火炬开发区中山火炬工业联合有限公司

“工改工”宗地项目“三旧”改造方案

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和单元规划，火炬开发区管委会拟对位于中山市火炬开发区东利村的中山火炬工业联合有限公司旧厂房用地进行改造，由中山火炬工业联合有限公司自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市火炬开发区东利村，北至沿江东路，南至工业联合孵化大楼，东至东利路，西至联利路，用地面积4.1005公顷（41005.5平方米，折合约61.51亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2016年12月纳入“三旧”标图入库，图斑编号为44200062017，图斑面积为4.0958公顷（40958.45平方米，折合约61.44亩），为改造主体地块；另有0.0047公顷（47.05平方米，折合约0.07亩）未纳入“三旧”标图入库，不纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第0410296号，为土地权利人中山火炬工业联合有限公司自2000年9月开始使用。

（四）土地利用现状情况

改造地块原有9栋建筑物，建筑面积49812.6平方米，现状容积率1.2，出租用作工业厂房及配套用房，为中山火炬工业联合有限公司自2001年10月开始使用。目前已拆除5栋建筑面积合计30087平方米，剩余现状厂房建筑面积19725.6平方米（保留一幢厂房面积9820.29平方米），改造前年产值为2000万元，年税收为60万元。

改造地块不涉及闲置、抵押、查封、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。

（五）规划情况

改造地块符合国土空间总体规划、单元规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在《中山市国土空间总体规划(2021-2035年)》中规划为建设用地，符合国土空间总体规划。在《中山火炬开发区东利片区A单元规划》（中府函〔2022〕50号）以及《中山火炬开发区（含民众街道）工业用地规划条件论证》（中府函〔2022〕424号）中，一类工业用地2.9569公顷（29569.46平方米，折合约44.35亩），规划容积率2.5-3.5/2.0-3.5，建筑密度35%-45%/35-60%，绿地率10-15%，生产性建筑高度≤50米，特殊工艺除外；配套设施建筑高度≤100米，城市道路用地0.8621公顷（8620.88平方米，折合约12.93亩），防护绿地0.2815公顷（2814.54平方米，折合约4.22亩）。

改造地块位于城镇开发边界内、不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况

改造范围涉及中山火炬工业联合有限公司一个权利主体，火炬开发区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

三、改造主体及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、单元规划管控要求实施建设。《中山火炬开发区东利片区A单元规划》属道路和绿地等公益性用地部分，日后属地政府需按规划开发建设时，应将用地交给属地政府使用。

改造项目拟采取权利人自主改造方式，由中山火炬工业联合有限公司作为改造主体，实施局部改造。改造后将升级为精密医疗器械产业化项目，改造后将用于医疗器械制造、研发和办公，在符合单元规划及规划条件论证成果的基础上，容积率不小于2.5，总建筑面积不小于112420.29平方米（含不计容建筑面积约10000平方米），其中新建建筑面积102600平方米，保留一幢厂房面积9820.29平方米。行政办公和生活配套设施用地面积占比不超过7%的前提下，配套设施建筑面积占总建筑面积为20%。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》。改造后年产值将达到36906万元（折合600万元/亩），年税收将达到1846万元（折合30万元/亩）。

资金筹措

改造主体拟投入资金30000万元，其中自有资金12000万元，银行借贷 18000万元，具体以资金筹措的实际情况为准。

开发时序

项目开发周期为3年。开发时间为2024年8月，拟投入资金30000万元，拟建建筑面积102600平方米（含不计容建筑面积10000平方米），保留建筑面积9820.29平方米。

六、实施监管

为确保项目按期实施建设、落实项目建设要求，改造主体应当按规定与火炬开发区管委会签订项目实施监管协议，并按监管协议约定实施改造。在监管协议中需明确：该项目涉及工业物业分割销售，改造主体自持销售比例为20%（自持）、80%（销售）。改造主体应履行的实质性改造、工业厂房建设标准等相关义务，详见项目实施监管协议。