称“牛角村经联社”）的集体用地进行整备，拆除现有地上建筑物，由牛角村经联社通过公开交易确定受让主体，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、项目地块基本情况

（一）总体情况

项目地块位于中山市阜沙镇牛角村牛角工业区，北至东和路，西近育才路，东近东和路，用地总面积为2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩）。

（二）标图入库情况

项目地块正在开展“三旧”标图入库，图斑编号44200068566，拟纳入库面积2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩），地块基本符合标图入库条件，上述以实际审批情况为准。

（三）权属情况

项目地块属集体建设用地，土地用途为工业，无合法用地手续，已有土地所有权证，所有权证号为粤（2023）中山市不动产权第0024542号，为所有权人牛角村经联社自2004年8月开始使用。

（四）土地现状情况

项目地块2022年地类为建设用地2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩），2009年地类为建设用地2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩），项目地块中2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩）集体用地未完善建设用地手续。

项目地块共有4栋单层简易钢结构厂房，位于牛角村经联社自2004年8月开始租地供租赁者开发使用，未办理规划报建手续，现有建筑约6800.41平方米，现状容积率约为0.30。该地块目前未进行拆除，村集体年租金收入约100万元，项目地块目前年产值约为4180万元（折合121.12万元/亩），年税收约为91.4万元（折合2.65万元/亩）。

项目地块均不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等情况，不属于土壤环境潜在监管地块范围。

（五）规划情况

项目地块符合国土空间总体规划、控制性详细规划，符合《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。其中，在国土空间总体规划中，属建设用地2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩）。在《中山市阜沙镇东阜公路北部用地控制性详细规划》D-1-3(2)、D-2-4(2)地块规划条件论证报告（中府函〔2023〕47号）、《阜沙镇东阜公路 北部用地控制性详细规划》（中府办复〔2012〕48 号）中，属一类工业用地1.9319公顷（19319.24平方米，折合约28.98亩），规划容积率1.0-4.0、建筑密度35%-60%、绿地率10%-15%、生产性建筑高度≤70米，配套设施建筑高度≤100米；属生产防护绿地0.2295公顷（2294.59平方米，折合3.44亩），属城市道路用地面积0.1392公顷（1392.00平方米，折合2.09亩）。

项目地块位于城镇开发边界外。位于工业保护红线内，不涉及永久基本农田，生态保护红线等管控要求。

二、入市意愿及地价标准

（一）入市意愿情况

项目地块范围涉及牛角村经联社1个土地权利人，牛角村经联社就项目地块范围、土地现状、拟改造情况、入市土地价款标准等事项征询涉及牛角村经联社集体经济组织成员和农民的入市意愿，经中山市阜沙镇牛角村股份合作经济联合社三分之二以上成员表决同意通过后，将涉及土地、房屋纳入项目地块改造范围，开展建筑物拆除、土地整备，通过公开交易确定用地受让主体，通过农村集体经营性建设用地入市方式供地给受让主体。

入市地价情况

本项目不涉及补偿安置情况。牛角村经联社拟通过公开交易方式确定该项目地块的受让主体，明确符合农村集体经营性用地入市的土地以130万元/亩的价格作为公开交易竞拍的起始价格。该项目地块公开交易竞拍最终确认的土地出让金，作为村集体土地收益，村集体缴纳土地增值收益调节金。

三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。规划属非建设用地的，按照非建设用地进行管控。

规划为一类工业用地1.9319公顷（19319.24平方米，折合约28.98亩）由牛角村经联社开展建筑物拆除、土地整备，通过公开交易方式确定受让主体进行开发建设。改造后将用于建设工业厂房及配套用房，拟引进农副食品加工业、食品制造业等产业。后续改造将严格依据控制性详细规划和公开出让的管控指标进行建设，不保留原有建筑。以上数据以最终实际为准。

项目相关情况符合《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023 年版）》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》等环保方面相关规划或政策性文件的要求。改造后投资强度不低于400万元/亩，年产值不低于800万元/亩，所产生的年税收不低于30万元/亩。投资强度、年产值和年税收标准三者满足其二，视为满足经济指标标准。

需办理用地手续

（一）完善用地手续

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第 279 号）、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021 年版）》（粤自然资函〔2021〕935 号），改造范围内2.3006公顷（23005.83平方米，折合约34.51亩）需办理集体土地完善转用手续。

（二）土地供应

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第 279 号）、《广东省深化农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》，用地符合农村集体经营性建设用地入市规定。依据《中山市阜沙镇东阜公路北部用地控制性详细规划》D-1-3(2)、D-2-4(2)地块规划条件论证报告（中府函〔2023〕47号）、《阜沙镇东阜公路北部用地控制性详细规划》（中府办复〔2012〕48 号），1.9319公顷（19319.24平方米，折合约28.98亩）一类工业用地采用农村集体经营性建设用地入市方式按照容积率2.0-4.0供地给受让主体；生产防护绿地0.2295公顷（2294.59平方米，折合3.44亩）和城市道路用地面积0.1392公顷（1392.00平方米，折合2.09亩）拟采用集体自用的方式供地给牛角村经联社。具体供地面积按实际审批面积为准。

资金筹措

规划为一类工业用地1.9319公顷（19319.24平方米，折合约28.98亩），由公开交易确定的受让主体投入资金进行开发建设。以上数据以最终实际发生为准。

开发时序和实施监管

按农村集体经营性建设用地入市有关规定执行。

违法用地处置情况

项目用地范围已编制违法用地处罚材料，移交阜沙镇综合执法局处置，按照中山市自然资源局关于“工改”项目 标图入库预审的通知（中山自然资函〔2024〕104号），待标图入库预审查后补正违法用地处罚材料。