南区街道恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区一期“工改工”政府整备改造

项目“三旧”改造方案（草案）

根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划、单元规划和年度实施计划，中山市人民政府南区街道办事处拟对位于恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区一期范围内的旧厂房用地进行连片改造，由政府整备改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：

一、改造项目基本情况

（一）总体情况

改造项目位于南区街道恒美园山仔、白石环工业区，北至富民一街，南至大新路（规划），东至城南四路，西至虎头山，项目用地面积24.3611公顷（243611平方米，折合约365.41亩），符合“三旧”改造的用地面积为18.5252公顷（185252.4平方米，折合277.87亩），以最终实际“三旧”标图入库面积为准。

（二）标图入库情况

“三旧”改造范围内部分用地分别于2015年12月和2016年6月已“三旧”标图入库，图斑编号分别为44200041511、44200000841，纳入图斑面积8.7123公顷（87123平方米，折合约130.68亩）；另有15.6488公顷（156488平方米，折合约234.73亩）未纳入“三旧”标图入库。后续由中山市人民政府南区街道办事处对图斑编号为44200041511、44200000841的地块进行边界调整并新增部分“三旧”标图入库面积。“三旧”改造范围用地均纳入“三旧”标图入库范围，总面积为18.5252公顷（185252.4平方米，折合277.87亩），以最终实际“三旧”标图入库面积为准。

（三）权属情况

“三旧”改造范围内涉及3宗土地，全部为中山市南区街道恒美股份合作经济联合社集体用地。其中2宗已办理使用权登记，土地证号分别为中府集用（2010）第260080号和中府集用（2007）第260469号；其余1宗未办理使用权证，土地所有权证号为中府集有（2013）第260042号。以上用地均由中山市南区街道恒美股份合作经济联合社自1985年开始使用。

（四）土地现状情况

“三旧”改造范围内2021年现状地类建设用地17.3088公顷（173088.75平方米，折合259.63亩）。其中已完善建设用地手续（已办理集体工业证）面积6.6402公顷（66402.947平方米，折合99.6亩），未完善建设用地手续面积11.8849公顷（118849.393平方米，折合178.27亩）。不涉及纳入“三旧”改造范围整体利用的边角地、夹心地、插花地（下称“三地”）、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地。

“三旧”改造范围内有279栋建筑物，由恒美股份经济联合社自1985年12月开始使用，未办理规划报建手续。现状容积率约0.64，建筑面积约118967平方米，作出租厂房以及配套仓储使用，现状上盖建筑物已拆除。项目用地改造前年产值为920万元（3.31万元/亩）。

“三旧”改造范围不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。

（五）规划情况

“三旧”改造范围地块符合土地利用总体规划、单元规划，并符合《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035年）》。在土地利用总体规划中，属城镇建设用地18.5252公顷（185252.4平方米，折合277.87亩）。根据《中山市南区恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区单元规划》（中府函〔2023〕76号），一类工业用地16.1161公顷（161161.97平方米，折合241.74亩），容积率1.5-3.5，建筑密度35%-60%，绿地率10%-15%，生产性建筑高度≤70米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度≤100米；城镇道路用地2.409公顷（24090.37平方米，折合36.13亩）。

“三旧”改造范围有0.03公顷（30.8平方米，折合0.0462亩）用地位于城镇开发边界外。改造地块不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。改造项目符合《中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法（修订）》要求。

二、改造意愿及安置补偿情况

（一）改造意愿情况

“三旧”改造范围内涉及中山市南区街道恒美股份合作经济联合社1个权利主体，中山市南区街道恒美股份合作经济联合社将按照、法律法规及我市城市更新（“三旧”改造）政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项充分征求恒美村农村集体经济组织和村民的意见。表决情况如下：表决情况如下：户代表718人，其中实际到会691人，参会率96.24%；同意人数占应参会股东代表的51.66%，表决通过。

（二）补偿安置情况

“三旧”改造范围内土地由中山市南区街道恒美股份合作经济联合社申请，自愿转为国有建设用地后交由政府改造。自愿转国有建设用地不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿费用。后续交由中山市人民政府南区街道办事处组织改造的补偿包含地上建（构）筑物或附着物的补偿或补助、土地补偿款、村集体经济发展租期补偿、土地收储奖励补偿费用。补偿款采取以现金补偿方式，现金补偿合计326694420.9元，其中土地补偿款215880000元，地上附着物补偿合计87800999元，村集体经济发展租期补偿合计14000000元，土地收储奖励补偿费用合计9013421.9元。截至2022年6月8日，中山市人民政府南区街道办事处已与中山市南区街道恒美股份合作经济联合社签订补偿协议，并支付补偿款209858900.9元，剩余款项待土地出让后支付于中山市南区街道恒美股份经济联合社。

开展社会稳定风险评估情况

“三旧”改造范围已由中山市人民政府南区街道办事处按规定开展社会稳定风险评估。社会稳定风险评估的责任主体为中山市人民政府南区街道办事处，根据社会稳定风险评估结果，本改造项目落实风险防范措施后的风险等级为低风险。

三、改造主体拟改造情况

根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、单元规划管控要求实施建设。由中山市人民政府南区街道办事处通过公开方式确定改造主体。公开出让的一类工业用地16.1161公顷（161161.97平方米，折合241.74亩）的规划一类工业用地，改造后将用于建设工业厂房，拟引进高端装备制造业、电梯整梯制造及产业链上下游相关企业，新材料及光电应用业、智慧家居产业、精密制造等高技术含量产业、新能源汽车产业及产业链上下游相关企业。在符合单元规划的基础上，容积率不低于2.0，新建建筑面积不少于322364.7平方米（计容建筑面积），不保留原有建筑。以上数据以最终实际发生为准。

项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录(2019年本)》《中山市差别化环保准入促进区域发展实施细则》《中山市涉挥发性有机物项目环保准入管理规定》等文件相关规定。改造后投资强度不低于600万元/亩，达产年 起五年内有三年所产生的年产值不低于1200万元/亩，所产生的年税收不低于60万元/亩。

四、需办理的用地手续

根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）（粤自然资函）〔2021〕935号》相关规定，改造地块符合办理集体建设用地转为国有建设用地手续的要求，规划一类工业用地符合办理协议出让的条件。本次项目范围24.3611公顷（243611平方米，折合约365.41亩），其中4.8860公顷（48860.46平方米，折合约73.2亩）用地不涉及完善用地手续，后续拟作生态复绿。

1.完善历史用地手续

本次改造项目范围内11.8964公顷（118964.2平方米，折合178.44亩）用地由中山市南区街道恒美股份合作经济联合社办理完善集体建设用地手续。再由其办理18.5221公顷（185221.6平方米，折合277.83亩）的集体建设用地自愿转为国有建设用地手续，上述具体土地面积以办理用地手续时的测量图纸为准。

2.土地征收手续

中山市南区街道办事处征收本项目范围内、“三旧”改造范围外共0.9528公顷（9528.94平方米，折合约14.29亩）集体用地按规划用作道路用途，上述具体土地面积以办理用地手续时的测量图纸为准。

3.土地供应

上述用地手续办结后，依据《中山市南区恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区单元规划》（中府函〔2023〕76）号供应土地。其中，一类工业用地16.1161公顷（161161.98平方米，折合241.74亩），拟按容积率2.0-3.5，采用公开出让方式供地给改造主体；道路用地2.4059公顷（24059.57平方米，折合36.08亩）。其中属“三旧”改造范围内的用地面积为1.453公顷（14530.6平方米，折合21.79亩），“三旧”改造范围外面积为0.9528公顷（9528.94平方米，折合约14.29亩）采用划拨方式供地到道路管养单位名下。具体供地面积以供地时的测量图纸确定的土地面积为准。

五、资金筹措

公开出让的一类工业用地16.1161公顷（161161.97平方米，折合241.74亩）规划一类工业用地，由公开出让确认的改造主体投入资金进行开发建设；规划为24米城市道路用地2.4059公顷（24059.57平方米，折合36.08亩），按照市政道路建设事权，将移交给道路管养单位进行建设。以上数据以最终实际发生为准。

六、开发时序

公开出让的16.1161公顷（161161.97平方米，折合241.74亩）规划一类工业用地主要实施建设工业厂房及相应配套设施。具体开发时间、建设内容以签订的土地使用权出让合同为准。

七、实施监管

详见南区街道与改造主体签订的项目实施监管协议。

达产年：是指出让地块约定的全部工程竣工时限节点起算的第3年当年。