中山市翠亨新区南朗工业园“工改工”

宗地项目“三旧”改造方案（草案）

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和现行控制性详细规划，中山翠亨新区管理委员会（以下称“新区管委会”）拟对位于南朗街道南朗工业园的50.6亩低效厂房用地进行改造，由政府整备改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造地块基本情况

（一）总体情况

改造地块位于中山市南朗街道南朗工业园，北至迎海路，南至原蔡焯健厂房 ，东侧与现状哈帝（中山）阀业有限公司厂房相连，西至番塔山南路，用地面积3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）。

（二）标图入库情况

改造地块于2023年4月纳入“三旧”标图入库，图斑编号为44200030405，图斑面积3.4729公顷（34728.6平方米，折合约52.09亩），其中3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）纳入本次改造范围。

（三）权属情况

改造地块已办理集体所有权证，所有权证号为粤（2022）中山市不动产权第0304608号，权利人为中山市南朗镇泮沙股份合作经济联合社（以下简称“泮沙经联社”）农民集体，用地由精一机械（中山）有限公司自2004年开始使用，用途为工业，现已建成多年。

改造地块于2003年由南朗街道下属全资企业中山市南朗镇建设发展公司（下称“建发公司”）与泮沙村委会签订征地协议，于2003年已全额支付兑现征地补偿款、青苗费等。2004年，建发公司将项用地转让给四海工业贸易有限公司，双方签署《土地使用权有偿转让合同书》，2004年8月精一机械（中山）有限公司（下称“精一公司”）承接四海工业贸易有限公司于该合同项下全部权利义务。2022年，中山翠亨城市更新有限公司（下称“城更公司”）受翠亨新区管委会委托，与精一公司签订《搬迁补偿协议》。因历史原因，该地块未完善用地手续及办理产权证。

（四）土地利用现状情况

改造地块土地利用现状为建设用地，地上原有8幢建筑物，建筑面积12821.91平方米，容积率0.37，无不动产权证。该地块已于2022年完成拆除整理，共拆除8幢建筑物，拆除建筑面积12821.91平方米，拆除前建筑为空置状况，年产值为0万元，年税收为0万元。

改造项目不涉及闲置、抵押等情况。改造范围内不涉及历史文化资源要素。

（五）规划情况

改造地块符合土地利用总体规划、经批复的单元规划，已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）；在《中山市人民政府关于中山市南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）成果的批复》（中府函〔2023〕53号）中，一类工业用地面积3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩），规划容积率2.0-3.5，建筑密度35-60%，绿地率10-15%，建筑高度≤50米，特殊工艺除外；配套设施≤100米；视线通廊内建筑高度≤60米。

改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。

二、改造意愿情况及补偿安置情况

（一）改造意愿情况

改造范围涉及目前实际权利人精一公司，翠亨新区管委会已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。

补偿安置情况

1992年2月10日，中山市南朗镇建设发展公司与中山市南朗镇泮沙股份合作经济联合社签订了征地协议，实际征地面积约1073.18亩，改造地块位于上述泮沙村征地范围内，面积为50.6亩。按照征地协议，南朗建发公司已全额将征地补偿款兑现给中山市南朗镇泮沙股份合作经济联合社。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。改造地块已按用地发生时的土地管理法律法规落实处理，对违法用地行为进行了处罚。

（三）开展社会稳定风险评估情况

改造地块涉及征收土地3.3737公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，从本项目土地征收实施的合法性、合理性、可行性、可控性等方面进行风险评估，土地征收符合有关法律法规及政策要求，拟征收土地符合土地利用总体规划，与当地城市总体规划相协调；征地补偿标准按相关规定执行。项目落实风险防范措施后的风险等级为低风险。

综上所述，本项目征收工作存在的社会稳定风险等级为低风险，同时采取积极措施，主动介入，可保障本项目土地征收的顺利进行。

三、改造主体、需办理用地手续及拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划和单元规划管控要求实施建设。

改造主体。该改造项目属工改工宗地项目，拟采取政府整备改造方式，上述用地完善转用、征收手续后交由翠亨新区管委会通过公开方式确定改造主体实施全面改造。

（二）需办理的用地手续。改造项目范围内3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）用地需办理集体土地完善转用、征收手续。上述用地完善转用、征收手续后，依据《中山市人民政府关于中山市南朗工业区片区城市更新片区策划（单元规划）成果的批复》（中府函〔2023〕53号），3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）规划一类工业用地拟采用公开出让方式按容积率2.0-3.5供地给改造主体；

（三）拟改造情况。公开出让的3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）一类工业用地，改造后主要用于引入多层及高密度印刷电路板（PCB）、柔性电路板（FPC）、刚柔结合电路板（R-F）、IC载版生产基地，在符合控制性详细规划的基础上，容积率不低于2.5，不保留原有建筑。项目相关情况符合《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案（2023 年版）》《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》等环保方面相关规划或政策文件。经济指标需达到：1.项目自土地交付之日起365日内，实缴纳注册资金不低于8000万元人民币。2.项目自土地交付之日起1000日内，园区固定资产投资不少于3.0366亿元。3.自约定项目竣工之日起，五年内至少有三个自然年的年产值不少于人民币6.0732亿元（即年产值强度不低于1200万元/亩），自土地交付之日起1915日内首次达到约定年产值。4.自约定项目竣工之日起，五年内至少有三个自然年的年税收不少于人民币4048.8万元（即年税收强度不低于80万元/亩），自土地交付之日起1915日内首次达到约定年税收。

四、资金筹措

公开出让的3.3737公顷（33736.7平方米，折合约50.6亩）一类工业用地，由改造主体投入资金进行改造。

五、开发时序

改造地块开发周期为自签订出让合同之日起90日内动工，动工之日起730日内竣工，主要实施建设工业厂房及相应配套设施。

六、实施监管

详见翠亨新区管委会与改造主体签订的项目实施监管协议。