中山市南区街道渡头西环一路38号“工改工”

宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，中山市人民政府南区街道办事处拟对位于中山市南区渡头股份合作经济联合社（以下简称“渡头经联社”）西环一路38号旧厂房用地进行改造，由政府整备后公开出让确定的改造主体实施全面改造。改造方案如下：

一、改造项目基本情况

（一）总体情况。

改造项目地块位于南区街道渡头村西环一路38号，北至中山市昦瑞真空科技有限公司，南至西环一路，东至中山随东五金制品有限公司，西至中山市至程机电设备有限公司，用地面积0.6699公顷（6699.63平方米，折合10.05亩）。其中，符合“三旧”改造的用地面积为0.6699公顷（6699.63平方米，折合10.05亩）。

标图入库情况。

该改造项目“三旧”改造范围0.6673公顷（6673.64平方米，折合10.01亩）已标图入库，图斑编号为44200041534，“三旧”改造范围内剩余的0.0025公顷（25.99平方米，折合0.03亩），经核实符合省“三旧”标图入库相关要求，拟后续按规定纳入标图入库。

权属情况。

改造用地未完善建设用地手续，已确权登记，未办理土地使用权证，所有权证号为中府集有(2013)第2602042号，为土地权利人南区街道渡头股份合作经济联合社自1995年5月开始使用。

（四）土地现状情况。

“三旧”改造范围内有15幢建筑物，现有建筑面积约7659.93平方米，为土地权利人南区街道渡头股份合作经济联合社自1995年5月开始使用，现状容积率1.17，均未办理规划报建等手续，改造范围内目前未进行拆除工作，改造前年产值50万元（亩均产值约5.95万元），年税收10万元（亩均税收约1.19万元）。

“三旧”改造范围内不涉及抵押、闲置、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。

（五）规划情况。

“三旧”改造范围用地符合国土空间总体规划、控制性详细规划，现已纳入现行《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》。在国土空间总体规划（2021-2035年）中，工业用地0.6071公顷（6071.47平方米，折合9.11亩），城镇道路用地0.0628公顷（628.16平方米，折合0.94亩）。

在《中山市人民政府关于中山市南区街道城南片区（1702单元）等六个片区工业地块控制性详细规划局部调整（2023）的批复》[中府函〔2023〕208号]，一类工业用地0.5597公顷（5597.01平方米，折合8.39亩），城市道路用地0.1102公顷（1102.52平方米，折合1.65亩），二类居住用地0.000013公顷（0.13平方米，折合0.000195亩），规划容积率1.0-3.5，绿地率10%-15%，建筑密度为35%-60%，生产性建筑高度≤50米，配套设施建筑高度≤100米。

“三旧”改造范围位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿及安置补偿情况

（一）改造意愿情况。

“三旧”改造范围涉及渡头经联社1个权利主体，中山市人民政府南区街道办事处按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征求南区街道渡头股份合作经济联合社的改造意愿，拟于近期组织开展村民股东代表表决，将改造地块交由政府整备改造，并将涉及土地、房屋纳入改造范围。

补偿安置情况。

“三旧”改造范围内全部土地办理集体土地完善转用手续后，再自愿转为国有建设用地后交由政府改造。自愿转为国有建设用地不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿费用。

开展社会稳定风险评估情况。

“三旧”改造范围涉及集转国土地用地面积0.6699公顷（6699.63平方米，折合10.05亩），目前正在按规定开展社会稳定风险评估工作。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、单元规划管控要求实施建设。该项目属“工改工”宗地项目，拟采取政府整备改造方式，由南区街道办事处通过公开出让确定改造主体实施全面改造。

公开出让的工业用地0.6699公顷（6699.63平方米，折合10.05亩）改造后将用于建设工业厂房，拟引进高端装备制造业、新型光新材料及新能源产业、电梯整梯制造及产业链上下游相关企业、智慧家居产业、精密制造等高技术含量产业、新能源汽车产业及产业链上下游相关企业。在符合单元规划的基础上，容积率不低于2.0，新建计容建筑面积不少于13399平方米，不保留原有建筑。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录(2019年本)》《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023年版）《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值、年税收等经济指标以届时公开出让方案确定的为准。

四、需办理的用地手续

（一）完善用地手续

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）（粤自然资函）〔2021〕935号》相关规定，“三旧”改造范围地块符合办理集体土地完善转用手续后，再自愿转为国有建设用地的规定。

“三旧”改造范围0.6699公顷（6699.63平方米，折合10.05亩）用地需办理集体土地完善转用手续后由渡头经联社自愿申请集体建设用地转为国有建设用地。

（二）土地供应

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）相关规定，改造地块符合公开出让的条件。

上述用地交由政府整备后，在《中山市人民政府关于中山市南区街道城南片区（1702单元）等六个片区工业地块控制性详细规划局部调整（2023）的批复》[中府函〔2023〕208号]，项目用地规划为一类工业用地有0.5593公顷（5593.53平方米，折合8.39亩），拟按照容积率2.0-3.5采用公开出让方式供地给改造主体。相关经济指标以届时公开出让方案的约定为准，具体供地面积以供地时的测量图纸确定的土地面积为准。

五、资金筹措

“三旧”改造范围内公开出让的规划一类工业用地由公开出让确认的改造主体投入资金进行开发建设。以上数据以最终实际发生为准。

六．开发时序

“三旧”改造范围内公开出让的规划一类工业用地，具体开发时间以出让时设定的出让方案为准。

七．实施监管

土地出让后，详见南区街道办事处与改造主体签订的监管协议。